【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，周期性長(zhǎng)，中間環(huán)節(jié)比較繁瑣，在項(xiàng)目管理工作開展過程中，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制，保證各個(gè)項(xiàng)目順利開展。有效降低風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生率，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資源最大化，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，更好地開展項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)管理等工作。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和控制。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；供給側(cè)；市場(chǎng)

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革理論分析

在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，需要采取刺激需求的政策，通過減稅、增加政府投資促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升；在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，通過增加稅收，減少政府投資為經(jīng)濟(jì)降溫。總體思想就是利用政府的干預(yù)，調(diào)節(jié)需求，熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

需求側(cè)管理的特點(diǎn)是能夠根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，及時(shí)施加政策，快速對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)產(chǎn)生影響。其中的投資需求、消費(fèi)需求和凈出口需求本身就是經(jīng)濟(jì)總量的組成部分，通過相應(yīng)的政策手段可以直接影響各類需求，從而直接影響經(jīng)濟(jì)總量，并且這樣的影響表現(xiàn)在當(dāng)期，具有及時(shí)性。但是這種調(diào)節(jié)僅僅會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)造成影響而無法支撐經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)、實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變動(dòng)，也就是說長(zhǎng)期的增長(zhǎng)主要由供給側(cè)要素驅(qū)動(dòng)，依賴于要素供給上升和技術(shù)狀態(tài)提高。如果一個(gè)國(guó)家只進(jìn)行需求的調(diào)節(jié)管理，而生產(chǎn)要素投入規(guī)模和方式保持不變，會(huì)造成供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的不匹配，新的供求均衡無法形成，最終反過來需求管理政策效果也會(huì)大打折扣。供給側(cè)管理主要是從勞動(dòng)力、土地、資本和創(chuàng)新四個(gè)要素進(jìn)行調(diào)節(jié)。國(guó)家通過改革制度，減少對(duì)經(jīng)濟(jì)的管制，創(chuàng)造公平、透明、規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境，從而降低交易成本，促進(jìn)了生產(chǎn)要素的自由流通和組合，提升要素的利用效率，最終創(chuàng)造出更有競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足潛在需求，制造新需求，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。20世紀(jì)80年代，英國(guó)在面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)問題時(shí)，采取了供給側(cè)改革，通過國(guó)有企業(yè)私有化，降低稅率削減公共福利開支，完善市場(chǎng)體制建設(shè)，提高了要素的供給效率，最終扭轉(zhuǎn)了國(guó)家的經(jīng)濟(jì)困境。我國(guó)在2015年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上首次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，主要是抓好“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)，需要從要素層面、產(chǎn)品層面、制度層面解決我國(guó)面臨的供給問題。

如下表可以看出，2011年以來，我國(guó)住宅投資額占比有所降低，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等的投資占比有所增加，主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控政策的影響，抑制了購(gòu)房需求的釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了投資所致。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的結(jié)構(gòu)問題

1.邊去邊增

北上廣深和各個(gè)省會(huì)城市在2016年下半年經(jīng)歷了房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)階段，房地產(chǎn)投資借此迅速回升，造成這種現(xiàn)象的根本原因在于樓市過熱、地王頻出。在一二線城市地價(jià)成本大幅度上升的基礎(chǔ)上，以此為基礎(chǔ)的投資將會(huì)面臨很大的投資風(fēng)險(xiǎn)，未來所謂的地王項(xiàng)目在銷售時(shí)可能面臨很多不可預(yù)料的問題，意味著房地產(chǎn)投資回升背后隱藏著巨大的投資陷阱。

2.信貸違約

房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸風(fēng)險(xiǎn)有逐步上升的趨勢(shì)，并且在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度逐漸加大的過程中，信貸違約風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)明顯上升。首先，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈比較脆弱。三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)疲軟階段，開發(fā)商資金回籠難度較大，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)激增，一些三四線城市甚至出現(xiàn)爛尾和跑路的情況；其次，個(gè)人住房次貸量增加。為了有效地去庫存、提銷量，部分房地產(chǎn)企業(yè)提出了零首付購(gòu)房政策，部分中介機(jī)構(gòu)也開展了針對(duì)性的首付貸服務(wù)，這些措施的落實(shí)和實(shí)行大大增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿，導(dǎo)致信貸風(fēng)險(xiǎn)的激增。

3.職位控制不當(dāng)

一些房地產(chǎn)開發(fā)商在開展項(xiàng)目管理工作時(shí)，過分追求速度，希望快速回籠資金，從而引發(fā)了一系列不良情況。在具體項(xiàng)目工作開展過程中，一方面對(duì)于項(xiàng)目管理工作開展過程中缺乏相應(yīng)的安全管理和質(zhì)量管理監(jiān)督，很容易造成決策失誤；另一方面對(duì)于項(xiàng)目工程的進(jìn)度控制不到位，造成工程難以及時(shí)完成，從而對(duì)銷售計(jì)劃預(yù)期實(shí)現(xiàn)情況產(chǎn)生了很大的影響效果。除此之外，開工前由于缺乏詳細(xì)具體的投資估算和全面估算認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目具體管理工作開展過程中，無法對(duì)成本實(shí)現(xiàn)有效控制和管理操作，導(dǎo)致投資成本明顯大于投資計(jì)劃額，在很大程度上影響了企業(yè)資金流動(dòng)和現(xiàn)金流動(dòng)，明顯增大了企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)成本。

