胡巍

2018年的盛夏，北京住房租賃市場(chǎng)也很“火”。

據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年6月北京住房租賃交易量環(huán)比增長(zhǎng)1%，同比增長(zhǎng)3.1%。月租金均價(jià)為4764元/套，環(huán)比上漲了4.2%，同比上漲了8%。2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價(jià)為4649元/套，同比上漲3.8%，較2017年下半年上漲7.24%。

如果按照每平方米的月租金計(jì)算，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：2018年7月北京市月租金為90.12元/平方米，比6月份的86.4元/平方米上漲約4.3%；6月份租金則又比5月份的80.5元/平方米上漲約7.3%。

北京房租的漲幅算多嗎？上漲原因何在？

北京的房租漲了。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)同這一點(diǎn)，但對(duì)于漲幅快慢，在表述上各有不同。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池直言：“近期房租上漲較快。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷說(shuō)：“相對(duì)歷史數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，房租單月環(huán)比漲幅超過(guò)2%，相對(duì)來(lái)說(shuō)漲速比較快。”

我愛我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉則表示：“套均月租金的年度同比漲幅，比二三線城市要快一點(diǎn)，但與北京以往相比，畢竟目前還是個(gè)位數(shù)，算說(shuō)得過(guò)去，比如2007、2008年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我愛我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，有過(guò)27%的漲幅。”

房租由供求關(guān)系決定：供不應(yīng)求則房租上漲，供過(guò)于求則房租下降。但除此以外，導(dǎo)致北京租金上漲是否還有其他方面的原因？

陳雷說(shuō)：“一是房?jī)r(jià)上漲，一定程度上帶動(dòng)租金上漲。二是最近處于畢業(yè)季，北京租房需求上漲較快。三是隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的興起，租賃市場(chǎng)逐漸的規(guī)范化，租賃住房質(zhì)量提升，租賃運(yùn)營(yíng)成本提高，導(dǎo)致租金上漲。四是隨著北京對(duì)于非法違建租賃房屋的整治，租賃房源減少，供不應(yīng)求。五是政策對(duì)于租賃市場(chǎng)不斷推動(dòng)，但對(duì)于租賃市場(chǎng)的制度規(guī)范并未及時(shí)跟進(jìn)，市場(chǎng)短期出現(xiàn)一些混亂?！?/p>

趙秀池提到：“具體到北京，租賃住房的需求量是很大的，大部分外來(lái)人口都是租房住。租房也是分不同層次的，高中低端都有，既需要提供成套家庭住房，也需要提供單身宿舍。房?jī)r(jià)與房租有一定互動(dòng)關(guān)系，一般而言房?jī)r(jià)上漲，持有住房的投資成本提高，房租也會(huì)上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)房租上漲過(guò)快的城市，既要增加產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，也要增加租賃住房的供應(yīng)?！?/p>

針對(duì)合租情況的大量存在，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“租賃市場(chǎng)單套租金的確明顯上漲，但租戶主要的租賃行為是按間算的，所以在當(dāng)下市場(chǎng)，套均租金價(jià)格意義有限。目前市場(chǎng)大部分租賃房源已經(jīng)被中介或者公寓運(yùn)營(yíng)方改造為N+1、N+2的形式，也就是在原本2居、3居的套房基礎(chǔ)上，增加1到2間臥室的模式已成主流。這種情況下，平均單套的租金雖然上漲了，但租戶面對(duì)的租金上漲要低于市場(chǎng)上漲幅度?！?/p>

張大偉還提到，目前為止，很多銀行開始介入租賃市場(chǎng)，提供了信貸工具，押金信用。貸款服務(wù)雖然是針對(duì)部分開發(fā)商提供的長(zhǎng)租房源，但租賃消費(fèi)是屬于時(shí)間消費(fèi)，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國(guó)人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費(fèi)。

租售比困局

除上述因素可能導(dǎo)致北京房租上漲，多位專家還提到了租售比問(wèn)題。（編者注：房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值，或是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。）

趙秀池認(rèn)為，目前出租收益率較低，甚至收不回住房投資的利息，是房租上漲加快的一個(gè)主要原因。張大偉則表示：“租金的絕對(duì)值對(duì)比收入雖屬高位，但如果租金對(duì)比房?jī)r(jià)，當(dāng)下以北京等一線城市為例，租售比只有1%到2%。這種情況下，租金依然有長(zhǎng)期上漲的推動(dòng)力。”

