譚冰

摘要：人口因素是房地產(chǎn)價(jià)格變化過(guò)程中非常重要的變量，人口變化趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有非常重要的影響。根據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)人口將在2030年左右開始負(fù)增長(zhǎng)。屆時(shí)三四線城市人口將明顯減少，而大城市人口仍然維持增長(zhǎng)。通過(guò)分析可以發(fā)現(xiàn)，人口變化趨勢(shì)的變化，導(dǎo)致中國(guó)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)分化，北上深等超大城市的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上升，而三四線城市的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)橫盤甚至下行的態(tài)勢(shì)，人口變化趨勢(shì)研究具有非常大的現(xiàn)實(shí)研究意義。

關(guān)鍵詞：人口數(shù)量;變化趨勢(shì);房地產(chǎn)價(jià)格

一、人口數(shù)量走勢(shì)分析

（一）近年來(lái)人口數(shù)量走勢(shì)

我國(guó)對(duì)人口增長(zhǎng)數(shù)量的預(yù)計(jì)，但實(shí)際數(shù)據(jù)出現(xiàn)“低于預(yù)期”的現(xiàn)象：一是2007年國(guó)家人口發(fā)展戰(zhàn)略課題組的報(bào)告預(yù)計(jì)，2010年我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá) 13.6億，實(shí)際情況卻比預(yù)期要少2000萬(wàn)人。二是 2015年是放開單獨(dú)二孩的第二年，按照此前預(yù)期單獨(dú)二孩的政策效應(yīng)將明顯出現(xiàn)，但是2015年出生 人口“明顯低于預(yù)期”，且不升反降。三是2016年至 2018年連續(xù)三年的新出生人口率顯示，全面二孩政策效應(yīng)再次“低于有關(guān)部門預(yù)期”，我國(guó)的出生高峰已經(jīng)過(guò)去。此外，我國(guó)人口還有一個(gè)特征就是“90后數(shù)量斷崖式減少”。我國(guó)80年代出生人口數(shù)量為2.28億，90年代出生人口數(shù)量就顯著減少到1.75億，而2000年出生人口數(shù)量則進(jìn)一步減少到1.46 億。換而言之，這20年以來(lái)，出生人口數(shù)量減少了36%。

（二）下一步人口變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1.我國(guó)人口數(shù)量將迎來(lái)負(fù)增長(zhǎng)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)的人口生育率不斷下降，逐漸低于正常的世代更替水平，負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)終將到來(lái)，生育率上升難度很大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生育孩子的經(jīng)濟(jì)成本和人力成本居高不下，人們的生育觀念已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，生育率處于低迷狀態(tài)。雖然實(shí)施了全面二孩政策，但是出生率依然下降，說(shuō)明生育政策對(duì)于控制和提升人口的作用有著顯著的不對(duì)稱性?？刂粕梢宰龅搅钚薪梗ㄟ^(guò)嚴(yán)格的法律法規(guī)禁止超生，但是一旦人們的生育意愿下降，鼓勵(lì)生育的政策效應(yīng)則很難短期生效。因此，即使給出了獎(jiǎng)勵(lì)政策，但因個(gè)人意愿不強(qiáng)，依然很難達(dá)到增加出生人口的政策目標(biāo)。各國(guó)人口發(fā)展的規(guī)律也表明，一旦生育率下降就很難恢復(fù)上去，即使全面放開生育，可能會(huì)帶來(lái)短暫的新生人口上升期，但若干年以后，仍將面臨負(fù)增長(zhǎng)。

2.不同能級(jí)城市人口增長(zhǎng)趨勢(shì)出現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)

人口總數(shù)的減少是總量問(wèn)題，在具體城市分布的結(jié)構(gòu)上還會(huì)有差異。幾個(gè)超大城市，因其擁有的優(yōu)越資源，還能吸引高校畢業(yè)生和新就業(yè)者，人口也是維持城市持續(xù)發(fā)展的必要條件，為了保證自身的發(fā)展勢(shì)能，大城市的人口規(guī)?？刂频却胧┑牧Χ葧?huì)逐漸減弱。綜上可以分析出，部分大城市的人口仍然將保持增長(zhǎng)。然而一些三四城市，受人口總數(shù)減少和大城市人口虹吸效應(yīng)的雙重影響，人口會(huì)出現(xiàn)明顯地減少，分化態(tài)勢(shì)加劇。

二、人口變化趨勢(shì)將造成中長(zhǎng)期各城市房地產(chǎn)價(jià)格的分化

（一）基本判斷

1.單純的勞動(dòng)年齡人口減少、人口老齡化程度加大，并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。已有研究認(rèn)為： 受人口老齡化因素影響，我國(guó)住房需求將在2013年開始負(fù)增長(zhǎng)。事實(shí)上并沒(méi)出現(xiàn)預(yù)期情況，因?yàn)榧词谷丝诶淆g化程度加深，老年人口仍然需要相應(yīng)的住房，住房的需求和供給并沒(méi)有發(fā)生根本性的變化。

2.隨著人口結(jié)構(gòu)持續(xù)的變化，當(dāng)城市的總?cè)丝跍p少時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)低迷的狀況。如前所述，人口減少時(shí)會(huì)降低住房需求。同時(shí)，一些老年人去世，原有的一些住房出現(xiàn)空置并由子孫繼承一個(gè)家庭可能擁有幾套住房，住房的供給增加。加之我國(guó)人口減少的趨勢(shì)會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，終將導(dǎo)致住房需求和供給狀況相比以前出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)步入平穩(wěn)乃至下行態(tài)勢(shì)。

