潘艷

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)具有項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、投資回收期長(zhǎng)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，資金需求量大的特點(diǎn)。而近年來隨著我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策的收緊，房地產(chǎn)企業(yè)依靠傳統(tǒng)的融資渠道和融資方式已難以維持正常生產(chǎn)的資金需求。本文通過研究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)，分析其在融資過程中存在的問題，探索符合當(dāng)前政策下的房地產(chǎn)公司融資戰(zhàn)略、融資規(guī)劃和融資渠道，實(shí)施項(xiàng)目公司資金集中管理，發(fā)揮集團(tuán)財(cái)務(wù)融資優(yōu)勢(shì)，全方位促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)壓力和挑戰(zhàn)，以求企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；資本結(jié)構(gòu)；融資方式

一、引言

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府陸續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，特別是2016年以來，？“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位貫穿于全國(guó)樓市發(fā)展和調(diào)控的整個(gè)過程中。一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策日趨收緊，使得原本對(duì)銀行資金高度依賴的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈斷層問題；另一方面，房產(chǎn)銷售行情的趨緩，也使房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠周期拉長(zhǎng)。因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)必須采用有效的融資手段，才能得以可持續(xù)發(fā)展。

加強(qiáng)房地產(chǎn)融資的財(cái)務(wù)管理，讓企業(yè)籌到錢、用好錢，成為房地產(chǎn)公司在逆境中生存的決定性因素。因此，我們要通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合本公司的資源、能力、及核心競(jìng)爭(zhēng)力，選擇適合的融資戰(zhàn)略，并發(fā)現(xiàn)融資過程中存在的問題，以幫助企業(yè)加強(qiáng)融資目標(biāo)、過程的控制，搞好融資危機(jī)管理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資存在的問題

1.實(shí)際資金來源比較單一，資本結(jié)構(gòu)普遍不合理

房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自籌資金、銀行和非銀行機(jī)構(gòu)信貸資金以及其他資金。

（1）企業(yè)自籌資金：主要由手持現(xiàn)金、從母公司取得的往來款項(xiàng)、銷售現(xiàn)房收入、信托融資、房地產(chǎn)私募基金融資等組成。這部分資金是是衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實(shí)力和項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，也是商業(yè)銀行給予貸款的依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企自籌資金占比在30%～40%，其中自有資金占比在15%～20%，在銷售較差的年份占比較高。1998-2007？年自籌資金占比在30%上下浮動(dòng)，2008-2015？年上升至40%左右，2016年、2017？年下滑8？個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是房企融資渠道收緊，定增、信托等融資方式受到壓制。

（2）來自銀行和非銀行機(jī)構(gòu)的各類信貸資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，？國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金比例在15%～25%。1998-2003？年占比均超過了20%，此后隨著開發(fā)商自有資金與銷售回款占比提高，國(guó)內(nèi)貸款的占比降至了20%以下。其中，來自銀行貸款的占比自17%逐年下降至13%，而非銀機(jī)構(gòu)貸款占比逐年提高，從1.3%增至2.3%，從中可以看出房企背后信托、資管、券商、保險(xiǎn)、基金等非銀機(jī)構(gòu)漸漸成為另一個(gè)重要的資金來源渠道。

（3）其他資金，主要由銷售回款與個(gè)人按揭貸款等組成。其他資金一直占據(jù)著房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的龍頭位，主要由銷售回款與個(gè)人按揭貸款等組成。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，其他資金來源占比在40%～50%，在銷售較好的年份占比較高，其中定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款之和可以近似看作期房銷售，占其他資金來源約90%左右。目前大部分城市期房銷售占全部商品房銷售額約為80%，因此個(gè)人購房資金的貢獻(xiàn)大部分都體現(xiàn)在了開發(fā)商其他資金來源這一科目中。2017？年1-9月，其他資金來源占比升至50.9%，其中定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款之和為5.2？萬億元，同比增速11.1%。

盡管以上各種資金構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，但絕大部分房產(chǎn)企業(yè)真正能用到的一般只有一、二種。受制與單一的資金來源，房產(chǎn)企業(yè)自有資金占比過低，造成資本結(jié)構(gòu)普遍不合理。

2.融資管理工作負(fù)擔(dān)沉重，成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵

以Q置業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，該公司是J資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司和T（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的集團(tuán)有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本10億元。公司所屬行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)。公司現(xiàn)階段主要開發(fā)上海M、N、L住宅3個(gè)項(xiàng)目（全資子公司），所有項(xiàng)目工程均未完工，沒有進(jìn)入預(yù)售期。截至2017年12月31日，項(xiàng)目發(fā)生各類前期直接、間接開發(fā)成本共計(jì)616，000萬元，預(yù)計(jì)至項(xiàng)目完工，還需支出200，000萬元。目前，該公司合并報(bào)表全部資產(chǎn)合計(jì)592，600萬元，其中，貨幣資金2，500萬元，存貨（包含前期費(fèi)用、土地成本、建安成本、資本化利息等）590，100萬元；全部負(fù)債492，600萬元，其中，向其控股公司J公司借入委托貸款490，000萬元，向J同一控制下的Y公司借入2，600萬元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.13%。2017年12月，經(jīng)Q公司股東會(huì)決議通過，決定引進(jìn)有資質(zhì)的外部戰(zhàn)略投資者，增加投資100，000萬元。至此，公司尚有100，000萬元資金缺口，短期內(nèi)該項(xiàng)目不能進(jìn)入預(yù)售，且受政策所限，項(xiàng)目公司從銀行獲取開發(fā)貸款的可能性接近零。

