張曉偉

摘 要：為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，2018年針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。房產(chǎn)代理公司受?chē)?guó)家宏觀政策影響較大，本文通過(guò)對(duì)預(yù)算管理實(shí)施問(wèn)題的分析研究，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益的持續(xù)增長(zhǎng)。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)代理公司 預(yù)算管理 預(yù)算實(shí)施

一、引言

預(yù)算管理指企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過(guò)對(duì)未來(lái)一定期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和相應(yīng)的財(cái)務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測(cè)和籌劃，科學(xué)、合理配置企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)資源，并對(duì)執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和分析，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和反饋，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的改善和調(diào)整，進(jìn)而推動(dòng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動(dòng)。

面對(duì)宏觀政策及市場(chǎng)的不斷變化，房產(chǎn)代理公司為保持良好的經(jīng)濟(jì)效益，不至于在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，在日常管理中引入預(yù)算管理勢(shì)在必行。

二、建立預(yù)算組織機(jī)構(gòu)

預(yù)算管理作為一種管理控制系統(tǒng)，要使其能夠得到有效地運(yùn)行，需要建立預(yù)算組織機(jī)構(gòu)。建立預(yù)算管理委員會(huì)、預(yù)算管理小組，推動(dòng)預(yù)算管理在整個(gè)公司實(shí)施。

預(yù)算管理委員會(huì)由決策層班子組成，成員可包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等。預(yù)算管理委員會(huì)下設(shè)預(yù)算管理小組，負(fù)責(zé)日常預(yù)算事務(wù)的處理，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人擔(dān)任預(yù)算管理小組組長(zhǎng)，預(yù)算管理小組成員由各部門(mén)預(yù)算負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

筆者曾任職的公司為蘇州最大的地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)，所代理項(xiàng)目達(dá)60余個(gè)。公司按項(xiàng)目所在地區(qū)分為若干區(qū)域事業(yè)部，以加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理。各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)所在項(xiàng)目的預(yù)算管理。

三、預(yù)算編制和審批

預(yù)算管理委員會(huì)在每年第四季度初，根據(jù)公司下年度總體規(guī)劃，提出下一年度預(yù)算總指標(biāo)，并將總預(yù)算指標(biāo)分解。

各獨(dú)立預(yù)算單位根據(jù)公司預(yù)算總指標(biāo)和分解指標(biāo) ，并按預(yù)算編制原則和方法，做出相關(guān)預(yù)算假設(shè)，編制本單位預(yù)算。銷(xiāo)售及到賬傭金收入目標(biāo)既要結(jié)合項(xiàng)目推案的實(shí)際情況制定又要有一定的目標(biāo)指導(dǎo)意義，正常銷(xiāo)售的項(xiàng)目應(yīng)該確保一定的利潤(rùn)。

事業(yè)部及預(yù)算人員將上述預(yù)算進(jìn)行審核匯總后，提交給預(yù)算管理委員會(huì)進(jìn)行復(fù)審。

預(yù)算管理委員會(huì)討論通過(guò)年度預(yù)算總方案，并報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部將預(yù)算指標(biāo)下達(dá)到各獨(dú)立預(yù)算單位開(kāi)始執(zhí)行。為增強(qiáng)各級(jí)部門(mén)負(fù)責(zé)人的責(zé)任感并調(diào)動(dòng)其積極性，可通過(guò)逐級(jí)簽訂軍令狀的方式，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、預(yù)算調(diào)整

（一）預(yù)算調(diào)劑

各獨(dú)立預(yù)算單位應(yīng)嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，各項(xiàng)目費(fèi)用當(dāng)月有節(jié)余的，可以結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，未經(jīng)預(yù)算日常管理部門(mén)審核，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，嚴(yán)禁各項(xiàng)目費(fèi)用之間相互替代使用。經(jīng)審批后的預(yù)算調(diào)劑方案可相互進(jìn)行調(diào)劑。

（二）預(yù)算追加

各責(zé)任部門(mén)的預(yù)算需要進(jìn)行調(diào)整的，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后向預(yù)算日常管理部門(mén)遞交預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，詳細(xì)說(shuō)明要求追加調(diào)整的理由、項(xiàng)目、額度、時(shí)間和以后彌補(bǔ)預(yù)算的保障措施。由預(yù)算日常管理部門(mén)審核后報(bào)預(yù)算委員會(huì)審核確認(rèn)，再報(bào)預(yù)算委員會(huì)審批。預(yù)算的追加涉及到公司總預(yù)算的重大變更時(shí)，調(diào)整公司預(yù)算。

（三）預(yù)算重大調(diào)整

當(dāng)項(xiàng)目因客觀情況導(dǎo)致推案進(jìn)度等發(fā)生巨大變化，致使銷(xiāo)售、傭金收入指標(biāo)年度內(nèi)與預(yù)算有較大偏差的，可以申請(qǐng)預(yù)算調(diào)整。在公司預(yù)算重大調(diào)整時(shí)召開(kāi)由公司總經(jīng)理主持的預(yù)算調(diào)整會(huì)議，預(yù)算調(diào)整后應(yīng)形成書(shū)面決議，并編制新的調(diào)整后預(yù)算表，編寫(xiě)調(diào)整說(shuō)明。

