單建霞

摘要：2017年，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)業(yè)受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)的影響，各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)性。本文就房地產(chǎn)運(yùn)行過程中出現(xiàn)的問題探討了使陽(yáng)泉房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的有效途徑。

關(guān)鍵詞：陽(yáng)泉市 房地產(chǎn)業(yè) 下降

今年以來。受供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)呈現(xiàn)投資大幅下降。新開工面積、住宅新開工面積、竣工面積、銷售面積均明顯減少，開發(fā)企業(yè)到位資金等先行指標(biāo)提振乏力的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

一、全市房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行基本情況

2017年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資以-54.7%的速度開局。一季度出現(xiàn)短暫反彈增速暴漲，之后投資逐月回落，降幅也隨之逐月擴(kuò)大。全年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資30.3億元，同比下降52.7%，增速比上年低89.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平低25.7個(gè)百分點(diǎn)，位居全省第11位。

（一）從房屋用途看

全市房地產(chǎn)住宅投資23.3億元，同比下降55.1%，增速比上年回落93.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重76.9%。較上年回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。

非住宅類投資7.0億元。同比下降42.1%，增速回落73.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，辦公樓投資0.03億元，下降98.9%，增速回落944.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資3.4億元，下降46.8%，增速回落134.7個(gè)百分點(diǎn)；以車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等為主的其他類型投資3.5億元，增長(zhǎng)5.8%，增速提高44.8個(gè)百分點(diǎn)。

（二）從投資構(gòu)成看

建筑安裝工程投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，但同比下降較多。2017年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安工程投資26.0億元，同比下降55.1%，增速比上年回落92個(gè)百分點(diǎn)，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的85.8%，占比回落4.6個(gè)百分點(diǎn)；其他費(fèi)用3.6億元，同比下降14.3%，其中土地購(gòu)置費(fèi)2.4億元，同比增長(zhǎng)9.1%，占全部投資7.9%，比重較上年提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。

（三）從縣（區(qū)）情況看

縣（區(qū)）中，除郊區(qū)外，其余縣（區(qū)）投資均大幅下降。城區(qū)完成投資6.6億元，同比下降47%，拉低全市9.2個(gè)百分點(diǎn)；礦區(qū)完成投資4.4億元，同比下降40.6%，拉低全市4.7個(gè)百分點(diǎn)；郊區(qū)完成投資2.0億元，同比增長(zhǎng)17.1%。拉動(dòng)全市增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)；平定完成投資10.6億元，同比下降66.0%，拉低全市32.2個(gè)百分點(diǎn)；盂縣完成投資1.4億元，同比下降34.5%，拉低全市1.2個(gè)百分點(diǎn)；開發(fā)區(qū)完成投資5.3億元，同比下降42.0%，拉低全市5.9個(gè)百分點(diǎn)。

二、主要運(yùn)行特點(diǎn)

（一）施工面積小幅增長(zhǎng)，竣工面積大幅減少

全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積652.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.8%，增速同比回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。其中。住宅施工面積518.6萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)1.0%。

房屋竣工面積47.3萬(wàn)平方米.同比下降5l_2%，回落136.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積46.5萬(wàn)平方米。同比下降45.3%。

（二）新開工面積、住宅新開工面積降幅明顯

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積121.4萬(wàn)平方米，同比下降20.1%，增速同比回落108.3個(gè)百分點(diǎn)。其中.住宅新開工面積89.7萬(wàn)平方米，同比下降27.9%。新開工面積占施工面積的比重逐年下滑，新開工面積作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性回落調(diào)整的態(tài)勢(shì)。

（三）商品房銷售面積下降

全年全市商品房銷售面積79.7萬(wàn)平方米，同比下降16.7%，其中占比98%的住宅銷售面積78.1萬(wàn)平方米，同比下降10.5%。

（四）商品房去化周期明顯縮短

截至2017年12月底，全市商品房待售面積36.2萬(wàn)平方米，比上年末減少64.9萬(wàn)平方米，同比下降64.2%。其中，住宅待售面積3l_8萬(wàn)平方米.比上年末減少44.2萬(wàn)平方米。同比下降58.2%。以2017年全年商品房月均銷售面積為基數(shù)，全市商品房待售面積去化周期5.5個(gè)月。較前三個(gè)季度分別縮減4.3、2.9和2.3個(gè)月.比2016年末減少7.1個(gè)月，去化周期明顯縮凰

（五）資金嚴(yán)重短缺仍是企業(yè)面臨的主要困難

受銀行信貸政策收緊、企業(yè)商品房銷售減少等的影響。企業(yè)到位資金持續(xù)下降。2017年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金33.4億元，同比下降49.8%。從資金來源渠道看，國(guó)內(nèi)貸款0.5億元，同比下降60.0%；自籌資金20.0億元，同比下降54.2%；其他資金12.9億元。同比下降40.3%。

三、促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

十九大報(bào)告中再次明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。下一步，機(jī)關(guān)部門在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的大框架下，不斷完善住房保障體系，積極探索租售并舉的住房新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善住房保障體系

嚴(yán)把土地和規(guī)劃兩個(gè)“關(guān)口”。適度調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量，進(jìn)一步優(yōu)化布局和結(jié)構(gòu)，合理安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)位普通商品住房和高檔商品住房的比例。著力完善住房保障體系，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，切實(shí)解決低收入家庭住房困難的問題。

（二）探索“以租代售”以補(bǔ)充租賃市場(chǎng)供給

積極探索商品房用途轉(zhuǎn)化途徑，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)將待售住房轉(zhuǎn)化為租賃住房，開展租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)“以租代售”，這樣在有效消化庫(kù)存壓力的基礎(chǔ)上，逐步緩解部分群眾的住房壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的空置壓力，增加和有效整合企業(yè)資金為其健康發(fā)展創(chuàng)造條件。

（三）努力化解企業(yè)融資難的問題

資金是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的血液。2017年，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款占比僅為1.5%。在企業(yè)資金嚴(yán)重短缺、用工成本大幅增加的情況下，建議政府出臺(tái)相關(guān)金融政策，加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資的支持力度，政府和企業(yè)要攜手共同構(gòu)建多元化融資體系，保障企業(yè)資金流穩(wěn)定。