張萬(wàn)豪，黃 燦，金鑫鑫

（溫州商學(xué)院 金融學(xué)院，浙江 溫州 325035）

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在中國(guó)存在的時(shí)間并不長(zhǎng)，這是由多方面的原因引起的。在中國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的實(shí)際進(jìn)展中，宏觀和微觀層面的問(wèn)題已然不容忽視，只有真正地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用，才有可能讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域更好更快地發(fā)展。

自20世紀(jì)90年代開(kāi)始實(shí)行住房公積金制度以來(lái)，這些年里，中國(guó)走出了屬于自己的房地產(chǎn)創(chuàng)新的旅程。不得不說(shuō)的是，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新一直在不斷發(fā)展，已然對(duì)市場(chǎng)資金的流通、社會(huì)的福利，調(diào)整整個(gè)金融市場(chǎng)的平衡，穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。作為發(fā)展中國(guó)家，城市化是必然經(jīng)歷的過(guò)程，而中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展與城市化一直保持著緊密聯(lián)系。也就是說(shuō)，城市化的存在必然會(huì)使得房地產(chǎn)仍然保持高速發(fā)展的形態(tài)，而與相伴而來(lái)的便是房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量供需要求，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)金融的依賴(lài)也便會(huì)愈加強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)在建造、流通與銷(xiāo)售等多方面。在這樣的背景下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新變得尤為重要，但是由于中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新起步晚，人才缺失，所以目前仍未能有太多重大創(chuàng)新。所以，對(duì)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的實(shí)際作用的明確，深入探討其所面對(duì)的問(wèn)題并提出解決策略，對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民幸福指數(shù)的提高和金融行業(yè)的穩(wěn)定具有深遠(yuǎn)意義。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用

1.促進(jìn)資金流通。促進(jìn)資金流通是開(kāi)展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用之一，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）認(rèn)為，金融創(chuàng)新是由低杠桿向高杠桿的轉(zhuǎn)化。資金流通雖然不產(chǎn)生價(jià)值，但是為實(shí)現(xiàn)盈利營(yíng)造了優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，使得能夠騰出更多的資金用于其他領(lǐng)域的投資，使資金的再盈利能力增加，進(jìn)而會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生連帶的經(jīng)濟(jì)收益。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能從多種層面增加房地產(chǎn)投資人的投資渠道，給想要投資的人增加了可供選擇的余地。越來(lái)越多的投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)金融的行業(yè)中，就會(huì)讓房地產(chǎn)金融與整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度越來(lái)越強(qiáng)，資金的流通渠道也會(huì)隨之變多。這樣也會(huì)讓投資者更容易以較少的資本去獲得更高的回報(bào)，資金限制也得到了進(jìn)一步的減少，投資的熱情高漲自然能夠使得流通變得高效。

2.轉(zhuǎn)移與分散風(fēng)險(xiǎn)。此處的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)就是不少專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠讓整個(gè)金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度的轉(zhuǎn)移。實(shí)際上，目前對(duì)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有著怎樣的關(guān)系仍然爭(zhēng)議不斷，一開(kāi)始學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新有著減少風(fēng)險(xiǎn)的作用。2008年隨著雷曼倒閉，金融海嘯席卷全球，金融創(chuàng)新是否真的對(duì)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)有著明顯效果便一直為外界詬病，于是對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的懷疑指責(zé)越來(lái)越多。經(jīng)過(guò)多年來(lái)各界學(xué)者的反思，對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大多也都認(rèn)為應(yīng)當(dāng)綜合多方面來(lái)辯證評(píng)價(jià)，其所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不必過(guò)度擔(dān)心，因?yàn)椴荒芤云鋵?duì)某一指定主體的影響而做出最終判斷，而應(yīng)當(dāng)考慮其是否對(duì)整體金融行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)水平有著降低作用。目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新對(duì)于整體風(fēng)險(xiǎn)的分散和降低已經(jīng)被普遍認(rèn)可?？偟膩?lái)說(shuō)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠防止價(jià)格以及信用等方面風(fēng)險(xiǎn)的到來(lái)，這是因?yàn)樵谡麄€(gè)資金鏈條中，占據(jù)的地位不同，造成的風(fēng)險(xiǎn)也是不相同的，這個(gè)最終的結(jié)果如何還是需要仔細(xì)研究。但不可否認(rèn)的是，進(jìn)行創(chuàng)新就是對(duì)整體金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移和降低。

