陳 蕾，趙小敏，郭 熙，周丙娟，王成量，易 丹，袁 梁

(江西農(nóng)業(yè)大學江西省鄱陽湖流域農(nóng)業(yè)資源與生態(tài)重點實驗室，江西南昌330045)

隨著集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作的開展，確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格是試點工作有效進行的關(guān)鍵[1]，開展農(nóng)村集體建設(shè)用地定級與基準地價評估工作為首要任務(wù)。目前為止，國家尚未出臺集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的具體政策規(guī)定[2]?，F(xiàn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，基準地價不明確，影響農(nóng)村公開、公平、公正的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的建立和完善，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市形成了一定的阻礙[3]。2017年5月23日，國土資源部就《中華人民共和國土地管理法 (修正案)》公開征求意見，擬以法律形式明確集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價的合法地位[4]。近年來已有相關(guān)學者從集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的財政效應[5]、區(qū)域調(diào)控政策[6]、動力機制[7]，以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的收益分配機制[4]、促進農(nóng)民增收[8]、存在的問題及對策[2,9]等方面進行了大量研究，集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準地價評估勢在必行。余江縣先是被確定為宅基地改革試點，后被追加為農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點縣。余江縣農(nóng)村集體建設(shè)用地定級與基準地價評估以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位開展，錦江鎮(zhèn)作為試點鎮(zhèn)之一，考慮到錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地較多、而工業(yè)用地較少的實際情況，文章通過錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價的評估研究，探索農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價評估方法，服務(wù)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，促進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地高效流轉(zhuǎn)[10]、盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地、提高農(nóng)民經(jīng)濟收入，為全面展開農(nóng)村土地制度改革提供技術(shù)參考，為制定集體建設(shè)用地定級與估價的技術(shù)規(guī)范奠定基礎(chǔ)。

1 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究區(qū)概況

錦江鎮(zhèn)是江西省余江縣下轄的一個鎮(zhèn)，地處余江縣西北部，位于東經(jīng) 116°04′～117°09′， 北緯28°04′～28°37′。錦江鎮(zhèn)區(qū)位條件優(yōu)越、交通便捷，處于稠密的交通網(wǎng)絡(luò)中心地帶，全鎮(zhèn)實現(xiàn)村村通公路，曾是余江縣縣城所在地。錦江鎮(zhèn)下轄民主村等18個行政村，122個自然村，人口達4.6萬，其中農(nóng)業(yè)人口3.3萬，農(nóng)民人均年純收入為12 271元。全鎮(zhèn)國土面積12 100 hm2，其中耕地面積3 078 hm2，人均耕地面積為520.69 m2/人，農(nóng)村居民點面積894 hm2，人均農(nóng)村居民點面積高達50人/hm2，農(nóng)村居民點用地利用較為粗放。

1.2 數(shù)據(jù)來源

通過對錦江鎮(zhèn)18個行政村進行實地調(diào)研獲取了60個具有代表性的商服估價樣點，并入戶詢問獲取各樣點年租金、年收入、占地面積、建筑面積、流轉(zhuǎn)時間、已使用年限等相應的交易市場資料；通過問卷調(diào)查法走訪各村，向村干部和當?shù)剞r(nóng)民補充獲取商服用地流轉(zhuǎn)意愿價格等信息資料。本研究主要運用ArcGIS 10.2、SPSS 20.0等軟件對錦江鎮(zhèn)商服估價樣點數(shù)據(jù)進行處理和分析。

2 研究方法

2.1 地價內(nèi)涵

目前農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地的定義還沒有相關(guān)的法律法規(guī)文件明確規(guī)定。本次研究中，參考《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508—2014)，通過對余江縣錦江鎮(zhèn)農(nóng)村的實地調(diào)研擬定，錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地包括在集體土地上建立的小賣部、早點店、飯店、酒店、旅館等具有商服盈利功能的經(jīng)營性建設(shè)用地。余江縣錦江鎮(zhèn)的農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價內(nèi)涵，是指在余江縣錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，設(shè)定土地開發(fā)程度為“四通一平”(即通水、通電、通路、通訊和場地平整)，土地使用年限為40年，容積率為1.0，估價時點2017年1月1日的各級別商服用地的土地使用權(quán)的平均價格。

