孫利民

[摘 要] 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定與否對(duì)經(jīng)濟(jì)金融有較大的影響。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要大力度的金融機(jī)構(gòu)信貸支持，如果出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，則極有可能危及整個(gè)金融體系，誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，文章在深入了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的基礎(chǔ)之上，剖析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下的金融風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制，并基于此研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視角下的金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；金融風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.33.052

1 引 言

在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了重要的地位。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如果出現(xiàn)不穩(wěn)定現(xiàn)象，就像撬動(dòng)了金融市場(chǎng)的一角，對(duì)整個(gè)金融體系產(chǎn)生漣漪效應(yīng)，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)對(duì)整個(gè)金融體系造成沖擊。因此，關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象，找到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的影響機(jī)制，是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要路徑。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)理論概述

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)概念界定

任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都處于波動(dòng)中求穩(wěn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，自然會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是相對(duì)穩(wěn)定和增長(zhǎng)上升的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)則會(huì)圍繞這樣的長(zhǎng)期趨勢(shì)上下起伏。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總量在長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)中上下起伏的一種經(jīng)濟(jì)變化狀態(tài)。具體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)包括多方面的波動(dòng)變化，例如房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的變化、房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)率的變化、房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格水平的變化等。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)主要類型

根據(jù)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是否正常可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分為周期性波動(dòng)和異常性波動(dòng)兩種。前者屬于正常變動(dòng)，后者屬于非正常變動(dòng)。周期性波動(dòng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的一條基本規(guī)律，從長(zhǎng)期的角度來看，經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)周期性的變化，這種變化是受到內(nèi)部規(guī)律和外部環(huán)境因素的綜合影響而形成的。在周期性波動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)有高峰值和低谷值，有一定的規(guī)律可循。而異常性波動(dòng)不存在變動(dòng)規(guī)律，具有較大的不確定性。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況來看，異常性波動(dòng)通常是在房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定現(xiàn)象，異常性波動(dòng)不利于經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視角下的金融風(fēng)險(xiǎn)

3.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視角下的金融風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視角下的金融風(fēng)險(xiǎn)，主要包括四個(gè)來源，分別是借款人風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。第一，借款人風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人拒絕償還貸款而產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，造成這種風(fēng)險(xiǎn)的原因多種多樣，例如借款人在還款期限截止時(shí)喪失了還款能力，或者借款人在貸款后由于房地產(chǎn)價(jià)格下降而主動(dòng)違約。第二，抵押風(fēng)險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)處理抵押物品可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由抵押物產(chǎn)權(quán)問題所致。第三，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)貸款過程中，由于自身的某種原因而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款管理失當(dāng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，例如長(zhǎng)期性房地產(chǎn)貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理不善造成的資金損失等。第四，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視角下的金融風(fēng)險(xiǎn)形成

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，國(guó)內(nèi)外諸多金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，最初的導(dǎo)火線都是房地產(chǎn)價(jià)格的崩潰。例如國(guó)際上幾次較大的金融危機(jī)，都是由于房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)而導(dǎo)致銀行體系崩潰所致。此外，由于銀行的信息不對(duì)稱而導(dǎo)致其對(duì)房地產(chǎn)貸款的信用評(píng)估不準(zhǔn)確，就可能導(dǎo)致貸款流向不合理，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫極度擴(kuò)張，就會(huì)打破原有的供需平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格崩潰，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至是金融危機(jī)。另外，開發(fā)商不正當(dāng)?shù)臓I(yíng)利手段可能導(dǎo)致銀行和借款人出現(xiàn)信息劣勢(shì)，進(jìn)而誘發(fā)不當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為，嚴(yán)重時(shí)就會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。最后，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融機(jī)構(gòu)息息相關(guān)，如果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)就會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生影響，而金融機(jī)構(gòu)的變動(dòng)會(huì)引發(fā)政策的變動(dòng)，最終對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生影響。