（二）基于國(guó)內(nèi)城市情況的判斷

本文通過(guò)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比指數(shù)進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論：

1.沈陽(yáng)、長(zhǎng)春和太原的新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)幅度是最低的。沈陽(yáng)和長(zhǎng)春是近年來(lái)人口出現(xiàn)減少的城市，其房?jī)r(jià)已經(jīng)承壓，增長(zhǎng)較慢;太原則是因?yàn)榻陙?lái)，煤炭等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不景氣，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展負(fù)面影響較大，

2.杭州價(jià)格同比指數(shù)比較靠后，但實(shí)際杭州房?jī)r(jià)卻較高，這是因?yàn)楹贾莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)起步早，價(jià)格基數(shù)高，2003年開始，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展和炒房團(tuán)的炒作下，杭州房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)，成為最早一批的突破萬(wàn)元均價(jià)的城市。隨著民營(yíng)經(jīng)濟(jì)降速和民間借貸風(fēng)險(xiǎn)增大，以及國(guó)家相關(guān)政策調(diào)控，杭州房?jī)r(jià)開始回調(diào)，2012年和2014年，杭州房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)大城市中“領(lǐng)跌”，這一兩年，房?jī)r(jià)才開始回暖。

3.本文進(jìn)一步考察省會(huì)城市的人口增長(zhǎng)情況發(fā)現(xiàn)，在2010年以后，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春出現(xiàn)了人口減少。其中，沈陽(yáng)的人口減少幅度相對(duì)較小，其戶籍人口在2015 年減少之后又在2016年出現(xiàn)了增長(zhǎng)。與之相對(duì)應(yīng)的是，同期沈陽(yáng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度略大。而在收入增長(zhǎng)分析中，發(fā)現(xiàn)同等能級(jí)城市都比較一致，都保持著同步向上增長(zhǎng)的幅度。 可以推斷，沈陽(yáng)和長(zhǎng)春房?jī)r(jià)變化，人口變化是最重要的原因。

近年來(lái)沈陽(yáng)和長(zhǎng)春等城市人口凈流出，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有下降，主要是因?yàn)槎唐趦?nèi)，還有其他區(qū)域的游資和投資購(gòu)買力助力沈陽(yáng)和長(zhǎng)春等城市，導(dǎo)致這些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲。但等到我國(guó)總?cè)丝跀?shù)減少后，則會(huì)出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域人口減少，總體的房?jī)r(jià)供需將會(huì)發(fā)生變化，而同時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速普遍放緩，投資性購(gòu)買力無(wú)法抵消人口需求負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)整體下行的狀況。

（三）進(jìn)一步的考察分析

本文主要分析中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格變化的影響因素，一些短期的影響暫不在關(guān)注的范圍內(nèi)。主要有以下幾個(gè)方面：

一是經(jīng)濟(jì)，從中長(zhǎng)期看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有調(diào)整空間，但總體保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素的影響不會(huì)對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)造成過(guò)大的沖擊。

二是土地供給，受耕地紅線的剛性約束，房地產(chǎn)開發(fā)用地供給吃緊。我國(guó)人口到2030年左右將開始逐步減少，但變化幅度不大，主要的問(wèn)題是人口老齡化的逐漸加劇。因此，耕地紅線不會(huì)發(fā)生大的變化，整體土地供給在中長(zhǎng)期也不會(huì)有太大的調(diào)整空間。

三是房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然出臺(tái)房產(chǎn)稅和其他房地產(chǎn)調(diào)控手段，短期內(nèi)可能造成房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)，但回歸正常發(fā)展態(tài)勢(shì)后，無(wú)法形成長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格打壓的態(tài)勢(shì)，因而不會(huì)對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)造成大的影響。

因此，本文暫時(shí)只考察人口因素對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。

三、結(jié)論和建議

我國(guó)龐大的人口基數(shù)決定著價(jià)格的基本面，人口因素和人口變化趨勢(shì)是中長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的主要影響因素。本文綜合各種變化誘因分析認(rèn)為，我國(guó)在2030年左右人口將開始負(fù)增長(zhǎng)，而不同能級(jí)城市的人口走勢(shì)將呈現(xiàn)顯著差異，屆時(shí)分化進(jìn)一步拉大，導(dǎo)致幾個(gè)超大城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持上升態(tài)勢(shì)，而其他三四線城市房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)橫盤甚至下行的狀況。據(jù)此，本文提出以下建議：

（一）采取差異化的土地供給措施

首先在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，根據(jù)城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移的特征，調(diào)整農(nóng)村和城市的建設(shè)用地供給;其次對(duì)于不同能級(jí)城市，對(duì)于人口流入大、房地產(chǎn)庫(kù)存較小的城市，應(yīng)該增加房地產(chǎn)用地供給;對(duì)于人口流入少、房地產(chǎn)庫(kù)存較大的中小城市，可以適度減少房地產(chǎn)用地供給。

（二）因城施政進(jìn)行調(diào)控

中長(zhǎng)期來(lái)看，針對(duì)北上廣深等城市來(lái)說(shuō)，人口聚集度高，土地供給緊張，需要嚴(yán)控房地產(chǎn)投機(jī)和房地產(chǎn)投資，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅落地，平抑房?jī)r(jià)，甚至可以設(shè)計(jì)更高的階梯房地產(chǎn)稅率，以更好發(fā)揮稅收的導(dǎo)向作用。而對(duì)于三四線等城市，可以采取比較溫和的房地產(chǎn)調(diào)控手段。

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