2.2 研究思路

圖1 錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價評估技術(shù)框圖Fig.1 Technical diagram of the rural collective commercial benchmark land price assessment in Jinjiang Town

錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價的評估主要是結(jié)合錦江鎮(zhèn)集體經(jīng)營性商服用地零星分布，多為自家經(jīng)營且估價樣點相對較多的特點與錦江鎮(zhèn)農(nóng)村各類建設(shè)用地利用區(qū)分度低的實際情況，以建設(shè)用地綜合定級為基礎(chǔ)，利用錦江鎮(zhèn)農(nóng)村商服用地的租賃經(jīng)營或自家經(jīng)營的市場資料為依據(jù)，采用收益還原法來測算樣點地價，在對樣點地價修正并用域值法剔除異常值后，選取樣點數(shù)據(jù)，運用算術(shù)平均法和建立回歸模型兩種方法來推算錦江鎮(zhèn)農(nóng)村各級別的集體經(jīng)營性商服用地的基準地價，并將兩種方法所測算的地價結(jié)果之間相互比較、檢驗誤差，結(jié)果科學合理的情況下，取兩種方法測算的各級別基準地價的平均值作為錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地各級別基準地價，利用預留的樣點數(shù)據(jù)作為檢驗樣點，驗證測算的各級別基準地價結(jié)果合理性(圖1)。

2.3 評價單元的確定

本次評估區(qū)域包括錦江鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)18個行政村的集體建設(shè)用地，通過ArcGIS采用網(wǎng)格法生成以30 m×30 m為基本定級單元的評估對象網(wǎng)格對錦江鎮(zhèn)集體建設(shè)用地進行綜合定級，利用多因素綜合評價法確定各基本定級單元作用總分值，采用自然斷點法確定土地級別界限分值，劃分土地級別(表1)。利用各土地級別對應的估價樣點，以及估價樣點對應的單元分值分級別計算錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價。

表1 錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地綜合定級單元總分區(qū)間

2.4 樣點地價測算方法

2.4.1 估價樣點的確定 調(diào)研收集的大部分商服樣點位于村內(nèi)居民點集中的路邊或路口，均勻分布于評估區(qū)域與各級別分值區(qū)間內(nèi)。實地考察調(diào)研獲得的60個商服樣點中Ⅰ級樣點13個，Ⅱ級樣點21個，Ⅲ級樣點11個，Ⅳ級樣點15個，資料真實可靠，代表性強，能客觀反映錦江鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)營性商服用地的實際地價水平，符合級別基準地價的評估要求。收集的商服樣點分租賃經(jīng)營(房地出租)和自家經(jīng)營兩種，其中租賃經(jīng)營的商服樣點21個，自家經(jīng)營的商服樣點39個。

2.4.2 測算方法的確定 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，所有商服樣點都可以估計現(xiàn)實客觀收益，正符合收益還原法的測算要求。對于租賃經(jīng)營的商服樣點則利用房地租金作為房地年總收益，通過扣除相關(guān)費用和房屋純收益，可剝離出土地純收益計算出地價。對于自家經(jīng)營的商服樣點由于需要投入自家勞動力，并且考慮到自家經(jīng)營的估價樣點是利用自家宅基地上所建房屋一樓的全部或部分空間做為店鋪，因此測算取值不同于租賃經(jīng)營的樣點，則以房地年總收益作為自家經(jīng)營店鋪的年總收益，多扣除一項勞動力投入費用，按各村的平均勞動力工資收入水平計算[11]。

收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在一定年期內(nèi)未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法[12-13]。

