楊利岳

摘 要 我國傳統(tǒng)的稅制改革不全面、不完善、不徹底等，使得我國一直在實行營業(yè)稅和增值稅，導致我國出現(xiàn)重復征稅、增值稅鏈條人為斷裂等問題。因此，我國逐步加大了對財稅體制的改革力度，其中的營業(yè)稅改征增值稅

（以下簡稱“營改增”）充分體現(xiàn)了我國優(yōu)化產業(yè)結構的決心以及科學性。它主要是在我國經濟新常態(tài)這一大背景下實行的，房地產行業(yè)自2016年5月1日起納入營改增試點范圍，也代表著我國房地產行業(yè)的財務管理進入了一個新的階段。

關鍵詞 營改增 房地產行業(yè) 財務管理

一、營改增對房地產企業(yè)財務管理的影響

（一）營改增對房地產企業(yè)的收入、成本和利潤的影響

營改增首先會減少房地產企業(yè)的收入。營改增中一項重要的內容就是將原來的價內稅改為價外稅，這樣房地產行業(yè)在銷售的過程中含稅的銷售收入就變成了不含稅收入，而且對于房地產行業(yè)來說，其銷售價格在短時間內不會出現(xiàn)大幅度的變化，那么利用提高價格來增加銷售收入的方法就具有局限性，因此營改增會使房地產企業(yè)的收入減少。

另外，營改增會造成房地產企業(yè)成本的增加，減少其利潤。房地產企業(yè)的上游是建筑安裝企業(yè)，在實施營改增之后，其收稅率上升至11%，并且這種產業(yè)屬于勞動密集型產業(yè)，其勞務費的進項稅抵扣率低且可抵扣金額較少，那么其成本就會增加，但是增加的這部分成本會轉移給下游的房地產企業(yè)，然后房地產企業(yè)的成本會進一步增加。因此，營改增在造成房地產企業(yè)成本上升的同時，也會使企業(yè)的利潤減少。

（二）營改增對房地產企業(yè)現(xiàn)金流的影響

房地產企業(yè)在獲得土地使用權利之后，要針對該土地的情況以及房地產業(yè)目標進行勘察、策劃、報批、拆遷補償、施工、竣工及銷售等環(huán)節(jié)，整個房地產經營的周期較長，項目會計核算的跨度也較大。在營改增之后，房地產行業(yè)在經營過程中前期的營業(yè)收入較少，銷項稅金額也較少，項目運行過程中所消耗的材料、設備等取得的進項稅無法在當期抵扣，只能在后期抵扣，因此企業(yè)在前期運行的過程中必須墊支這部分進項稅資金，房地產企業(yè)前期的現(xiàn)金流通壓力將會很大。

（三）營改增對房地產企業(yè)會計核算的影響

在營改增之后，由于房地產企業(yè)中的新項目與老項目同時存在，也會給財務管理增加核算的難度。另外，在營改增之后，更新了對房地產行業(yè)的稅費核算票據的管理，其中新項目增值稅計稅方式和依據較多，會計核算復雜度增加，增值稅核算主要增加了一級核算科目“應交稅費——應交增值稅”，二級核算科目應設“進項稅額”“銷項稅額”“進項稅額轉出”“已交稅金”“減免稅款”“增值稅留抵稅額”等明細科目。這些新的核算要求也增加了企業(yè)財務人員的工作難度。

二、營改增后房地產企業(yè)財務管理的重點及難點問題分析

（一）增加了會計核算的難度

在營改增前，房地產企業(yè)會計核算中的營業(yè)稅一般只會計算房地產企業(yè)的收入部分，然后將收入部分的金額乘以5%就是企業(yè)應該繳納的營業(yè)稅；但是在營改增之后，房地產企業(yè)會計核算中的營業(yè)稅包括進項稅額與銷項稅額，所以其核算的工作量有所增加，難度也有所增加。除此之外，在營改增之前，稅收的稅率有兩檔，但是在改革之后，稅率變成了四個檔次，所以說房地產企業(yè)的稅收核算工作難度進一步加大了，財務核算過程更為復雜，而且在核算的過程中如果不分類進行，就會增加房地產企業(yè)的高征稅，增加房地產企業(yè)的稅收負擔。

（二）解決正在施工的一些老項目的征稅問題

房地產企業(yè)在生產經營過程中最大的問題就是資金的投入量較大，施工的時間較長，資金流動較困難，一些復雜的房地產企業(yè)施工的時間有的長達3～5年。因此，在實行營改增這一措施時面臨的情況就比較復雜。例如，在稅改之前就投入建設還未完成的項目，甚至有些在稅改試點完成后都未完成的項目等，對這些房地產企業(yè)項目如何實施稅收政策將是一個難題。房地產企業(yè)就如何進行核算的問題也有待解決。