3.增加社會(huì)福利。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的另一個(gè)特點(diǎn)就是能增加社會(huì)福利，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新所獨(dú)有的新興概念，對(duì)大眾的吸引力還是很大的，通過(guò)運(yùn)用多元化的產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足眾多客戶(hù)的需要并且提供高品質(zhì)的服務(wù)。因此，房地產(chǎn)金融也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了一定的貢獻(xiàn)，這也就讓社會(huì)福利進(jìn)展得更加順利，而房地產(chǎn)金融也以此得到了發(fā)展。舉例來(lái)說(shuō)，用住房抵押證券化來(lái)進(jìn)行籌資，能夠增加家庭的償付能力，使得每月的資金壓力減小，進(jìn)而能夠有更多的資金用于其他消費(fèi)，自然帶動(dòng)了社會(huì)的發(fā)展。這也就是為什么在2008年以前許多國(guó)家鼓勵(lì)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，雖然金融風(fēng)暴后熱情有所回調(diào)，但是從整體趨勢(shì)來(lái)看仍然不會(huì)有所改變。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的問(wèn)題

1.金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融是以銀行為主要的信貸目標(biāo)，這樣房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)自然無(wú)法分散。中國(guó)為了應(yīng)對(duì)美國(guó)的金融危機(jī)減少了對(duì)房地產(chǎn)的管理，銀行為了應(yīng)對(duì)人們?nèi)諠u擴(kuò)大的買(mǎi)房需求，就進(jìn)行了房地產(chǎn)信貸。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也大多只知道從商業(yè)銀行貸款，大家對(duì)于房地產(chǎn)的投資大多依靠的都是銀行的信貸，但是因?yàn)楝F(xiàn)今房地產(chǎn)信貸的大部分都是由銀行來(lái)承擔(dān)的，銀行資金的流動(dòng)性成了問(wèn)題，這也給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。并且由于中國(guó)的房地產(chǎn)信貸大部分都是由銀行來(lái)承擔(dān)的，證券、基金等金融產(chǎn)品由于銀行間的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展得更為緩慢。比如說(shuō)，從外資的利用比例來(lái)看，最近幾年并未有顯著增長(zhǎng)，但是銀行直接貸款的比重卻不斷地上升，雖然金融風(fēng)暴后在國(guó)家調(diào)控下有所改善，但依舊居高不下，即使是自籌資金中銀行貸款也仍然占很大比重。在此情形下，證券、基金等多元化金融產(chǎn)品所占比例過(guò)小，這不僅導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，同樣也提高了房地產(chǎn)業(yè)的融資成本，讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新融資方式仍然處于起步階段。

2.金融產(chǎn)品不合理。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先，中國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類(lèi)非常單一，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，而且產(chǎn)品創(chuàng)新主要表現(xiàn)為借鑒過(guò)多他國(guó)經(jīng)驗(yàn)、缺乏原創(chuàng)、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等，大多數(shù)產(chǎn)品都是同種類(lèi)的產(chǎn)品，在對(duì)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候仍然是推出同種性質(zhì)的產(chǎn)品，并沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的改變。2005年年底中國(guó)住房抵押貸款證券化方被首次提出，中國(guó)建設(shè)銀行為其首筆30.17億元的住房抵押貸款證券，這也是迄今僅有的幾款產(chǎn)品之一。其次，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的時(shí)間年限上，中國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品年限大多為三年之內(nèi)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)間都較長(zhǎng)，這種短時(shí)間的金融產(chǎn)品無(wú)法解決房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的問(wèn)題，這就讓房地產(chǎn)信托投資公司的資金以及兌現(xiàn)產(chǎn)品都出現(xiàn)了問(wèn)題。最后，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)高、進(jìn)入門(mén)檻高，沒(méi)有一定規(guī)模的房地產(chǎn)公司并且沒(méi)有制定好保障措施的話(huà)，一般都不敢進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面的投入。

3.市場(chǎng)發(fā)展不平衡。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域中存在有兩級(jí)市場(chǎng)，但是在這兩級(jí)市場(chǎng)中兩者的發(fā)展并不平衡，一級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要戰(zhàn)場(chǎng)，因此這一市場(chǎng)的發(fā)展速度快并且徹底，但是一級(jí)市場(chǎng)中的信譽(yù)相比二級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)要低很多。在二級(jí)市場(chǎng)中，發(fā)展進(jìn)行得緩慢且不徹底，這樣發(fā)展速度的市場(chǎng)并不能滿(mǎn)足人們對(duì)此的需求。再加上銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中占據(jù)的主要地位就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)程度的集中，這樣也使得整個(gè)的行業(yè)受到影響。

4.人才缺失。各行各業(yè)想要不斷地發(fā)展下去，首先要做的就是有源源不斷的人才來(lái)代替前人，這樣才會(huì)讓這一行業(yè)具有永恒的活力。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面同樣也需要人才來(lái)保持其未來(lái)的快速發(fā)展，但是因?yàn)槿瞬诺亩倘?，發(fā)展也受到了一定的限制。中國(guó)金融行業(yè)工作人員數(shù)量很大，但是高端人才短缺，導(dǎo)致這樣的原因有很多。首先，因?yàn)轫敿饨鹑趯W(xué)校的缺少，導(dǎo)致就算有人想要學(xué)習(xí)金融但是因?yàn)轫敿鈱W(xué)校太少而被迫放棄或者學(xué)習(xí)相關(guān)的行業(yè)。其次，有合格的金融學(xué)校，但是因?yàn)閲?guó)家投入的經(jīng)費(fèi)過(guò)少，不足以保證達(dá)到保證高素質(zhì)人才的培養(yǎng)，比如專(zhuān)業(yè)設(shè)備陳舊、教材不完善、教材更新速度慢等。

