陸思佳

摘要：隨著城市化的推進(jìn)，我國(guó)出現(xiàn)了許多空置率過(guò)高的“鬼城”。探究形成原因，發(fā)現(xiàn)涉及政府、個(gè)人、金融集團(tuán)等多個(gè)行業(yè)，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)民生問(wèn)題。在城市數(shù)量化發(fā)展后，質(zhì)量化發(fā)展成為社會(huì)面臨的巨大挑戰(zhàn)，“鬼城”這一問(wèn)題也隨之被重視并迎來(lái)新生。

關(guān)鍵詞：鬼城；城市化；形成原因

近年來(lái)，各大新聞門(mén)戶對(duì)于中國(guó)“鬼城”的報(bào)道層出不窮：《探訪鄂爾多斯“鬼城”：市政府遷人仍然空空蕩蕩》、《蘇州活力島怎么了？一片荒蕪似“鬼城”》……隨著新聞報(bào)道的增加，“鬼城”一詞開(kāi)始逐漸進(jìn)入我們的視野，在社會(huì)上也引起了很大的關(guān)注和影響。隨著城市化的飛速發(fā)展，“鬼城”在當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不斷蔓延，廣受垢病，中國(guó)“鬼城”現(xiàn)象成了一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，而它的背后隱藏著的問(wèn)題是值得我們探究和警惕的。

1 “鬼城”的概念

“鬼城”并不是指鬧鬼的城市，而是一個(gè)地理名詞。它的原意是指資源枯竭并被廢棄的城市，但是，隨著行政力量主導(dǎo)城市化的推進(jìn)，我國(guó)出現(xiàn)了因空置率過(guò)高，鮮有人居住的新城新區(qū)，也被稱為“鬼城”。

當(dāng)前中國(guó)各地對(duì)房地產(chǎn)的投入可謂熱火朝天，到處抓緊建設(shè)、拔地而起的樓盤(pán)工地。但隨著越來(lái)越多樓盤(pán)的建成，一些奇怪的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，這些新城區(qū)白天工作人員比居住人員還要多，夜晚則十戶八暗，一片漆黑。這種現(xiàn)象如今在中國(guó)并不少見(jiàn)，極高的樓房空置率與嚴(yán)峻的住房難問(wèn)題一起構(gòu)成了中國(guó)社會(huì)嚴(yán)重的社會(huì)民生問(wèn)題。

2 “鬼城”的空間分布

在中國(guó)，“鬼城”分布很廣，媒體廣泛報(bào)道的主要有鄂爾多斯市康巴什、杭州天都城、貴陽(yáng)、營(yíng)口、云南呈貢、江蘇常州、河南鶴壁等地。他們有的分布在沿海、有的分布在內(nèi)地，遍地開(kāi)花，但總的來(lái)說(shuō)偏遠(yuǎn)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)較多。分析《投資時(shí)報(bào)》發(fā)布的中國(guó)大陸“鬼城”指數(shù)排行榜，發(fā)現(xiàn)“鬼城”根據(jù)地理位置的不同，形成原因也不同，主要有以下幾種類別。第一種是大城市衛(wèi)星城，這些城市設(shè)立在大城市邊緣用以減緩中心城區(qū)的人口壓力，但因選址失當(dāng)、缺少規(guī)劃以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐等原因，很容易淪為“鬼城”。如，如京津新城。第二種是工業(yè)新城，為了解決工業(yè)污染問(wèn)題，很多城市建立新城來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但這些新城因?yàn)榫嗬铣禽^遠(yuǎn)，常常造成分離格局，又因建成時(shí)規(guī)模規(guī)劃過(guò)大，一時(shí)難以發(fā)展起來(lái)，如曹妃甸新城。第三種是三四線城市的新區(qū)，這些地區(qū)外來(lái)人口少，市場(chǎng)需求不足，若房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)剩，很容易產(chǎn)生“鬼城”現(xiàn)象，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、甘肅隴南、安徽阜陽(yáng)等地皆面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化城市無(wú)人居住的風(fēng)險(xiǎn)。第四種是高鐵新城區(qū)，隨著中國(guó)高鐵的不斷建成，地方政府常常傾向?qū)㈣F路站點(diǎn)建成城市副中心或者商貿(mào)中心，但因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū)且交通便利，人們更愿意前往中心地區(qū)消費(fèi)，這些新城對(duì)人口的吸引力很小，從而引發(fā)了一些城市的“鬼城”現(xiàn)象，如宿州高鐵新城。

