馮雪娟

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)已成為中國經(jīng)濟中地位的重要部分，經(jīng)過2016—2018升溫后，今年房地產(chǎn)市場的回落，“缺錢”或已成為房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一，更多房企強調(diào)“現(xiàn)金為王”，一些大型的房企開始了“搶收計劃”和“去庫存計劃”，其背后都顯現(xiàn)出了以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的導(dǎo)向。顯然，資金管理是重要環(huán)節(jié)，本文通過對在這種大環(huán)境下中小房開企業(yè)資金狀況的分析，提出了中小企業(yè)在融資方式、資金使用以及資金回籠方面存在的問題，結(jié)合中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點，以及業(yè)務(wù)實操中的經(jīng)驗總結(jié)，提出了相應(yīng)的解決對策，以期參考。

關(guān)鍵詞 中小房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 問題 對策

一、引言

中央重申“房住不抄，因城施策”主基調(diào)未變，穩(wěn)地價穩(wěn)房價預(yù)期，各城市持續(xù)貫徹一城一策，因城施策的長效調(diào)控機制，房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)展，房價漲幅回落。現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，是生存的根本;特別是對于中小房企在資金來源和規(guī)模上都無法跟大規(guī)模房企相比，資金管理顯得尤為重要。本文分析當(dāng)下我國中小房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和特點，從資金鏈的角度提出了資金管理面臨的問題并提出相應(yīng)的解決對策。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點及問題研究的必要性

在融資渠道方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)一直面臨籌資渠道單一、門檻高、成本高等問題。在資金管理側(cè)重點上，中小房地產(chǎn)企業(yè)可能更多地關(guān)注拿地環(huán)節(jié)的資金籌措，對于工程建設(shè)環(huán)節(jié)的資金支付，預(yù)售環(huán)節(jié)的銷售回款則采取粗放式的管理模式，造成資金利用效率不高，管理水平低下。

中小房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理的意識和模式比較落后，缺乏信息化和制度化的手段，依賴于指令進行管理，勢必會造成資金管理方面缺乏全面性和戰(zhàn)略性，造成短視行為，帶來資金管理風(fēng)險。

房地產(chǎn)市場在政府的調(diào)控以及良性的經(jīng)濟運行中，已逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展，中小房地產(chǎn)企業(yè)要在這場浪潮中求得生存的一席之地，更在資金管理方面進行細化的管理，提高資金使用效率。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資能力有限

融資渠道有限是中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題。除了規(guī)模較大的房企能夠運用發(fā)券等方式在金融市場上取得大額融資以外，中小房企基本只有靠銀行借貸的方式取得融資，而銀行的借貸政策門檻較高，很多中小房企被迫選擇民間借貸的方式承擔(dān)高額資金成本，所以，中小房企由于企業(yè)規(guī)模小、抗壓能力小等特點，常常面臨較大資金壓力和困境。

（二）預(yù)算機制不完善導(dǎo)致資金使用效率低下

沒有建立預(yù)算機制，或者預(yù)算執(zhí)行不到位，管理效率不高都是導(dǎo)致資金使用效率低下的原因。中小房地產(chǎn)企業(yè)大部分缺乏有效的預(yù)算機制，預(yù)算的編制缺乏監(jiān)督，執(zhí)行過程缺乏考核，指導(dǎo)性差，流于形式;合約規(guī)劃的不完善，引起資金浪費;加之，行業(yè)門檻不高，管理水平和效率不高，造成資金使用效率低下。

（三）應(yīng)收賬款管理粗放，內(nèi)控松散導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低

隨著近年來政府加大了對房地產(chǎn)的資金的監(jiān)管力度，對預(yù)售條件越來越嚴(yán)格，對于預(yù)收款也進行強監(jiān)管，由建部門、銀監(jiān)會、人行三方進行嚴(yán)格的監(jiān)督和檢查，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在初期的資金沉淀較大，資金回籠周期拉長，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍管理水平不高，內(nèi)控松散，而在政府加大管理和調(diào)控力度的環(huán)境下，過于粗放的應(yīng)收賬款管理使資金周轉(zhuǎn)率低下。

（四）銀行資源分配不均導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)回款放緩。

由于按揭資源是有限的，各大銀行紛紛搶優(yōu)質(zhì)的大規(guī)模房企，并將按揭資源向之傾斜，導(dǎo)致部分規(guī)模較小的中小房企在資源緊缺的情況下，只有“撿漏補缺”的爭取放款規(guī)模，或者不得不自身提供客戶信用，例如采取分期付款的方式，延長了資金回流的時間，加大了壞賬發(fā)生的概率。