2.4.3 測算參數(shù)的確定 一般情況下，房屋還原率比土地還原率高2%～3%[11]。根據(jù)《錦江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地定級與基準地價成果報告》可知,錦江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)基準地價設(shè)定的土地還原利率為5.50%，房屋還原利率為7.50%，而農(nóng)村的還原率要比城鎮(zhèn)高一些，結(jié)合錦江鎮(zhèn)農(nóng)村的實際情況，本次評估設(shè)定錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地還原率為6%，房屋還原率為9%。

管理費是管理房屋所需的費用。通常按租金的2%～5%計算[13]。

維修費是為了保證房屋正常安全使用而進行定期修繕和日常維修養(yǎng)護的費用，一般按重置價的一定比率計算，計算公式為：維修費=房屋重置價建筑面積維修費率。

折舊費是指在房地年總收益中體現(xiàn)的建筑物在使用過程中因損耗造成的價值損失。房屋折舊費的計算則參照國務(wù)院《國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中的規(guī)定，采用直線折舊法。計算公式為：折舊費=房屋重置價(1-殘值率)/耐用年限。

保險費是房產(chǎn)所有人為使房屋避免意外損失而向承保單位支付的費用，一般按房屋現(xiàn)值乘以保險率計算，我國房屋的年保險費率是1.5‰～2‰[13]。計算公式為：保險費=(房屋重置價建筑面積-年折舊費已使用年限)2‰。

參考《錦江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地定級與基準地價成果報告》，通過本次對各估價樣點的實地調(diào)查與統(tǒng)計可知，錦江鎮(zhèn)房屋的管理費可按房地年總收益的3%計算，所有商服樣點的房屋結(jié)構(gòu)均為二等磚混結(jié)構(gòu)，根據(jù)錦江鎮(zhèn)房屋重置價參考標準，設(shè)定所有商服樣點的房屋重置價為800元/m2，耐用年限為50年，殘值率為2%，維修費率為2.5‰。據(jù)實地調(diào)查可知，農(nóng)村商店一般收入水平較低，在錦江鎮(zhèn)各村收集的商服樣點均無稅費。勞動力工資水平約為120元/天，1年的勞動力投入按100天計算，年勞動力投入取值12 000元。

2.4.4 樣點地價修正 由收益還原法測算得到初始樣點地價，對各商服樣點初始地價進行估價期日、土地開發(fā)程度修正、土地使用年期修正和容積率修正等，使所有的初始樣點地價修正到與錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價的內(nèi)涵相一致得到修正后的樣點地價。修正方法如下：

估價期日修正：估價期日修正后樣點價格=估價期日修正前樣點價格×交易期日修正系數(shù)。土地開發(fā)程度修正：錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價設(shè)定的開發(fā)程度為“四通一平”，即宗地紅線外通水、通電、通路、通訊和宗地紅線內(nèi)場地平整。土地使用年限修正：年限修正后樣點價格=年限修正前樣點價格×年限修正系數(shù)。

(1)

式中：r為土地還原率；m為土地使用權(quán)剩余年限；n為土地使用權(quán)最高出讓年限。

容積率修正：規(guī)定容積率時的樣點地價=某一容積率時的樣點交易地價×容積率修正系數(shù)。

涉及到估價樣點修正的因素，除了上述4種之外，還有交易情況、使用用途、地塊形狀和臨路狀況等個別因素和交通條件、生活設(shè)備完善度等區(qū)域因素的修正。據(jù)調(diào)研，各估價樣點的區(qū)域條件基本一致，而為了避免對樣點地價進行上述因素的修正，在樣點采集時進行了嚴格控制，并對整理后的估價樣點又進行了對應照片查證，確保整理后的樣點符合基準地價評估的內(nèi)涵要求。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在評估范圍內(nèi)，估價樣點開發(fā)程度均實現(xiàn)了“四通一平”，與基準地價內(nèi)涵設(shè)定的開發(fā)程度一致，且在不同容積率條件下地價基本沒有變化，因此設(shè)定土地開發(fā)程度修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)皆為1.0。對于自營的商服樣點，收集的房地年總收益數(shù)據(jù)為該樣點2016年總收入的客觀估計，對于租賃的商服樣點，則是該樣點2016年的房地租金，基準地價內(nèi)涵設(shè)定的估價時點為2017年1月1日，因此，交易期日修正系數(shù)可設(shè)定為1.0。土地使用年限修正則利用各估價樣點的剩余使用年限代入使用年限修正公式計算求得。

