時(shí)文婷

[摘 要]伴隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化和住房市場(chǎng)的不斷發(fā)展，既引起了民眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的高度關(guān)注，也促使政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。在我國(guó)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用越發(fā)重要，從而躋身為支柱產(chǎn)業(yè)的地位。地位上升的同時(shí)，會(huì)引發(fā)政府的更多的關(guān)注和一些可能的風(fēng)險(xiǎn)。研究房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)能引起人們對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，提高企業(yè)的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，揭示房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的相關(guān)性，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)；利潤(rùn)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.149

1 緒 論

1.1 研究背景

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了快速進(jìn)展，但仍處于發(fā)展中階段。由于相關(guān)的法律制度不完善，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)壟斷和政策優(yōu)勢(shì)很容易獲得高的利潤(rùn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)，其作用和地位愈加凸顯，并影響和牽引著其他行業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和自身具備的優(yōu)勢(shì)，使其能在社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造、國(guó)家積累、消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整等許多方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，更引起了許多稅負(fù)者的重視，從而進(jìn)一步強(qiáng)化其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位。

1.2 研究目的和意義

1.2.1 研究目的

房地產(chǎn)一直是現(xiàn)代人們討論的熱點(diǎn)話題，隨著房?jī)r(jià)越炒越高，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題也日益凸顯，其中房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)最為明顯。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是：政府相關(guān)政策變化、通貨膨脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素、自然災(zāi)害造成的損害、房屋設(shè)計(jì)功能不全面；經(jīng)營(yíng)不善和失誤造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與預(yù)期值背離。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)分析，提出降低房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抵御稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)水平，從而進(jìn)一步保障開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)。

1.2.2 研究意義

近年來(lái)，房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象已經(jīng)成為常態(tài)，長(zhǎng)期稅負(fù)使得房地產(chǎn)稅負(fù)者遭受重大損失的風(fēng)險(xiǎn)。本文的研究具有以下意義。

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)稅負(fù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，具有復(fù)雜性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)可以幫助企業(yè)更適應(yīng)動(dòng)態(tài)環(huán)境的不確定性，以減少不必要的損失的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的稅負(fù)效益。

為避免由政策失誤帶來(lái)的損失和增強(qiáng)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的概率，就需要建立行之有效的稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)機(jī)制，以期為企業(yè)現(xiàn)金的流動(dòng)性降低風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.3 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.3.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀

Stephanie A（2017）在《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究》一文中認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是客觀反映不想發(fā)生的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)是損害發(fā)生的可能性。將風(fēng)險(xiǎn)定義為“真正的可以測(cè)量客觀概率的大小”。從不同的角度理解和定義了風(fēng)險(xiǎn)的概念。

Alfred Marshall（2016）在《房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)與實(shí)例分析》一文中認(rèn)為，稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)具有技術(shù)功能、商業(yè)功能、金融功能、安全功能、會(huì)計(jì)功能和經(jīng)營(yíng)功能六種功能，同時(shí)認(rèn)為這六種功能是安全的基礎(chǔ)函數(shù)，該函數(shù)，以確保它可以控制企業(yè)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)人身和財(cái)產(chǎn)安全，創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。

1.3.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

王林（2016）在《房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)因素及分析》一文中指出，不存在沒(méi)有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，因而，一是需要建立有效預(yù)測(cè)和稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；二是關(guān)注并建立企業(yè)重要活動(dòng)對(duì)企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)存儲(chǔ)系統(tǒng)。

佟克克（2016）在《房地產(chǎn)周期波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素分析》一文中利用多種方法，在解決指標(biāo)多重線性問(wèn)題的基礎(chǔ)上，建議了針對(duì)商業(yè)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和特殊模型，并且利用特殊模型評(píng)估企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的納稅情況。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)企業(yè)預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得率與企業(yè)實(shí)際應(yīng)納稅所得率的差異，采用回歸分析法進(jìn)行計(jì)算，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。

2 相關(guān)理論概述

2.1 稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)定義

稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)是指未來(lái)稅負(fù)收益的不確定性，稅負(fù)可能產(chǎn)生相應(yīng)的損失甚至本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。不確定的預(yù)計(jì)也是一種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通常指企業(yè)稅負(fù)的預(yù)期收益率的不確定性。

2.2 房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)

2.2.1 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)，與國(guó)家出臺(tái)或變動(dòng)與房地產(chǎn)稅負(fù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、稅收等政策而導(dǎo)致的損失有關(guān)。不僅在于當(dāng)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，各項(xiàng)政策的頻繁變動(dòng)，也在于周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)稅負(fù)是國(guó)家宏觀調(diào)控的主要對(duì)象，對(duì)其利用強(qiáng)度也存在限制。

2.2.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的深入和高新技術(shù)的快速發(fā)展，使得大眾對(duì)于開(kāi)發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)、科技含量等相關(guān)技術(shù)上的要求不斷提高，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)便在這種背景和需求下產(chǎn)生。房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)金額大、稅負(fù)周期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差，要求房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)區(qū)域之前做技術(shù)分析。

2.2.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中面臨在售價(jià)、租金和空置率等經(jīng)營(yíng)管理上的風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，確定合理科學(xué)的租金極為重要，過(guò)高或過(guò)低的租金都不利于長(zhǎng)期效益的產(chǎn)生。租金問(wèn)題會(huì)引發(fā)空置率問(wèn)題。因此，空置率與收益呈負(fù)相關(guān)，也就是說(shuō)當(dāng)租金價(jià)格水平一定，空置率越低，稅負(fù)者收益越高。