（五）資金管理意識淡薄，管理效率低下

中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式缺乏流程化和制度化，資金管理多為“需求式”管理，沒有納入企業(yè)整體戰(zhàn)略，或者沒有將資金管理切實的融入企業(yè)戰(zhàn)略管理。另一方面相對于大型的規(guī)模房企來講，中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識較為淡薄，缺乏有效的信息化手段，更多的是依靠人力進行資金管理，加之資金管理的人員素質(zhì)也有限，所以會大資金風(fēng)險，造成資金運營效率低下。

四、中小房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）拓寬融資渠道，降低融資成本

1.轉(zhuǎn)變思維，探索多種融資方式。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，轉(zhuǎn)變思維，量力而行。不求多求快，應(yīng)該根據(jù)開發(fā)所處的環(huán)節(jié)，充分利用好當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行的信貸政策，降低融資成本?？煞制陂_發(fā)，化小項目主體進行房地產(chǎn)開發(fā)貸款;依托于集團形成規(guī)模效應(yīng)取得融資，然后通過集團統(tǒng)借統(tǒng)貸的方式輸送給中小子公司使用;在合同允許和友好合作的范圍內(nèi)，利用供應(yīng)商或者總包單位墊支，在一定程度上延緩資金流出，“以時間換空間”，也不失為另一種方式。

2.提高自身融資能力，做好融資規(guī)劃。中小企業(yè)必須加強自身管理，發(fā)展壯大，通過選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴，以項目合作等方式抱團取暖，壯大規(guī)模，如果能夠成為上市企業(yè)則可以擁有更廣闊的融資渠道。盡可能優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)，合理安排長期、短期相結(jié)合的融資計劃，避免通過短期融資來滿足長期的需求，防止短期融資要求償還后資金鏈斷裂風(fēng)險。

（二）建立預(yù)算機制，加強資金計劃管理

1.在進行充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上編制可行性研究報告。盡可能廣泛的搜集資料，并對其整理分析，組織公司各部門進行綜合評審，報告中應(yīng)該明確與項目發(fā)展進度相關(guān)的各階段的對接和規(guī)劃，明確各部門在各環(huán)節(jié)中責(zé)任和工作范圍。

2.全項目和年度合約規(guī)劃編制相結(jié)合。在經(jīng)審批的可行性研究報告基礎(chǔ)上，再度細化，明確到每一項業(yè)務(wù)的具體支出類別，并擬定項目整體和年度的合約規(guī)劃，其精細程度可以不同，項目整體規(guī)劃著重于全項目，可以宏觀一點，以成本的類別進行規(guī)劃;年度規(guī)劃需要每年根據(jù)市場情況進行調(diào)整，細化到每一條具體招標(biāo)項和合同項，并按季度進行滾動刷新。

3.建立資金計劃支付機制。在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上，合理的編制資金支付計劃，按照不同的資金使用金額劃分出資金準(zhǔn)備期，提前安排好資金，根據(jù)合同的付款節(jié)點，提出資金支付申請。做到事前可控，事中有序。另外，按業(yè)務(wù)里程碑，在特定節(jié)點（例如搶工期）預(yù)留資金支付的機動數(shù)，以避免資金周轉(zhuǎn)失效。

4.建立資金考核制度。僅有資金計劃支付機制，如果不建立有效的考核機制，也會導(dǎo)致在實際操作中資金管理的失效，從而導(dǎo)致資金支付無序，無法分清主次緩急，降低資金使用效率。所以，資金支付計劃的準(zhǔn)確率應(yīng)該與具體資金使用部門的績效指標(biāo)掛鉤，做到有計劃支付，無計劃不支付或者緩支付，但同時也允許針對突發(fā)緊急事件開通審批流程的通道。

（三）細化存貨應(yīng)收及回款管理，加速資金回籠

1.分析存貨結(jié)構(gòu)，合理制定推盤計劃和收款政策。應(yīng)該對存貨結(jié)構(gòu)進行分析，比如，住宅，商業(yè)，車位的占比，結(jié)合客戶群體分析，合理地制定推盤計劃和收款政策。比如，加大一次性付款的優(yōu)惠力度，在合理范圍內(nèi)推行分期付款的政策，充分利用銀行的信用卡政策進行車位的銷售，加快銷售及回款力度。