2.4.5 樣點地價檢驗 受樣點數(shù)據(jù)收集及數(shù)據(jù)分析誤差的影響，修正后的部分樣點地價可能存在異常值，從而對基準地價評估的準確性產(chǎn)生影響。本文采用域值法(3倍的標準差)對異常的樣點地價進行剔除，得到剔除后的樣點為60個，即所有樣點數(shù)據(jù)均符合標準。

2.5 基準地價評估方法

參考城鎮(zhèn)定級與基準地價評估的技術(shù)方法，結(jié)合錦江鎮(zhèn)農(nóng)村各級集體建設(shè)用地內(nèi)樣點地價的分布規(guī)律來看，本次評估可用修正后的60個商服樣點地價，從各級別隨機抽取1個樣點(樣點編號S05、S21、S38、S57)作為基準地價檢驗樣點，利用其余56個樣點，選用算術(shù)平均法與建立回歸模型兩種方法測算的基準地價的平均值，作為錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地各級商服用地的基準地價。

2.5.1 算術(shù)平均法 采用算術(shù)平均法對56個修正后的樣點地價進行算術(shù)平均，得到錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地各級商服用地的基準地價。

(2)

式中：Y為級別基準地價平均值，Xi為樣點地價，n為級別樣點個數(shù)。

2.5.2 建立地價模型 對同一土地級別而言，農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地地價因土地綜合質(zhì)量的差異而呈現(xiàn)顯著的變化。利用修正后的樣點地價作為因變量，對應土地定級單元的土地質(zhì)量指數(shù)(即樣點單元分值)作為自變量，在SPSS 20.0軟件回歸分析中采用曲線估計選擇線性、二次項、復合、對數(shù)、指數(shù)等多種數(shù)學模型分級別進行擬合分析，選擇在1%的顯著性水平下R2最高的模型作為各級別錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價的回歸模型。

3 結(jié)果與分析

3.1 樣點地價測算結(jié)果

錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地Ⅰ級樣點地價為267.68～372.18元/m2，Ⅱ級樣點地價區(qū)間范圍為167.00～239.48元/m2，Ⅲ級樣點地價介于145.27～164.02元/m2，Ⅳ級樣點地價區(qū)間范圍為88.64～139.07元/m2。

3.2 基準地價評估結(jié)果

3.2.1 地價模型結(jié)果 利用各個土地級別最高的單元分值與最低的單元分值的平均值作為自變量代入到對應土地級別商服用地基準地價模型(表2)中，測算出各級別錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地的基準地價。

表2 錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地各級別基準地價模型

3.2.2 基準地價結(jié)果 利用算術(shù)平均法、地價模型測算的錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地各級別商服用地的基準地價結(jié)果見表3。

由表3測算結(jié)果對比可知，利用算術(shù)平均法測得的基準地價與建立回歸模型測算的基準地價結(jié)果具有高度的一致性，且2種方法測算的各級別商服用地基準地價誤差控制比值都小于14%，由此相互驗證了2種模型的合理性。因此，由算術(shù)平均法與回歸模型測算的基準地價的算術(shù)平均值(取整)可作為錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地各級商服用地基準地價評估的最終結(jié)果(表4，圖2)。

表3 不同方法測得的錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地各級別基準地價

表4 錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地各級別基準地價

3.3 基準地價結(jié)果檢驗

利用預留的4個檢驗樣點對表4中的級別基準地價結(jié)果進行檢驗。檢驗結(jié)果(表5)表明，檢驗樣點地價與各級基準地價結(jié)果之間誤差較小，誤差占比控制在10%以內(nèi)，說明運用算術(shù)平均模型、回歸模型兩種模型推算基準地價的方法科學可行，所得錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地各級商服用地基準地價結(jié)果(表4)合理可靠。

