路輝琳

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民生活質(zhì)量。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域具有重要地位，確保房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域健康穩(wěn)定發(fā)展，必須注重強(qiáng)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，這也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)內(nèi)容。本文針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，首先簡(jiǎn)要概述了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)內(nèi)容，并分析了目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，最后就提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題對(duì)策

近年來(lái)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位越來(lái)越重要，由于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，國(guó)家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的調(diào)控力度不斷加大。按照目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的整體發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面還存在著不少的問(wèn)題，確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性，必須從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的管理目標(biāo)、模式、方法以及政策等多個(gè)方面入手，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理，確保商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有序發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理主要內(nèi)容概述

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)管理是非常有效的管理手段，不僅可以為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域提供生產(chǎn)力，同時(shí)還可以最大程度的激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的生產(chǎn)潛力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值創(chuàng)造的大幅提升。強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)管理，其現(xiàn)實(shí)意義在于：在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)活動(dòng)量持續(xù)提升。但與此同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題也不斷顯現(xiàn)出來(lái)。尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域中的行業(yè)發(fā)展后續(xù)支撐缺乏，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域基礎(chǔ)薄弱、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等一系列問(wèn)題較為突出。綜合分析目前國(guó)情，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的問(wèn)題已經(jīng)越發(fā)明顯，雖然國(guó)內(nèi)商品房數(shù)量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)迅速，但與之對(duì)應(yīng)的供求關(guān)系卻不正常，房?jī)r(jià)在高位運(yùn)行的情況下超出了居民正常消費(fèi)能力，造成了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需不均衡，尤其是居民剛性住房需求未能得到充分滿(mǎn)足。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理，通過(guò)健全完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理體系，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷改進(jìn)提升，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)保障。

二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的主要問(wèn)題分析

1.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)存在著一定程度的價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域整體發(fā)展過(guò)程中，價(jià)格泡沫的問(wèn)題越發(fā)凸顯，主要表現(xiàn)為當(dāng)前房地實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出產(chǎn)實(shí)體價(jià)格，這種泡沫直接造成了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的虛高。由于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身并不屬于泡沫經(jīng)濟(jì)，價(jià)格虛高主要是在商業(yè)地產(chǎn)投資方面出現(xiàn)了過(guò)度的買(mǎi)房投資行為，再加上土地價(jià)格的持續(xù)攀升，更是直接影響了商業(yè)地產(chǎn)正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的供求關(guān)系平衡也造成了嚴(yán)重的影響，這也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展必須解決的問(wèn)題。

2.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制不夠完善?，F(xiàn)階段我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近60%，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)人均住房近40平米，這一數(shù)據(jù)表明宏觀上商品房數(shù)量的充足，如果放任讓地產(chǎn)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，勢(shì)必違反經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律?，F(xiàn)階段在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面，一線二線城市房?jī)r(jià)無(wú)限制上漲和低收入階層買(mǎi)不到房子的問(wèn)題還得不到有效解決。出現(xiàn)這一系列的問(wèn)題，從根本上來(lái)分析，主要是目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制不夠完善，管理控制力度不足。

3.商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控不夠科學(xué)合理。堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，切實(shí)防范化解商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是國(guó)家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域調(diào)控的基本要求。但是這些要求在不同地方的落實(shí)中存在較大差異，在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)方面，不少地方還沒(méi)有全面深入地分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況，對(duì)于出臺(tái)什么樣的調(diào)控政策，達(dá)到什么樣的調(diào)控效果沒(méi)有清晰地認(rèn)識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策缺少持續(xù)性和穩(wěn)定性。

三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理優(yōu)化途徑分析

十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，為房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域發(fā)展指明了方向、路徑、目標(biāo)。只有建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，才能保持房子“居住”的基本屬性，才能實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的宏偉目標(biāo)。這意味著住房的投資屬性將會(huì)逐步消失，居住消費(fèi)品屬性將進(jìn)一步被強(qiáng)化。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)去金融化與回歸實(shí)業(yè)的趨勢(shì)越發(fā)明顯。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的具體推進(jìn)實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)該從這些要求出發(fā)，探索在以下幾方面采取相應(yīng)的措施：

1.構(gòu)建完善商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展，必須結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，建立健全商業(yè)地產(chǎn)積極穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。首先，應(yīng)該建立完善購(gòu)租并舉的穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展機(jī)制。重點(diǎn)是積極培育發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展，并完善相關(guān)的住房配套機(jī)制等措施，實(shí)現(xiàn)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范化、多元化、穩(wěn)定化房屋租賃體系，通過(guò)這些手段滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民的住房需求。其次，注重構(gòu)建多層次的、科學(xué)合理的住房供給體系。順應(yīng)國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，在滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供需方面，積極推進(jìn)住房供給體系的優(yōu)化改進(jìn)，特別是通過(guò)商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房轉(zhuǎn)住房、商品房住宅庫(kù)存清理等多種方式，進(jìn)一步緩解部分城市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域存在的住房短缺的問(wèn)題。

2.進(jìn)一步改進(jìn)加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度體系。在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管控是非常關(guān)鍵的內(nèi)容。在風(fēng)險(xiǎn)管控的具體實(shí)施過(guò)程中，首先應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系進(jìn)行創(chuàng)新完善，按照現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，構(gòu)建完善商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展預(yù)警指標(biāo)體系，進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，盡可能的防范可能發(fā)生的金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)投機(jī)性資金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)等進(jìn)行必要的抑制性控制，消除商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。其次，應(yīng)該注重盡快完善征信體系的建設(shè)，特別是當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，還是個(gè)人購(gòu)房貸款等，都是基于相應(yīng)的信用體系。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判控制，必須針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域建立多元化多層次的商業(yè)地產(chǎn)征信體系建設(shè)。此外，還應(yīng)該注重進(jìn)一步改進(jìn)完善商業(yè)地產(chǎn)金融架構(gòu)體系的建設(shè)，適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展的新趨勢(shì)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展模式進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化。

3.強(qiáng)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的調(diào)控。造成當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)的問(wèn)題是多方面的，因此在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，必須積極探索從多個(gè)方面進(jìn)行探索采取相應(yīng)的措施。尤其是應(yīng)該適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快提質(zhì)的大背景，進(jìn)一步加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，通過(guò)強(qiáng)化區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)大中小城市互聯(lián)互通，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)中小城市、縣城和中心鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)水平的均等化，引導(dǎo)人口和住房需求實(shí)現(xiàn)更加科學(xué)合理分布。同時(shí)，還應(yīng)該進(jìn)一步深化住房制度改革深化，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國(guó)有租賃企業(yè)的建設(shè)，充分發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。此外，還應(yīng)該注重加大商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為，確保商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，應(yīng)該準(zhǔn)確地把握商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重點(diǎn)，在完善商業(yè)地產(chǎn)投資管理、健全商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策制定，強(qiáng)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防控，以促進(jìn)提高商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平。

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