4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)視角下的金融防范策略

4.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管控

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況來看，各大城市幾乎都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的苗頭，甚至部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲已嚴(yán)重超出正常范圍，導(dǎo)致市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，社會(huì)平均購(gòu)房能力下降。結(jié)合上文房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制的分析，文章認(rèn)為政府相關(guān)部門必須要立即出手，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管控，制約房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步飛漲，力求房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理化。如果持續(xù)任由房地產(chǎn)價(jià)格上升，對(duì)于工薪階層而言必然會(huì)極大地影響到房屋居住，進(jìn)而對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。政府進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格管控，不是為了制約房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而是旨在讓價(jià)格回歸正常、保持穩(wěn)定。因此，政府應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)相關(guān)政策，一方面進(jìn)行價(jià)格管控，另一方面防止投機(jī)行為作亂。

4.2 實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化

此處所說的抵押貸款證券化，是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言的。之所以建議實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，是基于降低商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通過證券化的途徑能夠更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和分散。在實(shí)際操作中，金融機(jī)構(gòu)通過對(duì)自有的住房抵押貸款進(jìn)行整合和重組，通過現(xiàn)金購(gòu)買方式買入證券，結(jié)合對(duì)信用評(píng)級(jí)的考察，為投資者提供證券貸款。商業(yè)銀行可以通過部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行資金回收。

4.3 深化房地產(chǎn)投資政策調(diào)整

對(duì)房地產(chǎn)投資政策進(jìn)行調(diào)整，能夠在較大力度上對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行平復(fù)，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率或造成的損失。具體而言，深化房地產(chǎn)投資政策調(diào)整需要滿足三個(gè)要點(diǎn)：其一，投資主體的調(diào)整；其二，投資規(guī)模的調(diào)整；其三，投資規(guī)范的建立。針對(duì)投資主體的調(diào)整，是因?yàn)榭紤]到房地產(chǎn)投資回報(bào)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，如果投資主體選擇不合理，則可能導(dǎo)致投資失敗，進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。想要有效防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)，就必須配套相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，在選擇投資主體時(shí)，明確雙方權(quán)責(zé)，尤其是產(chǎn)權(quán)明確。其次，之所以建議進(jìn)行投資規(guī)模的調(diào)整，是因?yàn)榭紤]到現(xiàn)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模直接與整個(gè)行業(yè)資金規(guī)模掛鉤，所以在深化房地產(chǎn)投資政策調(diào)整時(shí)，需要對(duì)投資規(guī)模進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓苤?，避免投資規(guī)模膨脹而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫，確保房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。最后，投資規(guī)范的建立是為了給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展樹立標(biāo)桿，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的投資行為進(jìn)行約束，借助政府宏觀調(diào)控的作用來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)秩序，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展提供保障，從而達(dá)到金融風(fēng)險(xiǎn)防范的效果。

4.4 強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在很大程度上得益于金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，所以要想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范，還需要從金融機(jī)構(gòu)著手，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。對(duì)于商業(yè)銀行而言，想要不斷提升自己的發(fā)展能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，就必須優(yōu)化自己的經(jīng)營(yíng)管理模式，建立科學(xué)有效的管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力。另外，商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)及時(shí)構(gòu)建針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)，同時(shí)結(jié)合業(yè)內(nèi)信息共享平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而達(dá)到對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)防范和規(guī)避的目的。

5 結(jié) 論

綜上所述，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)行業(yè)與整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、金融體系有著密切相連的關(guān)系，且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)極易造成嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)金融市場(chǎng)尚處于初級(jí)發(fā)展的階段時(shí)，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)是重要的課題。對(duì)此，文章基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的視角，梳理了金融風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成及形成機(jī)制，并針對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施提出了自己的思考，建議從加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格管控、實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化、深化房地產(chǎn)投資政策調(diào)整以及強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)方向風(fēng)險(xiǎn)管理等方面著手，強(qiáng)化金融風(fēng)險(xiǎn)防范。

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