從上例反映出我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理方面存在的問題：？

（1）房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集任務(wù)相當(dāng)繁重。在項(xiàng)目開發(fā)前期，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)需要巨額資金投入。2004年4月，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金的比例由20%提高到35%。而事實(shí)上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均75%以上的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)成為公認(rèn)的事實(shí)。前期設(shè)計(jì)、土地開發(fā)、建筑安裝……不論哪個(gè)環(huán)節(jié)的資金鏈出現(xiàn)問題，都將使整個(gè)項(xiàng)目陷入困境。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期資金的需求非常迫切。從項(xiàng)目前期投入到開發(fā)結(jié)束一般需要很長(zhǎng)時(shí)間，房產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率普遍偏低。項(xiàng)目建成以后，還需要形成對(duì)外銷售，受宏觀調(diào)控政策限制，資金回收速度進(jìn)一步放緩。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目分散，資金管理困難，在項(xiàng)目開發(fā)整個(gè)周期內(nèi)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金分散在各個(gè)項(xiàng)目分部，且均開立各自的銀行賬戶。對(duì)資金實(shí)行分散管理，增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和風(fēng)控的難度。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資存在問題的解決對(duì)策

1.優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)健康并可持續(xù)地穩(wěn)定發(fā)展

公司應(yīng)根據(jù)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的要求，合理權(quán)衡負(fù)債融資和權(quán)益融資的比率，權(quán)衡融資收益和融資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系。房地產(chǎn)公司普遍存在的高資產(chǎn)負(fù)債率，給外部報(bào)表使用者提供的不良信息是：企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，當(dāng)現(xiàn)金流不足時(shí)，一旦資金鏈斷裂，不能及時(shí)償債，將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算的情況。據(jù)此，不管是銀行、投資者還是戰(zhàn)略合作者都不愿意給與資金支持。

從公司股東角度考慮，雖然提高資產(chǎn)負(fù)債率有利于增加股東收益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。但高額的資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用加大了開發(fā)成本，將來削減大量的利潤(rùn)，影響新進(jìn)投資者對(duì)企業(yè)盈利能力的分析和判斷，不利于吸收投資。

因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)考慮主動(dòng)降低財(cái)務(wù)杠桿，減少財(cái)務(wù)成本，化解企業(yè)中短期的財(cái)務(wù)困境。在公司不具備上市融資條件的情況下，企業(yè)可以嘗試以下通過手段調(diào)整權(quán)益融資的比率：

（1）實(shí)施債轉(zhuǎn)股。上例中，J資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司以委托貸款形式借給Q公司的490，000萬元，可以考慮部分或全部轉(zhuǎn)為投資，不再向Q公司收取利息，待項(xiàng)目完工，形成銷售利潤(rùn)后，再通過股利分配獲得收益。

（2）吸引有其他項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的戰(zhàn)略投資者。專業(yè)的項(xiàng)目管理者帶來的不僅是資金，更重要的是他們帶來了先進(jìn)的技術(shù)和管理水平。當(dāng)公司缺乏優(yōu)秀的管理者，不能很好的控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，引入專業(yè)管理者入股，既有利于激發(fā)管理者的積極性，也有利于企業(yè)降低開發(fā)成本，同時(shí)提高項(xiàng)目建設(shè)效率。

2.加強(qiáng)融資管理，提高資金使用效率

（1）積極探索適合的融資渠道和融資方式，緩解融資壓力。按目前國(guó)內(nèi)政策，房地產(chǎn)企業(yè)選擇發(fā)行股票、借殼上市、申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款等融資方式非常困難的情況下，尋求與地產(chǎn)基金、證券、信托、租賃及風(fēng)險(xiǎn)投資等機(jī)構(gòu)的合作已成為越來越重要的方式。

以地產(chǎn)信托融資為例。上述Q公司面臨大量資金缺口，積極嘗試與信托公司開展合作，以自身的項(xiàng)目在建工程及相應(yīng)的土地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保，注冊(cè)發(fā)行兩年期的封閉型房產(chǎn)信托計(jì)劃，吸引對(duì)資金、項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的機(jī)構(gòu)和個(gè)人出資參與公司項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，大大緩解了融資壓力。

（2）做好有效的財(cái)務(wù)規(guī)劃，合理分配長(zhǎng)、短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)因其建設(shè)周期長(zhǎng)，不可能在短期內(nèi)回籠資金獲得充足的現(xiàn)金流，過高的短期債務(wù)規(guī)模雖然可以降低利率風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也將給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要根據(jù)本公司項(xiàng)目的實(shí)際資金需求均衡分配長(zhǎng)、短期負(fù)債的比例，避免因債務(wù)期限上的搭配不當(dāng)而造成資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）加強(qiáng)資金集中管理，發(fā)揮集團(tuán)融資優(yōu)勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司所屬各個(gè)項(xiàng)目公司，實(shí)施資金統(tǒng)收統(tǒng)付，不開設(shè)單獨(dú)銀行賬戶，一方面有利于資金調(diào)配，提高資金的使用效率；另一方面有利于滿足理想的融資信用條件，爭(zhēng)取融資談判的籌碼。

四、結(jié)論

宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下的我國(guó)樓市已逐步回歸理性，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時(shí)代”的終結(jié)，融資管理的成敗已然成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要改善資本結(jié)構(gòu)，擺脫依賴銀行信貸融資的單一局面，走多元化融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)一方面要積極拓寬融資渠道，根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，利用各種金融工具，不斷豐富融資方式；另一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)融資管理，提高資金的使用效率，提升企業(yè)融資能力。

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