3 房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

3.1 外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

3.1.1 政府相關(guān)政策的潛在變化給稅負(fù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

政策變化和國(guó)家宏觀調(diào)控手段的改變會(huì)帶來(lái)相當(dāng)大的影響，在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)的國(guó)家宏觀調(diào)控等原因?qū)⒗^續(xù)調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策，以滿足國(guó)家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目的支持，甚至補(bǔ)貼給國(guó)家不鼓勵(lì)的項(xiàng)目，限制相關(guān)文件。這些政策的變化會(huì)使企業(yè)在建設(shè)中處于被動(dòng)的地位，直接影響到合作企業(yè)的發(fā)展和利潤(rùn)。

3.1.2 通貨膨脹經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素

經(jīng)濟(jì)環(huán)境是房地產(chǎn)稅負(fù)的大環(huán)境，在利率波動(dòng)帶來(lái)財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)的背景下，全額付款買(mǎi)房并不是買(mǎi)房者的最佳選擇，他們通常會(huì)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖。部分財(cái)力有限的稅負(fù)人可能會(huì)迫于高貸款利率和高貸款利息而對(duì)房地產(chǎn)取消關(guān)注。

3.2 內(nèi)部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

3.2.1 房屋設(shè)計(jì)功能不能滿足多元化消費(fèi)群體

由于經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們?cè)谙M(fèi)中更加重視個(gè)人需求方面，房屋設(shè)計(jì)功能不能滿足多元化消費(fèi)群體。比如布局、位置條件和規(guī)劃，包括地理位置、交通、周邊等。不僅是少數(shù)消費(fèi)者最終房間里住幾廳住房，交通便利，設(shè)施的完整性、環(huán)境景觀甚至房地產(chǎn)質(zhì)量都與居民的生活密切相關(guān)。

3.2.2 經(jīng)營(yíng)不善和失誤造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與預(yù)期望值背離

從稅負(fù)者的角度而言，一方面，基于對(duì)市場(chǎng)信息未能充分且準(zhǔn)確地掌握，關(guān)鍵信息的缺失從而造成不良后果；另一方面，在沒(méi)有充分了解與房地產(chǎn)交易相關(guān)的法律條文與政策規(guī)定的情況下，很難實(shí)現(xiàn)成功交易。從企業(yè)的角度而言，企業(yè)管理水平的高低直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。實(shí)際上，低效的企業(yè)管理會(huì)使其錯(cuò)失將物業(yè)脫手的最佳時(shí)機(jī)。以致使其空置率過(guò)高，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加，利潤(rùn)低于期望值。

4 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

4.1 房地行業(yè)外部對(duì)策

4.1.1 掌握先進(jìn)科技滿足消費(fèi)者需求

通過(guò)掌握先進(jìn)科技，將房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)更準(zhǔn)確地分類(lèi)，提前發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素并及時(shí)遏制，將真實(shí)有效的信息傳遞給消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者的稅負(fù)進(jìn)行充分、正確的判斷，從而滿足消費(fèi)者的需求。

4.1.2 加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)

房地行業(yè)稅負(fù)是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過(guò)程，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)可以幫助企業(yè)更適應(yīng)動(dòng)態(tài)環(huán)境的不確定性，以減少不必要的損失的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的稅負(fù)效益。有助于減少企業(yè)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的波動(dòng)性，維持企業(yè)經(jīng)營(yíng)和持續(xù)的穩(wěn)定。積極正確的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)，可以避免或減少突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)的生存和穩(wěn)定運(yùn)行。

4.2 房地行業(yè)內(nèi)部對(duì)策

4.2.1 及時(shí)把握政策環(huán)境

我國(guó)房地產(chǎn)極容易受到政府相關(guān)政策的影響而帶來(lái)一定程度上的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。因而，在我國(guó)特有的背景與現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家的政策方針緊密相關(guān)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和政策風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，應(yīng)對(duì)政府出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策高度關(guān)注和深入研究，把握稅負(fù)方向，對(duì)未來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

4.2.2 預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展選擇正確稅負(fù)時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)稅負(fù)要想規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展選擇正確稅負(fù)時(shí)機(jī)是必要條件。一方面，市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，發(fā)展的空間較小；另一方面，長(zhǎng)期且復(fù)雜的房地產(chǎn)稅負(fù)過(guò)程中諸多不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，使得房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，可行性研究階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)稅負(fù)項(xiàng)目的成功與否。

5 結(jié) 論

通過(guò)整體的房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)分析，進(jìn)行了初步討論。在實(shí)際應(yīng)用中，它仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際活動(dòng)，需要進(jìn)一步改善。所以通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究得出以下結(jié)論。

第一，與市場(chǎng)規(guī)范的發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)相比，我國(guó)房地產(chǎn)更加容易受到政府相關(guān)政策的影響而帶來(lái)一定程度的波動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。因而，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要對(duì)國(guó)家有關(guān)政策密切關(guān)注，把握政策動(dòng)態(tài)和房地產(chǎn)發(fā)展方向。

第二，掌握先進(jìn)科技，將房地產(chǎn)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)更準(zhǔn)確地分類(lèi)，提前發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素并及時(shí)遏制，將真實(shí)有效的信息傳遞給消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者的稅負(fù)進(jìn)行充分、正確的判斷，從而滿足消費(fèi)者的需求。

本文對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題研究還存在很多的不足，由于時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)有限，在研究過(guò)程中存在很多困難，在以后的日子里，會(huì)對(duì)相應(yīng)問(wèn)題逐一改善。

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