羅倩蓉，全 利

（重慶建筑工程職業(yè)學(xué)院，重慶 400072）

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展有著一定的規(guī)律性，它伴隨著土地和房屋的買賣、租賃、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一系列的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。新中國(guó)成立以后，由于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)換，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)估價(jià)活動(dòng)基本趨于停滯，面臨的發(fā)展情況日趨復(fù)雜。直到1978年之后，城鎮(zhèn)國(guó)有土地的有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)才開始得到復(fù)興。

經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已經(jīng)取得了長(zhǎng)遠(yuǎn)的進(jìn)步，估價(jià)業(yè)務(wù)的推進(jìn)效率不斷提高、估價(jià)法律法規(guī)逐步完善、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系也得到了進(jìn)一步的完善和發(fā)展。從根本上說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)技術(shù)日臻成熟，并且塑造了一支專業(yè)化的房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍。但是，由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)受發(fā)展時(shí)間、歷史遺留等問(wèn)題的影響，在行業(yè)信用體系建設(shè)的過(guò)程中，仍然存在著一系列的發(fā)展瓶頸，阻礙了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建設(shè)。本文以重慶市為例，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，提出一系列的意見(jiàn)和建議，旨在加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建立，有效地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)存在的問(wèn)題

1.立法機(jī)制“滯后化”。早在1994年7月5日，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)工作的法治地位，這也標(biāo)志著房地產(chǎn)估價(jià)成為了國(guó)家法定的制度，在法律實(shí)施框架上，也得到了相應(yīng)的關(guān)注。但是，關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)而制定的專門的法律法規(guī)確存在著一定的空白，導(dǎo)致整體房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系遭遇缺失，形成了混雜治理、職責(zé)不明等問(wèn)題。在具體的法律規(guī)定上，也呈現(xiàn)出了覆蓋面積較小、法律制度不全面、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)較低的局面，對(duì)于一些違規(guī)工作缺乏相應(yīng)的操作、協(xié)調(diào)和治理。這些問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證的審核流程過(guò)于形式化，估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊。

2.業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)“無(wú)序化”。在經(jīng)濟(jì)效益的沖擊下，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。一些房地產(chǎn)估價(jià)單位為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，往往采取一些不正常的競(jìng)爭(zhēng)手段，例如惡意壓低價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、采取不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)、輕視市場(chǎng)評(píng)估信息、無(wú)原則順應(yīng)委托方的需求等等。這種只重視業(yè)務(wù)來(lái)源拓展、忽視市場(chǎng)信息掌握的手段，在無(wú)形中違背了行業(yè)信用體系的建立原則，導(dǎo)致公正執(zhí)業(yè)者越來(lái)越少。再加上房地產(chǎn)等相關(guān)監(jiān)管部門，對(duì)于估價(jià)行業(yè)信用體系的建立缺乏嚴(yán)密、謹(jǐn)慎的行政監(jiān)督，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系受到強(qiáng)烈的沖擊，嚴(yán)重?fù)p壞了房地產(chǎn)監(jiān)督行業(yè)的信用聲譽(yù)，直接干擾了房地產(chǎn)工作的健康、有序發(fā)展。

3.估價(jià)體系“套路化”。因?yàn)楦鞣康禺a(chǎn)估價(jià)行業(yè)之間具備存在著低價(jià)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，很多行業(yè)為了降低其運(yùn)營(yíng)成本，往往在估價(jià)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行了刪減，為了滿足工作效率的需求而使估價(jià)的過(guò)程和模式更加簡(jiǎn)單化。并且逐步成了機(jī)械化、流水線的工作形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中所具備的各個(gè)環(huán)節(jié)只能夠停留在初級(jí)模式上。在具體的現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中，估價(jià)人員只是簡(jiǎn)單地做一些記錄、拍照等工作，所體現(xiàn)出來(lái)的估價(jià)結(jié)果并不細(xì)致深入。很多估價(jià)行業(yè)體系只能夠停留在信息搜索的基礎(chǔ)層面，缺乏對(duì)真實(shí)性能的考察。所以，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用體系建設(shè)只是套用簡(jiǎn)單的模式，只需要行業(yè)鑒定人員稍做修改、照搬一下就能夠完成。無(wú)論是在所做出的報(bào)告、所整合的資料上，都存在著極大的信用體系建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