五、預(yù)算控制和考核

（一）信息跟蹤

預(yù)算日常管理部門(mén)根據(jù)預(yù)算責(zé)任單位建立執(zhí)行統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳，設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤，并及時(shí)進(jìn)行反饋和通報(bào)。

對(duì)于各項(xiàng)費(fèi)用及固定資產(chǎn)資金的使用，要求按預(yù)算的具體項(xiàng)目詳細(xì)紀(jì)錄預(yù)算數(shù)量、金額、實(shí)際發(fā)生數(shù)和結(jié)余，并按月控制。

預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，各預(yù)算責(zé)任中心應(yīng)組織專(zhuān)門(mén)人員進(jìn)行及時(shí)檢查、追蹤預(yù)算的執(zhí)行情況，預(yù)算管理小組應(yīng)及時(shí)形成預(yù)算差異分析報(bào)告報(bào)預(yù)算責(zé)任部門(mén)的責(zé)任人。

（二）預(yù)算分析例會(huì)

公司預(yù)算管理小組定期召開(kāi)例會(huì)，對(duì)收入、成本費(fèi)用、人均績(jī)效等指標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行分析，討論改善措施，以保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）預(yù)算的考核

考核工作由公司人事部門(mén)進(jìn)行，財(cái)務(wù)部配合，財(cái)務(wù)部將每月財(cái)務(wù)指標(biāo)執(zhí)行情況發(fā)送人事部門(mén)?？己送瓿珊笠怨镜拿x，下發(fā)考評(píng)結(jié)果。

考核與軍令狀、預(yù)算月度分解指標(biāo)緊密相連，根據(jù)預(yù)算指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核打分，作為各級(jí)部門(mén)負(fù)責(zé)人的重要考核分?jǐn)?shù)?？己朔?jǐn)?shù)與獎(jiǎng)金掛鉤，根據(jù)考核分?jǐn)?shù)的高低對(duì)獎(jiǎng)金進(jìn)行一定比例的上浮或下降。同時(shí)，考核結(jié)果可與有關(guān)預(yù)算責(zé)任人的任免、升降、獎(jiǎng)懲掛鉤，以得到各部門(mén)對(duì)預(yù)算的重視及支持。

六、預(yù)算控制要點(diǎn)

（一）成熟項(xiàng)目

房產(chǎn)代理公司屬于典型的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，人員的工資及傭金占運(yùn)營(yíng)成本的比重較大，約占80%左右。財(cái)務(wù)部門(mén)可根據(jù)預(yù)算收入目標(biāo)并參考?xì)v史數(shù)據(jù)，提出人員配置的建議，避免人員冗余造成的成本浪費(fèi)。

（二）新接項(xiàng)目

新接項(xiàng)目需將年度銷(xiāo)售目標(biāo)分解至每月，在預(yù)算編制時(shí)上報(bào)項(xiàng)目每月需配備的人員及傭金收入，并據(jù)此編制費(fèi)用支出，包括人工成本、行政管理費(fèi)用、固定成本。避免新接項(xiàng)目成本支出因無(wú)預(yù)算而缺乏控制，影響企業(yè)業(yè)績(jī)的達(dá)成。

（三）尾盤(pán)項(xiàng)目

通過(guò)每月人均績(jī)效數(shù)據(jù)提出人員優(yōu)化建議，對(duì)于人均收入不佳的項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目生命周期，優(yōu)化人員配置，特別是尾盤(pán)階段的項(xiàng)目保持最佳的人員數(shù)量，避免虧損的發(fā)生，多余的人員可安排至處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)。

（四）完善費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用制定標(biāo)準(zhǔn)，避免預(yù)算編制時(shí)缺乏依據(jù)，隨心所欲。如員工傭金可根據(jù)項(xiàng)目地理區(qū)位、銷(xiāo)售難度等制定不同的提傭標(biāo)準(zhǔn)，上報(bào)管理層審核。差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、員工福利、銷(xiāo)售人員工作服裝等制定公司統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算人員可根據(jù)出差頻率、銷(xiāo)售收入、人員數(shù)量編制預(yù)算，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。

七、結(jié)束語(yǔ)

預(yù)算管理作為一項(xiàng)良好的管理工具，企業(yè)通過(guò)全員參與，發(fā)揮其控制、激勵(lì)、考核等功能。面對(duì)宏觀政策及市場(chǎng)的不斷變化，加強(qiáng)預(yù)算的日常信息跟蹤，完善月度考核機(jī)制，促使業(yè)績(jī)不發(fā)生大的偏差。發(fā)揮預(yù)算管理在經(jīng)營(yíng)決策中的指導(dǎo)作用，控制項(xiàng)目成本費(fèi)用支出，避免不必要的浪費(fèi)，提升公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉玉梅.預(yù)算管理在企業(yè)中的應(yīng)用研究[J].企業(yè)改革與管理.2016（3）.

[2]王珊珊.企業(yè)預(yù)算管理中的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].企業(yè)改革與管理.2015（05）.

[3]財(cái)政部.管理會(huì)計(jì)應(yīng)用指引.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2017（11）.