在胡景暉看來(lái)，北京樓市的租售比問(wèn)題是一個(gè)困局。他對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)：“衡量一座城市的房租水平，還要看房租占年輕人收入的多大比重，超過(guò)40%就是一個(gè)比較沉重的負(fù)擔(dān)了。在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，三分之一的收入無(wú)論如何也夠支付房租了。而北京大部分年輕人還處于一種合租狀態(tài)，租金就已占到收入的40%到50%。為什么出現(xiàn)這么多月光族？因?yàn)榉孔庹既ヒ话?，平時(shí)看個(gè)電影、吃個(gè)飯、談個(gè)戀愛，基本上就月光了。從這個(gè)角度講，我們年輕人的租房壓力大于發(fā)達(dá)國(guó)家?！?/p>

“房租翻一番，且房?jī)r(jià)跌一半，租售比就能達(dá)到一個(gè)合理水平。但這種情況能接受嗎？房租翻一番，老百姓受不了；房?jī)r(jià)跌一半，金融市場(chǎng)受不了。所以這個(gè)問(wèn)題就無(wú)解了?！焙皶熣f(shuō)。

那么對(duì)于租房者而言，房租占收入的多大比重較為合理？

今年6月，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2018）》時(shí)就此問(wèn)題回答《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“舉一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字很難回答這一問(wèn)題，這個(gè)要分區(qū)域、分群體來(lái)解釋。放在整個(gè)北京，不同的群體有不同的需求。比如，為什么我們有租賃型宿舍的方案？它的租金肯定與成套住宅的租金不一樣?！蹦敲慈绾畏謪^(qū)域、分群體來(lái)解釋？該負(fù)責(zé)人表示：“這需要用到大數(shù)據(jù)來(lái)分析、支撐，而相關(guān)數(shù)據(jù)正在完善中?！?/p>

趙秀池認(rèn)為，合理的房租支出比例可以比照銀行發(fā)放貸款的月均還款占家庭收入的比重，“按目前發(fā)放貸款的要求，月均還款不超過(guò)家庭收入的50%即可，所以房租在收入50%以內(nèi)比較合理?！标惱讋t提出：“從目前一線城市來(lái)看，租房支出占工資的20%左右較為合理。一方面是為了保證居民基本的消費(fèi)生活，另一方面也要保障租賃市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展?！?/p>

海歸程澄（化名）在北京從事外貿(mào)類商務(wù)工作，獨(dú)自整租了一套一居室，目前月租金是5500元（續(xù)租將漲到6200元），她表示這筆租金占到她月收入的30%到40%，在日常支出中占到大頭。“如果超過(guò)50%肯定就會(huì)比較有壓力了。因?yàn)槲覀€(gè)人不喜歡月光，如果房租占50%的話，可能其他支出就會(huì)盡可能地去節(jié)省，我還是希望每個(gè)月能存下一些錢來(lái)，要為未來(lái)做打算。”

陳嘉（化名）在西二旗一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司上班，他介紹：“我目前房租支出占到收入的三分之一，其他日常開銷占三分之一，理財(cái)和大宗消費(fèi)（主要指攝影器材）占三分之一。個(gè)人覺得住房支出在總收入中占四分之一是合理的，超過(guò)一半就很難承受?！?h3>香港開征房產(chǎn)空置稅，內(nèi)地還遠(yuǎn)嗎？

一些專家提到，應(yīng)鼓勵(lì)個(gè)人房源出租，以減輕租房負(fù)擔(dān)。

趙秀池指出：“穩(wěn)定房租，一方面需要大力發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃，另一方面也要鼓勵(lì)個(gè)人直接提供房源，給個(gè)人在網(wǎng)上直接披露房源的機(jī)會(huì)。個(gè)人直接出租，有利于減少中間環(huán)節(jié)，減少承租人的支出，進(jìn)而有利于穩(wěn)定租金?！?/p>

作為房東的張文（化名）告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，當(dāng)他把房源放到網(wǎng)上時(shí)，“分分鐘就租出去了”。由于他本身有穩(wěn)定工作，房租并不是主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，“但如果空著又是浪費(fèi)資源”。所以在他看來(lái)，省事、盡快把房子租出去才是優(yōu)先考慮的?！巴ǔＮ視?huì)了解周邊中介的房源價(jià)格，然后降低10%到20%的樣子租出去。”