4.行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)“單一化”。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理模式主要是以管理估價(jià)機(jī)構(gòu)為主，通過(guò)具體的協(xié)會(huì)約束估價(jià)機(jī)構(gòu)，然后再通過(guò)所形成的估價(jià)機(jī)構(gòu)去約束估價(jià)人員。但是，由于股價(jià)估價(jià)協(xié)會(huì)的作用體現(xiàn)，所以在整體監(jiān)管行業(yè)上，仍然缺乏科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)。這一點(diǎn)，從估價(jià)技術(shù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就能夠看出來(lái)。例如，有些估價(jià)技術(shù)問(wèn)題缺乏統(tǒng)一的管理機(jī)制，報(bào)酬率（資本化率）等重要估價(jià)參數(shù)的確定，以及符合行業(yè)審批標(biāo)準(zhǔn)的估價(jià)報(bào)告范本，在具體的房地產(chǎn)地區(qū)估價(jià)行業(yè)中缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)的價(jià)值取向、操作程序、報(bào)告模本、安全準(zhǔn)則都未能達(dá)到統(tǒng)一的發(fā)展原則，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果缺乏數(shù)據(jù)支持，嚴(yán)重影響了重慶地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量和業(yè)務(wù)技術(shù)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。

5.行業(yè)信用口碑“崩塌化”。行業(yè)信用體系建設(shè)的重要依據(jù)是“行業(yè)規(guī)章”。從業(yè)人員的職業(yè)道德以及行業(yè)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是行規(guī)的主要表達(dá)形式。但是在我國(guó)整體的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中，缺乏統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。在具體的行業(yè)信用體系的建設(shè)上，仍然是政府承擔(dān)了部分應(yīng)由估價(jià)協(xié)會(huì)部門承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)工作隊(duì)伍的建立上，仍然缺乏統(tǒng)一的職業(yè)道德規(guī)范和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。一些行業(yè)部門和政府之間尚未建成一種“自律”的機(jī)制，導(dǎo)致政府倚靠行政權(quán)力對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的職業(yè)活動(dòng)實(shí)施干預(yù)，與其進(jìn)行“錢權(quán)交易”，導(dǎo)致行業(yè)自律質(zhì)量逐步“崩塌”。很多行業(yè)機(jī)構(gòu)為了掙脫客戶，獲得更多的利潤(rùn)和效益，往往想盡辦法在收費(fèi)、估價(jià)等方面大做文章。例如，給出高額回扣，使行業(yè)中的技術(shù)含金量大大減少，不僅影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的獨(dú)立、客觀、工作的形象，更是直接導(dǎo)致了各類行業(yè)信用制度的缺乏。

二、促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)的具體對(duì)策

從重慶市整體房地產(chǎn)建設(shè)的法治過(guò)程中看，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的法治關(guān)系著房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理、數(shù)據(jù)測(cè)量等方面的問(wèn)題，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)有著重要的影響。只有建立完善的房地產(chǎn)信用體系建設(shè)，才能夠推進(jìn)失信懲治和誠(chéng)信獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的相互融合，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的建設(shè)發(fā)展，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，樹立行業(yè)誠(chéng)信質(zhì)量，進(jìn)一步確保房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的有序發(fā)展。

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)法律建設(shè)，構(gòu)建良好的信用監(jiān)督體系。法律體系建設(shè)是誠(chéng)信工作推開的重要保障，也是構(gòu)建和諧社會(huì)、和諧經(jīng)濟(jì)的實(shí)施基礎(chǔ)。因此在增進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)上，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)工作人員要嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)信息公開、企業(yè)商業(yè)秘密、消費(fèi)信用保護(hù)、房地產(chǎn)信用報(bào)告等方面的法規(guī)。要結(jié)合現(xiàn)有的房地產(chǎn)信用體系，建立完善的法律框架，出臺(tái)形式多樣的信用管理規(guī)章制度，使房地產(chǎn)法律建設(shè)通過(guò)出臺(tái)規(guī)章管理制度，建立房地產(chǎn)監(jiān)管部門，在不同的評(píng)估部門之間形成完善的交流和協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò)專業(yè)人員、民眾等的監(jiān)督環(huán)境的構(gòu)建，不斷完善房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的法律框架，使其沿著系統(tǒng)化、規(guī)范化逐步發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)信用建設(shè)的制度和規(guī)范發(fā)展。