三、解決房地產(chǎn)金融創(chuàng)新問(wèn)題的策略

1.重視房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，是非常重要的。只有產(chǎn)品的創(chuàng)新才能夠讓更多的投資者選擇房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品，使得整個(gè)行業(yè)得以發(fā)展。想要讓房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，首先要做到的就是減緩銀行一直以來(lái)房貸的壓力，讓證券參與到房貸的業(yè)務(wù)中去。除此之外，要設(shè)計(jì)出更多的產(chǎn)品，讓現(xiàn)在的投資者能夠通過(guò)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品能夠避免一定的風(fēng)險(xiǎn)。最后，還要將銀行與信托這兩種模式結(jié)合起來(lái)，這樣就能夠?qū)y行的風(fēng)險(xiǎn)降低，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)金擴(kuò)充更多的資金流通渠道。

2.完善金融體系。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新體系來(lái)說(shuō)，只有不斷地完善，才能夠讓整個(gè)行業(yè)不斷地發(fā)展。為了完善金融體系，政府可以為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，這是因?yàn)橹袊?guó)居民的平均收入與房?jī)r(jià)之間的差距過(guò)大，因此需要相關(guān)的部門(mén)為此擔(dān)保。除了政府之外，保險(xiǎn)公司也可以為房地產(chǎn)金融進(jìn)行擔(dān)保，政府也可以為開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)相關(guān)保險(xiǎn)的公司給予稅收等方面的優(yōu)惠，這樣就能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降低，給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展提供好的環(huán)境。

3.促進(jìn)資源配置。在整個(gè)金融市場(chǎng)中，一級(jí)市場(chǎng)的缺點(diǎn)是缺乏信譽(yù)，二級(jí)市場(chǎng)的缺點(diǎn)是發(fā)展速度較為緩慢，因?yàn)殛P(guān)于金融市場(chǎng)的資源配置必須完善這樣才能夠讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新更有基礎(chǔ)。完善資源配置，就需要將一級(jí)市場(chǎng)的信譽(yù)提高，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，讓二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)共同進(jìn)步、持續(xù)優(yōu)化。

4.多元化格局。多元化格局的構(gòu)建需要從國(guó)外來(lái)獲得經(jīng)驗(yàn)。構(gòu)建多元化的格局，首先，要讓政府為居民提供擔(dān)保，并為此組建相應(yīng)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。其次，要有相應(yīng)的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司，讓保險(xiǎn)公司進(jìn)行相關(guān)的房屋抵押貸款的業(yè)務(wù)，這樣就能夠讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步減小。最后，要成立相應(yīng)的管理公司，通過(guò)管理公司的設(shè)立，就能夠讓沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的投資者也能投身入房地產(chǎn)金融創(chuàng)新行業(yè)中，這樣就能夠讓資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，緩解房地產(chǎn)公司的資金壓力。

5.培養(yǎng)高素質(zhì)人才。首先，教育方面的支出應(yīng)做出適當(dāng)?shù)脑黾?，?guó)家應(yīng)改善目前中國(guó)教育支出占比遠(yuǎn)低于西方國(guó)家的現(xiàn)狀。另外，培養(yǎng)高素質(zhì)的人才仍需要學(xué)校與企業(yè)兩者共同努力。對(duì)于學(xué)校來(lái)說(shuō)，就要做到為了培養(yǎng)高素質(zhì)的人才進(jìn)行教師的選拔，選擇知識(shí)儲(chǔ)備豐富、能力強(qiáng)的教師對(duì)學(xué)生進(jìn)行教育；對(duì)于學(xué)生學(xué)習(xí)的教材也需要跟隨時(shí)代而不斷地更新、豐富，讓學(xué)生接觸最前沿的東西，提高自身的各方面才能為將來(lái)投身研究工作做準(zhǔn)備。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，職員也需要不斷地培訓(xùn)讓他們的能力得到不斷的提高，通過(guò)培訓(xùn)還可以讓他們了解到行業(yè)的前沿知識(shí)，不至于因?yàn)槁耦^工作而錯(cuò)失繼續(xù)深入學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。

社會(huì)是在不斷發(fā)展的，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也是如此，唯有真正認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要性，才能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，找出對(duì)策。只有經(jīng)過(guò)這個(gè)完整的過(guò)程，才能夠讓房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在完善中前進(jìn)，讓整個(gè)行業(yè)處在穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展中。

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