付 杰

JQ06項(xiàng)目屬于農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房，地塊位于城市老城區(qū)之中，地勢(shì)平坦，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，施工條件較好。工程建設(shè)內(nèi)容主要包括住宅建筑、配套公建、物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房、消控中心、社區(qū)配套用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、開閉所、公廁、垃圾直運(yùn)點(diǎn)、地下室及室外配套工程等。

該項(xiàng)目總用地面積為38369㎡（合約57.5535畝），建筑占地面積9594㎡，綠化用地面積11511㎡，道路廣場用地面積17264㎡?？偨ㄖ娣e125094㎡。其中，地上建筑面積84411㎡，架空層建筑面積5160㎡，地下建筑面積35523㎡。項(xiàng)目容積率2.2，綠地率30%，建筑密度25%，建筑限高50m，機(jī)動(dòng)車停車位786個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位2250個(gè)。

一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及資金計(jì)劃

項(xiàng)目將建設(shè)成為配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的具有居住功能的現(xiàn)代化城市居住空間，以滿足拆遷戶安置的需要。

（一）項(xiàng)目建設(shè)要求及意義

1.項(xiàng)目建設(shè)將改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平。項(xiàng)目將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，建成后將成為服務(wù)功能完善、各種市政配套設(shè)施齊全的一大型現(xiàn)代化住宅區(qū)。住宅區(qū)配套的公共建筑將為安置在該區(qū)域內(nèi)的居民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的條件，從而進(jìn)一步提高居民的經(jīng)濟(jì)收入，提高居民的生活水平。

2.集約用地，提高土地利用效率。項(xiàng)目經(jīng)過充分論證，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，整合現(xiàn)有規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空間，合理配置土地資源，優(yōu)化城市建設(shè)用地的利用方式，節(jié)約用地，最大幅度地提高土地資源利用效率。

3.加快拆遷安置房建設(shè)，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。項(xiàng)目將建設(shè)成為配套完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市居住空間，改善居民生活環(huán)境，解決人民群眾最關(guān)心、最直接也是最現(xiàn)實(shí)的住房問題，讓原來的“城中村”居民切實(shí)享受到改革發(fā)展的成果，有利于促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

4.項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善城市形象，提升城市品位。改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)體制的改革，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，現(xiàn)代化程度越來越高，而早期建設(shè)的“城中村”與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越不相適應(yīng)，其布局與現(xiàn)代規(guī)劃不相符合，需要進(jìn)行改造。項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，與周邊區(qū)域環(huán)境相結(jié)合，改善城市環(huán)境質(zhì)量，提升城市品位。

（二）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

JQ06項(xiàng)目地塊的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1所示。

表1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（三）項(xiàng)目資金計(jì)劃

本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積481.73萬平方米，規(guī)劃總?cè)丝?.9萬人。單元整體以居住功能為主導(dǎo)，以歷史街區(qū)為特色，以生態(tài)安全維護(hù)為基礎(chǔ)，建設(shè)成為空間結(jié)構(gòu)合理、交通組織完善、產(chǎn)業(yè)層次優(yōu)化、服務(wù)功能完備、居住環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)型現(xiàn)代化住區(qū)。據(jù)預(yù)測(cè)，區(qū)域內(nèi)需要78857㎡安置面積，本項(xiàng)目總建筑面積84411㎡，可以滿足預(yù)測(cè)需求量。

項(xiàng)目總投資約101667萬元，其中，工程費(fèi)用46426萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)3628萬元，建設(shè)用地費(fèi)46772萬元，預(yù)備費(fèi)4841萬元。具體資金計(jì)劃見表3所示。

二、項(xiàng)目社會(huì)效益分析

JQ06項(xiàng)目作為農(nóng)轉(zhuǎn)非居民拆遷安置房工程，是當(dāng)?shù)卣鞘懈脑煊?jì)劃的重要組成部分，也是一項(xiàng)利民惠民的民心工程。項(xiàng)目的建設(shè)有利于加快城市化建設(shè)，推動(dòng)城市化進(jìn)程。項(xiàng)目建成后，能大幅度改善、提高居民生活居住條件。因此，本項(xiàng)目所帶來的效益是多方面的。

表2 JQ06項(xiàng)目安置房工程需求預(yù)測(cè)

1.有利于優(yōu)化居住環(huán)境，推動(dòng)城市化進(jìn)程。目前地塊范圍內(nèi)農(nóng)村特征較為明顯。原有的農(nóng)居建筑由于沒有經(jīng)過統(tǒng)一設(shè)計(jì)，布局混亂，建筑質(zhì)量參差不齊，外觀各異。公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施不足，村民生活不便。整體居住環(huán)境不佳，既制約了城市化的發(fā)展，又影響了本區(qū)域整體環(huán)境質(zhì)量的提高。通過拆遷改造，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃和政策，重新科學(xué)合理構(gòu)建，可以使整個(gè)地塊面貌煥然一新。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)有利于優(yōu)化居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量。

表3 項(xiàng)目資金計(jì)劃 （萬元）

此外，項(xiàng)目配套基礎(chǔ)設(shè)施的完善，必將大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕钯|(zhì)量，使人民的衣食住行比以往更加方便、便捷。安置房工程的集中建設(shè)將有效降低建筑密度，節(jié)約土地，增大景觀綠化的布置空間，極大地改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳鷳B(tài)環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。負(fù)面影響是習(xí)慣于“獨(dú)門獨(dú)院”生活的老年人可能對(duì)新居不適應(yīng)。

2.項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響。項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)政府、施工方、當(dāng)?shù)鼐用袢蕉紝⑹芤妗?duì)政府而言有四個(gè)好處：一是項(xiàng)目的實(shí)施必將投入大量的人力、物力，這將有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)，實(shí)現(xiàn)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)；二是提高了土地利用率，為社會(huì)可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了條件。三是治安狀況和環(huán)境條件的改善，美化了城市景觀，有效的吸引各界投資。四是提高了區(qū)域競爭力。對(duì)施工方而言，施工單位介入住房小區(qū)的建設(shè)，不僅創(chuàng)造了一定的就業(yè)崗位，給職工帶來利益，同時(shí)創(chuàng)造了產(chǎn)值，獲得了利潤，實(shí)現(xiàn)了自身的利益；對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穸?，增加了可觀的收入，改善了居住條件和生態(tài)環(huán)境。負(fù)面影響是在三者都追求各自利益的最大化時(shí)，不可避免地發(fā)生利益博弈。

3.項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體利益的影響。項(xiàng)目建成后，由于物業(yè)管理和社區(qū)組織的雙重管理，對(duì)安置房工程的管理將會(huì)更加規(guī)范化、人性化。配套設(shè)施的完善也將方便弱勢(shì)群體生活的方方面面。在社會(huì)保障方面，政府還將對(duì)困難、低收入家庭有一定的補(bǔ)助政策，為弱勢(shì)群體提供很好的后勤保障。負(fù)面影響是對(duì)殘疾人、老年人的上下樓帶來了一定的影響。

4.項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育和衛(wèi)生的影響。該項(xiàng)目區(qū)域有小學(xué)、初等中學(xué)及高級(jí)中學(xué)等，基本能滿足小區(qū)建成后居住戶的教育問題，并且政府在這幾年里還將加大文體設(shè)施建設(shè)投入，豐富社區(qū)居民的文化生活，積極地推動(dòng)和諧社區(qū)建設(shè)。所以，項(xiàng)目實(shí)施后不會(huì)對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生產(chǎn)生很大影響。負(fù)面影響是項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定破壞。