2.強(qiáng)化信息公開制度，打造完善的信息傳輸通道。在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系的確立中，信用缺失的一個(gè)重要原因是信息的失衡。只有從根本上完善房地產(chǎn)信息公開制度，才能夠傳遞更多的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)信息。首先，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在推進(jìn)信用制度的建設(shè)中，需要和工商監(jiān)管、質(zhì)量監(jiān)督、金融管理等方面進(jìn)行全面的溝通，建立完備的信用評(píng)價(jià)體系。要結(jié)合房地產(chǎn)管理部門和行業(yè)協(xié)會(huì)所掌握的大量信息，建立規(guī)范、開放的信息傳遞平臺(tái)。要充分利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)手段，以房地產(chǎn)電子政務(wù)系統(tǒng)、行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為發(fā)展基礎(chǔ)，形成覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信用檔案體系。要借助于房地產(chǎn)信息網(wǎng)等相關(guān)建設(shè)部分，實(shí)現(xiàn)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)站信息的相互連通。其次，要在公開房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案建設(shè)基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用公式公示制度，要結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)的主要業(yè)績(jī)、優(yōu)秀行為表現(xiàn)記錄、不良行為記錄、公共投訴記錄等等，在公開的過(guò)程中由社會(huì)各部門予以查詢和監(jiān)督。將房地產(chǎn)供求、估價(jià)、開發(fā)、物業(yè)管理信息等信用記錄整合在一起，借助于政府及相關(guān)政務(wù)信息網(wǎng)站，對(duì)具備良好信用的房地產(chǎn)企業(yè)定期張榜公示。

3.對(duì)失信方進(jìn)行懲戒，強(qiáng)力推進(jìn)守信工作治理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程中，開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，就需要遵守相應(yīng)的行業(yè)規(guī)則，不誠(chéng)信的企業(yè)是難以在行業(yè)發(fā)展立足的。因此，具備一定特殊性的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也要以誠(chéng)信的經(jīng)濟(jì)行為基礎(chǔ)，持續(xù)開展各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)工作。重慶市作為一座正在蓬勃發(fā)展的城市，要加快完善房地產(chǎn)行業(yè)估價(jià)行為體系。首先，要提高市場(chǎng)監(jiān)督管理水平。通過(guò)行政監(jiān)管、經(jīng)濟(jì)約束等手段，對(duì)企業(yè)失信成本予以強(qiáng)化。使失信企業(yè)能夠在懲治過(guò)程中，感受到自己的行為所帶來(lái)的惡果。房地產(chǎn)主管部門和相應(yīng)的監(jiān)管部門，要制定一系列的評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)管理部門和從業(yè)人員的信息進(jìn)行相應(yīng)的采集和結(jié)合。結(jié)合估價(jià)企業(yè)、執(zhí)業(yè)人員所存在的信用行為、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)執(zhí)業(yè)能力對(duì)其進(jìn)行信用分級(jí)。要根據(jù)企業(yè)在其行業(yè)所具備的等級(jí)，結(jié)合會(huì)員單位違規(guī)記錄與協(xié)會(huì)的管理、創(chuàng)優(yōu)、評(píng)選相結(jié)合。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的篩查，對(duì)不符合條件的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，采取記錄、警告、處罰、降級(jí)等措施，依法追究其造成的具體責(zé)任，進(jìn)一步懲罰房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的違法和違規(guī)行為，使失信企業(yè)、失信個(gè)人能夠付出相應(yīng)的代價(jià)，讓失信者得到嚴(yán)格的管理約束和糾正。

4.建立誠(chéng)信激勵(lì)制度，組建專業(yè)的評(píng)估行業(yè)隊(duì)伍。誠(chéng)信作為企業(yè)發(fā)展中的無(wú)形財(cái)產(chǎn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為稀缺的一種精神資源。要想讓整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)素質(zhì)能夠得到提升，我們就要鼓勵(lì)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。通過(guò)優(yōu)化評(píng)估行業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)和建立激勵(lì)機(jī)制等鼓勵(lì)其守信行為，結(jié)合員工的實(shí)際情況，建立誠(chéng)信人員檔案。要使誠(chéng)信企業(yè)能夠在其他業(yè)績(jī)同等的條件下，保持長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展動(dòng)力。例如，可對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行深化培訓(xùn)，塑造一支誠(chéng)信、專業(yè)、優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)隊(duì)伍。同時(shí)，誠(chéng)信企業(yè)能夠在同等條件下得到獲取項(xiàng)目、競(jìng)標(biāo)摘牌、市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)優(yōu)化等方面的優(yōu)先權(quán)，享有一定的免檢權(quán)利。在對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)行表彰的時(shí)候，加快對(duì)其專業(yè)評(píng)估隊(duì)伍建設(shè)的推進(jìn)，進(jìn)一步提高企業(yè)的自律能力，完善房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的建設(shè)。

三、總結(jié)

綜上所述，重慶市房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在房地產(chǎn)制度改革過(guò)程中進(jìn)行了一系列的改革和發(fā)展。廣大房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)人員作為構(gòu)建信用體系的重要一環(huán)，要加強(qiáng)“誠(chéng)信至上”精神的建設(shè)，以“精益求精”的執(zhí)業(yè)精神，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)，盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益。通過(guò)改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)缺失、估價(jià)模式“流程化”、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)“無(wú)序化”等問(wèn)題，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展水平。

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