表5 錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價檢驗結(jié)果

3.4 基準地價結(jié)果分析

圖2 錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價分布圖Fig.2 Distribution diagram of the rural collective commercial benchmark land price in Jinjiang Town

由上述基準地價結(jié)果(表4)可知，錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價Ⅰ級299元/m2，Ⅱ級203元/m2，Ⅲ級156元/m2，Ⅳ級105元/m2。根據(jù)《錦江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地定級與基準地價成果報告》可知，錦江城鎮(zhèn)采用土地綜合定級分類估價，分三個等級，其商業(yè)用地各級別基準地價分別為，Ⅰ級789元/m2，Ⅱ級527元/m2，Ⅲ級324元/m2。由此可見，錦江鎮(zhèn)城鎮(zhèn)商業(yè)用地基準地價要遠高于農(nóng)村商服用地基準地價，且其第Ⅲ級的基準地價仍高于農(nóng)村商服用地第Ⅰ級的價格。

農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地土地價格較城鎮(zhèn)基準地低的原因有很多。一是農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)的權(quán)能處置受到了《土地管理法》等法律法規(guī)的制約，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)上的限制使其無法像國有建設(shè)用地一樣可以依法合理地進行出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等交易，交易得不到有效的保障。二是農(nóng)村土地交易市場不完善，在土地市場中的認知度低，因而土地流轉(zhuǎn)受到了阻礙，導致地價偏低。三是農(nóng)村集體建設(shè)用地由于區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等較差，因此人們在農(nóng)村從事商服業(yè)活動的意愿較低，相應的地價也會受到負面影響。四是農(nóng)村的商服業(yè)規(guī)模普遍較小，很難形成線狀的商服帶或聚集成片的商服區(qū)，在某種程度上無法滿足消費者的選購欲望和消費需求，在這種零散的商服用地的分布現(xiàn)狀下，導致農(nóng)村的商服用地地價偏低。五是農(nóng)村人口密度、人流量相比城鎮(zhèn)而言較低，消費者群體較小，再加上城鄉(xiāng)消費水平、人均純收入不同等原因，導致農(nóng)村商鋪的多樣化商品將面臨供大于求的困境，無法達到有效的盈利狀態(tài)，而商服用地的利潤與商品的成本呈正相關(guān)，據(jù)調(diào)查，一般農(nóng)村經(jīng)營的商品利潤率為10%～20%，要達到供需平衡實現(xiàn)有效盈利，要求商品種類和數(shù)量控制在需求范圍內(nèi)，致使農(nóng)村商服用地利潤(房地純收益)較低，因而導致農(nóng)村商服用地的價格偏低。

4 結(jié)論

由錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價結(jié)果可知，Ⅰ級與Ⅱ級地價之間差別最大，各級別基準地價和級別地價變化幅度隨土地級別降低而呈降低趨勢，表明土地級別越高，質(zhì)量越好，地價變化敏感度越高。農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地價格與城鎮(zhèn)差距較大，說明區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件是影響土地價格的重要因素。從錦江鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地基準地價的大小來看，符合農(nóng)村集體建設(shè)用地的特點，從變化規(guī)律來看，符合商服用地的特點，結(jié)果真實合理、符合實際。由此可知，參照城鎮(zhèn)商業(yè)用地基準地價評估技術(shù)，結(jié)合農(nóng)村的特點，將自家經(jīng)營的商店也作為估價樣點，在參數(shù)取值以及模型構(gòu)建合理的基礎(chǔ)上，評估農(nóng)村集體經(jīng)營性商服用地的方法克服了農(nóng)村商服用地流轉(zhuǎn)案例較少樣點不足的缺點，具有較強的實用性和可操作性。

致謝:江西農(nóng)業(yè)大學國土資源與環(huán)境學院研究生許婷、曹麗萍、黃心怡、賴夏華對研究給予了幫助，謹致謝意!