2.細化應(yīng)收賬款管理，從源頭分析并壓縮應(yīng)收。對于應(yīng)收賬款的管理變“被動”為“主動”，從產(chǎn)生應(yīng)收賬款的源頭出發(fā)，對應(yīng)收賬款分階段進行梳理，根據(jù)應(yīng)收賬款所處的階段分為：揭資料準(zhǔn)備期，資料審核期，銀行放款期等，分階段管理。通過分析各階段關(guān)鍵管控環(huán)節(jié)，制定壓控措施并有效執(zhí)行。按應(yīng)收賬款的階段，明確職能部門對的職責(zé)范圍，可采取“承包到崗”制。定期開應(yīng)收分析例會，對應(yīng)收清收情況進行回顧并考核。這樣做的好處在于分段管理有利于清晰回款的具體階段，有的放矢地解決問題，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，加速資金回籠。

3.加速保證金的退款，讓凍結(jié)資金“活”起來。很多城市的公積金按揭貸款和銀行按揭貸款業(yè)務(wù)，都會收取一定比例的保證金，比例5%～20%不等。這部分資金都是“死”資金，無法為房地產(chǎn)企業(yè)所用。所以應(yīng)該加速凍結(jié)資金的退理，一方面通過提高工程管理，加快進度，加速抵押權(quán)證的辦理，以贖回這部分保證金;另一方面可以通過與銀行談判，或者以信用擔(dān)保等方式降低保證金繳存比例。

（四）對銀行資源有效利用，加速按揭回款

1.按揭合作以整體項目打包談判。從目前的情況來看，銀行的按揭合作對于住宅和商業(yè)這兩種業(yè)態(tài)有著不同的態(tài)度：住宅按揭合作往往是各家銀行爭取的焦點，而實體商業(yè)低迷，以及商業(yè)總價高風(fēng)險大等特點，多數(shù)銀行對于商業(yè)的按揭是謹慎和回避的。所以，在做銀行按揭準(zhǔn)入時，應(yīng)該以項目為基礎(chǔ)進行打包談判，即銀行接手住宅項目的同時，也必須接盤商業(yè)的按揭。這樣即使商業(yè)的銷售會滯后于住宅的銷售，也可避免后期僅剩商業(yè)銷售時，失去與銀行談判的籌碼，無法順利辦理按揭，影響銷售額及其資金的回籠。

2.建立銀行資源庫，合理管理按揭銀行。隨著經(jīng)濟的開放與發(fā)展，銀行可謂百花齊放，已經(jīng)完全打破傳統(tǒng)“四大行”（工農(nóng)中建）壟斷局面，不同銀行內(nèi)部風(fēng)控管理，金融政策等都是有所不同的，應(yīng)充分利用銀行的優(yōu)劣勢，做好按揭銀行資源的有效“搭配”。首先，在充分調(diào)研銀行基本情況的基礎(chǔ)上建立銀行信息庫，包括基本情況、按揭政策、放款規(guī)模等，并對之進行動態(tài)跟蹤更新;其次，根據(jù)項目進度，提前做好按揭合作安排，爭取銀行資源，就合作意愿、額度規(guī)模等綜合因素考慮，確定主力銀行和輔助行，打好配合戰(zhàn)，加速按揭回款。

（五）提高資金管理意識及信息化水平

1.資金管理意識的提高對資金管理的策略是否能夠切實有效的執(zhí)行，資金管理體系是否良性的運作起著至關(guān)重要的作用，管理層應(yīng)該高度重視。可以通過開展高層的資金管理方面的培訓(xùn)，加強管理人員對資金管理的意識，也可以從大型企業(yè)引進資金管理方面的專業(yè)人才，帶來先進的管理思路和模式，搭建和優(yōu)化資金管理的體系。

2.信息化水平的提高有助于資金管理效率的提升，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒和購買大型企業(yè)的軟件。部分中小房地產(chǎn)企業(yè)對于信息化的投入預(yù)算有限，也可以充分利用合作銀行現(xiàn)有的資金管理平臺以及資金產(chǎn)品，例如通過銀行完成資金的定日支付、自動歸集、代收代付等業(yè)務(wù)，以提高自身資金管理的效率。

五、結(jié)語

我國房地產(chǎn)經(jīng)過爆發(fā)式增長以后，在政府和市場的調(diào)控下逐步走向平穩(wěn)發(fā)展，回歸理性，各項管理機制也慢慢成熟。房地產(chǎn)這樣的資金密集型行業(yè)的投資額大，投資回報周期長，財務(wù)風(fēng)險高等問題仍不容忽視。中小房地產(chǎn)企業(yè)在市場中生存壓力顯而易見，只有不斷提升企業(yè)管理能力，對資金管理更是應(yīng)該高度重視和加強，主動發(fā)現(xiàn)問題，思考和解決問題，才可能實現(xiàn)企業(yè)的良性運轉(zhuǎn)，才能夠在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場以及此起彼伏的競爭對手中求得生存的空間和發(fā)展機會。

（作者單位為四川長虹置業(yè)有限公司）

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