三、供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革下房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理對(duì)策探討

1.完善收入分配制度和戶籍制度

收入分配制度和戶籍制度會(huì)影響到居民對(duì)住房的需求。在收入分配制度方面，應(yīng)在初次分配中提高勞動(dòng)所得，完善各要素按貢獻(xiàn)參與初次分配的機(jī)制，通過擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模，提高就業(yè)質(zhì)量，提升勞動(dòng)者獲得收入的機(jī)會(huì)和能力。在戶籍制度方面，首先是要放寬各級(jí)城鎮(zhèn)戶籍準(zhǔn)入條件；其次是改革與戶籍相關(guān)的福利與保障制度，將戶籍與其附加的公共服務(wù)相剝離；最后是改革土地制度，賦予村集體成員明確的財(cái)產(chǎn)權(quán)，使其擁有向城市轉(zhuǎn)移的資本。

2.加大新業(yè)態(tài)用地供給

房地產(chǎn)市場(chǎng)的新業(yè)態(tài)是土地、勞動(dòng)力、資本、科技、管理等多種要素的融合與優(yōu)化配置。目前一些企業(yè)已不再單純地賣房子，而是引入管理和技術(shù)，更加關(guān)注房子的居住屬性和消費(fèi)者的生活體驗(yàn)，比如房企紛紛涉足的養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。2015年，國(guó)土部等六個(gè)部門發(fā)布的《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》中重點(diǎn)提到了：要優(yōu)先安排符合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項(xiàng)目的供地。因此，對(duì)于地方政府來說，每年要特別安排一定比例的建設(shè)用地指標(biāo)，支持符合新業(yè)態(tài)項(xiàng)目的開發(fā)。

3.完善房地產(chǎn)相關(guān)管理制度

首先，需要建立與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相匹配的供地機(jī)制，政府可以通過對(duì)新增人口、房地產(chǎn)庫存量、近3年房地產(chǎn)平均成交規(guī)模進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，將其作為分配下年房地產(chǎn)供地的基礎(chǔ)和前提。如果某一地區(qū)去庫存難度大、去庫存周期長(zhǎng)，那么政府必須停止供給其供地指標(biāo)。政府接下來要根據(jù)各個(gè)區(qū)域和板塊市場(chǎng)的庫存量、銷售量和去庫存成果合理地安排供地指標(biāo)和節(jié)奏，提升供需匹配程度，使得房地產(chǎn)供給側(cè)改革從供地源頭做起；其次，要在保障房和商品房之間建立有效的對(duì)接渠道。由于商品房供大于求，政府更要堅(jiān)定停建保障房的想法和步伐，以貨幣化安置和補(bǔ)貼作為重要手段，引導(dǎo)居民積極參與到商品房交易市場(chǎng)，主動(dòng)進(jìn)行商品房購(gòu)置或者承租。這樣一來，政府民生建設(shè)壓力將會(huì)大大降低，房地產(chǎn)行業(yè)也可以有效地實(shí)現(xiàn)去庫存的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)；再次，政府要加大百城建設(shè)提質(zhì)工程的實(shí)施和落實(shí)，對(duì)縣級(jí)城市的規(guī)劃水平、城市功能、居住環(huán)境和承載能力進(jìn)行全方位地完善和梳理，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，盡快地打破城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩側(cè)同時(shí)發(fā)力

當(dāng)前，國(guó)家和政府在改善房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)方面的政策還比較少。房地產(chǎn)業(yè)之所以存在高庫存，根本原因在于供給側(cè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，新增商品房質(zhì)量和居民居住需求南轅北轍，一線城市房?jī)r(jià)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民承受能力和經(jīng)濟(jì)能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)詭異地呈現(xiàn)出難以去庫存和邊去邊增怪圈同時(shí)存在的情況。因此，推出改善房地產(chǎn)供給側(cè)過硬的長(zhǎng)效改善措施很有必要，使得房地產(chǎn)高庫存問題得到根本上的解決。

綜上所述，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革條件下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，項(xiàng)目管理非常重要，在具體開展項(xiàng)目管理工作時(shí)，需要從項(xiàng)目開發(fā)前期工作、設(shè)計(jì)過程、職能控制過程、風(fēng)險(xiǎn)管理等多個(gè)方面加強(qiáng)項(xiàng)目管理。結(jié)合實(shí)際建設(shè)需要，把握房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷理念，從而更好地促進(jìn)市場(chǎng)推廣和發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步。

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作者簡(jiǎn)介：

劉天宇（1996—），男，山東省煙臺(tái)市人，畢業(yè)于福州大學(xué)2014級(jí)，研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)。