（三）投資與收益問題

房地產行業(yè)另一大特點就是投資規(guī)模較大，對房地產企業(yè)的稅收收入一直是我國財政收入的主要來源之一，而營改增加快了房地產企業(yè)的資金流轉速度。其主要與我國房地產企業(yè)的經營特點有關，房地產行業(yè)前期的資金投入較大，因此需要較好的資金流轉來提前支付前期的稅收金額，否則將會增加企業(yè)的財務風險。營改增政策減少了重復收稅，但也給房地產企業(yè)帶來了一個問題——投資與收益的問題。通過營改增，房地產企業(yè)在前期的運轉過程中能夠產生一部分可以抵扣的進項稅，因此企業(yè)就會有一部分資金回流，這樣能夠減少企業(yè)的財務風險。

（四）房地產企業(yè)獲得“進項發(fā)票”缺乏足量性

目前，營改增給房地產企業(yè)帶來的最重要的問題就是房地產企業(yè)獲得“進項發(fā)票”缺乏足量性，它也直接影響到房地產企業(yè)的稅負增減情況。由于在改革之前我國房地產企業(yè)的供應商在購進鋼材等材料時才能獲得相應的增值稅專用發(fā)票，而其他的供應商則很難開到具有合法性的增值稅發(fā)票，而且購進鋼材的花費在房地產企業(yè)中占有很大的比例，因此，在營改增之后，房地產企業(yè)獲得可用于抵扣的、足量的“進項發(fā)票”存在一定的難度。

（五）房地產項目完工的百分比與現(xiàn)行的增值稅的征收辦法不協(xié)調

在經營過程中，房地產企業(yè)的一些項目的施工周期較長，進展較慢，所以即使房地產企業(yè)中的一些項目在建設過程中獲得了增值稅進項發(fā)票，但對其進行認證和申報抵扣等都存在時間的限制。如果最終銷項稅額都集中在年底或者某個時間段，財務部門的工作進度不能滿足需求，這樣就會因為時間的限制讓發(fā)票作廢，無形中增加企業(yè)的納稅負擔。

三、房地產行業(yè)營改增后財務管理難點問題的解決策略

營改增稅制改革是我國稅務改革的一種必然趨勢，在給各個企業(yè)帶來機遇的同時也帶來了眾多挑戰(zhàn)。特別是作為我國國民經濟支柱的房地產行業(yè)，其在財務管理的過程中不僅要依法納稅，而且要在納稅的過程中盡量減少納稅成本，減輕納稅負擔，為企業(yè)在營改增改革中謀取更多的紅利。所以，通過分析營改增改革對房地產企業(yè)的影響及其給房地產企業(yè)財務管理帶來的重點難點問題，下面提出了一些可行性建議。

（一）加強學習，增強增值稅抵扣意識

要增強增值稅抵扣意識，就需要房地產企業(yè)財務部門工作人員能夠及時規(guī)劃房地產企業(yè)近期的納稅情況，盡量減輕房地產企業(yè)的納稅負擔。并且，財務人員要及時掌握國家稅務政策的動態(tài)，針對政策的變化，對部門的工作作出調整。房地產財務部門工作人員要增強學習能力，全面提高職業(yè)素養(yǎng)。

（二）加強發(fā)票管理，實現(xiàn)進項稅票的合理化使用

在營改增后，新的發(fā)票種類相繼出現(xiàn)，所以，房地產企業(yè)財務部門應該針對這些新增的發(fā)票作出新的處理政策。在營改增之前，房地產企業(yè)原有的營業(yè)稅發(fā)票不能進行抵扣，營改增后，有的并不一定能夠開具增值稅專用發(fā)票進行抵扣。這一方面在國家層面需要明確在營改增之后房地產行業(yè)的增值稅哪些方面能夠開具專用發(fā)票，哪些方面不能進行抵扣；另一方面，財務人員也要實時關注這些變化動向，謹慎處理發(fā)票問題，防止出現(xiàn)虛開發(fā)票問題。

（三）熟知稅法，盡量推遲不急需固定資產及服務的購置

營改增后，房地產行業(yè)購置固定資產而產生的增值稅進項稅額是可以抵扣的。如果企業(yè)大規(guī)模地進行資產投入，將會導致巨額進項稅額的發(fā)生，那么企業(yè)很可能在一個或幾個會計年度內的流轉稅額為零。所以，如果房地產企業(yè)在營改增前就有購買固定資產或相關服務的計劃，可以暫緩或延遲購買。這主要是由于營改增后房地產企業(yè)購進資產獲得的增值稅進項稅額發(fā)票是可以用以抵扣的。

四、結語

營改增改革是我國稅務改革的一大突破，其改革的目的是為了減輕企業(yè)的納稅負擔，促進企業(yè)的發(fā)展。

（作者單位為桂林棕櫚仟坤文化旅游投資有限公司）

參考文獻

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