張大偉介紹了他在房屋租賃網(wǎng)站上查詢后的一個(gè)案例：“同一個(gè)小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%?！彼f(shuō)：“有人認(rèn)為可以不選擇中介的房源，但事實(shí)上，在市場(chǎng)上已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了?！?/p>

針對(duì)近期網(wǎng)絡(luò)上部分其他房租數(shù)據(jù)，張大偉還指出：“租賃市場(chǎng)缺少數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)辦法，相比買賣市場(chǎng)需要過(guò)戶交易，租賃市場(chǎng)交易不透明。對(duì)于很多中介公司來(lái)說(shuō)，目前在租賃市場(chǎng)的業(yè)務(wù)，很大部分都是通過(guò)低價(jià)囤房，包裝后高價(jià)出租，賺的是租金上漲的差價(jià)。這種情況下，部分中介公司動(dòng)輒發(fā)布區(qū)域市場(chǎng)環(huán)比價(jià)格上漲10%的數(shù)據(jù)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就是在制造上漲預(yù)期。”

陳雷的看法是，“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，可以從三方面入手，一是加快租賃房源供應(yīng)，比如通過(guò)老舊工業(yè)廠房以及商業(yè)建筑、集體建設(shè)用地等進(jìn)行租賃改造和建設(shè)。二是通過(guò)改革來(lái)鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展，現(xiàn)在我國(guó)的租賃房源以個(gè)人房源出租為主，而國(guó)外的機(jī)構(gòu)出租房屋占比遠(yuǎn)大于我國(guó)。三是要嚴(yán)格規(guī)范租賃市場(chǎng)制度，規(guī)范租賃市場(chǎng)信息平臺(tái)，規(guī)范租賃中介行為。只有市場(chǎng)穩(wěn)定，租金才能穩(wěn)定?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/08/27/qkimageszjzkzjzk201833zjzk20183321-2-l.jpg"/>

在胡景暉看來(lái)，解決房租問(wèn)題比房?jī)r(jià)問(wèn)題簡(jiǎn)單一些，但政府方面要做出更多努力?！氨热缤ㄟ^(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地，回避招拍掛和高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的問(wèn)題來(lái)提供租賃住房。這個(gè)政策很好，三年前就提出來(lái)了，但要落實(shí)?！?/p>

他還認(rèn)為，大量住房庫(kù)存賣不掉，政府現(xiàn)金回購(gòu)用于出租，這也是好辦法，但需要行動(dòng)起來(lái)。比如大廠、香河，很多商品住宅交易都已經(jīng)凍結(jié)，房子賣不掉閑置在那里，可是租金又那么貴，業(yè)主又沒有出租意愿。政府就可以和開發(fā)商協(xié)商，以成本價(jià)回購(gòu)，直接出租或者交給租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。開發(fā)商可以解套，銀行貸款可以回籠，房子可以出租。這樣租賃市場(chǎng)盤活了，租金也便宜了。

6月29日，香港特區(qū)政府公布6項(xiàng)房屋政策新措施，包括向空置的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，將要求獲發(fā)占用許可證達(dá)12個(gè)月或以上的一手私人住宅的業(yè)主（主要為開發(fā)商）每年向政府申報(bào)住宅使用情況，如果這些住宅在12個(gè)月內(nèi)有超過(guò)6個(gè)月未作居住或出租用途，將被視為空置住宅，業(yè)主須繳付“額外差餉”。

胡景暉認(rèn)為北京也應(yīng)效仿香港，征收房屋空置稅，他說(shuō)：“七八年前，我在我愛我家調(diào)取了掛牌出售的房源數(shù)據(jù)，有 11% 的二手房是以毛坯狀態(tài)出售的，意味著這些房子從來(lái)沒有被住過(guò)。北京目前有大約880萬(wàn)套存量房，也就是說(shuō)有將近100萬(wàn)套房子既不自住也不出租。按照現(xiàn)在很多人都處于合租的狀態(tài)，有的一套房子住五六個(gè)人，百萬(wàn)套房子可以解決幾百萬(wàn)人的居住需求。當(dāng)然，現(xiàn)在的數(shù)字可能低于11%，但就算是 5%，也有 40多萬(wàn)套房子，一套房子住 4 個(gè)人，可以解決近 200 萬(wàn)人的租房問(wèn)題?！?/p>