由此可見(jiàn)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，都有可以面臨“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)，它的出現(xiàn)是人為化不當(dāng)產(chǎn)生的結(jié)果，受到政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)等多種因素的影響。

3 “鬼城”的形成原因

從中國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看，“鬼城”現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要有以下幾個(gè)原因：

一是出于政績(jī)和GDP增長(zhǎng)的考慮，政府重復(fù)建設(shè)。鬼城空城在全國(guó)蔓延，源于各地對(duì)土地財(cái)政的依賴，根子卻在于中央對(duì)地方政府政績(jī)考核模式。例如上級(jí)政府每年都會(huì)對(duì)下級(jí)政府下達(dá)固定資產(chǎn)投資的考核目標(biāo)，使得許多地方想方設(shè)法搞大項(xiàng)目大投資重復(fù)建設(shè)，空城鬼城是投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的極端表現(xiàn)。新城新區(qū)的建設(shè)，涉及土地征收、房屋拆遷、道路交通、水電氣熱供給、信息網(wǎng)絡(luò)、污水垃圾處理、生態(tài)綠化等，既形成了巨大的投資需求，也產(chǎn)生了很高的GDP，又?jǐn)U張了出讓城市用地的范圍，這是地方政府樂(lè)此不疲、越來(lái)越深地陷入了追求外延擴(kuò)張的惡性循環(huán)的原因。

二是政府規(guī)劃不當(dāng)，過(guò)高預(yù)期。新城的開(kāi)發(fā)和決策需要考慮到交通、教育等諸多問(wèn)題，但政府決策者在規(guī)劃時(shí)往往不能做出正確的決定，導(dǎo)致最后新城完工時(shí)出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施不完善或者過(guò)于豪華，消費(fèi)能力跟不上的情景。這樣的城市，建設(shè)不符合人民需求，空置率高也就不足為奇了。

三是金融資本銀行為了盈利不斷提供高額貸款支持房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度的信貸支持，為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步投機(jī)創(chuàng)造了條件，這些投機(jī)者僅以少量資金囤積房源，將成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給國(guó)家金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)金融行業(yè)也不斷提供貸款鼓勵(lì)居民買(mǎi)房，造成了房市的火爆，催生了房地產(chǎn)泡沫，空置率不斷上升。

四是投資者瘋狂投資房地產(chǎn)業(yè)。今天的房地產(chǎn)業(yè)，有人形容為“在‘市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)幌子下的投機(jī)趨利行業(yè)”，一點(diǎn)也不為過(guò)。在國(guó)外，作為長(zhǎng)期投資的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的年投資回報(bào)率不高，但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)外的水平，投機(jī)心理作祟，房很多人看準(zhǔn)房地產(chǎn)瘋狂的投機(jī)倒把，倒買(mǎi)倒賣。造成房地產(chǎn)業(yè)熱度居高不下，房產(chǎn)資源分配不均的情況，由于房地產(chǎn)有利可圖，超社會(huì)需求建設(shè)也是形成“鬼城”的原因。

4 “鬼城”現(xiàn)象之我見(jiàn)

總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)的“鬼城”現(xiàn)象是一個(gè)系統(tǒng)性、長(zhǎng)時(shí)間段的問(wèn)題，涉及政府、個(gè)人、金融集團(tuán)等多個(gè)行業(yè)，不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是一個(gè)民生問(wèn)題，關(guān)乎到國(guó)家的資源配置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，如何不讓“新城”變“鬼城”非常重要。但我們也要認(rèn)識(shí)到，“鬼城”現(xiàn)象不止出現(xiàn)在中國(guó)，很多其他國(guó)家在城市化過(guò)程中都遇到過(guò)類似問(wèn)題，它是城市發(fā)展必須經(jīng)歷的過(guò)程，不需要過(guò)于悲觀。同時(shí)，城市化進(jìn)程帶來(lái)的“鬼城”，很大程度上來(lái)說(shuō)是一種虛假城市化，他們只創(chuàng)造了城市，卻忽略了城市中最重要的活力因素——人，這種虛假城市化最終將被市場(chǎng)遺棄，并不能長(zhǎng)久的存在中國(guó)?？上驳氖牵缃窈芏嘁郧暗摹肮沓恰闭谥鸩接瓉?lái)新生，中國(guó)不斷增長(zhǎng)的城市化需求作為剛需，輔之以國(guó)家干預(yù)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)，當(dāng)初不見(jiàn)一人的“鬼城”入住率大大增高，在逐漸明確的市場(chǎng)機(jī)制下，中國(guó)“鬼城”將越來(lái)越少。