周琦，高長春

（東華大學(xué)旭日工商管理學(xué)院，上海 100051）

1 商業(yè)地產(chǎn)管理背景綜述

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于以居住功能為主的住宅、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)扮演著城市區(qū)域商業(yè)市場的社區(qū)經(jīng)營載體，其管理落地模式通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等諸多板塊的有機統(tǒng)合。在企業(yè)內(nèi)部則表現(xiàn)為經(jīng)營模式、設(shè)計功能和營運方法的管控和決策引導(dǎo)。其中商業(yè)開發(fā)部作為商業(yè)房企的重要設(shè)計及創(chuàng)意中樞，承擔(dān)著管理設(shè)計智庫及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的雙重特色。

2 針對模塊化設(shè)計問題，強化設(shè)計工作落實機制

首先，在管理層面針對房地產(chǎn)商的組織形式重塑工作團隊。在動員培訓(xùn)過程中，應(yīng)敏銳意識到管理提升、模塊化建設(shè)是研發(fā)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)設(shè)計質(zhì)量增長的重要途徑，是推進組織“聚核鑄強”戰(zhàn)略思路、實現(xiàn)“邁向卓越”商業(yè)標桿戰(zhàn)略目標的基本要求，必須把提升模塊化設(shè)計管理水平放到更加突出的位置[1]，以管理提升促進轉(zhuǎn)型升級，真正使房地產(chǎn)各種類型的產(chǎn)品體系走上創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的內(nèi)涵式發(fā)展道路。其次，在執(zhí)行層面進一步加強管理的各項提升要求。再次，落實閉環(huán)管理模式。商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)部制訂了《全面開展研發(fā)管理提升活動方案》《研發(fā)管理提升活動整體工作計劃》《研發(fā)管理提升活動關(guān)鍵過程》等工作方案和計劃；編發(fā)了《全面開展研發(fā)管理提升活動工作指南》《管理提升重點項目管理落實手冊》《管理提升活動推進落實手冊（一級管控目錄）》等研發(fā)目錄。采用過程方法，將設(shè)計三個階段（概念、設(shè)計、深化）六個環(huán)節(jié)（提資、簽發(fā)、評審、約談、隨訪、抽檢），細分為分項工作步驟，確立關(guān)鍵過程；策劃每一個研發(fā)關(guān)鍵過程的輸入、輸出、保障措施、工作要求等關(guān)鍵要素；針對每個環(huán)節(jié)，制訂工作方案，按月下發(fā)日程安排，與日志反饋對應(yīng)。

3 針對價值鏈網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化問題，實施重點項目專項突破

首先，強化“研發(fā)創(chuàng)新－市場實踐”價值鏈兩端。在商業(yè)研創(chuàng)方面，建議完善《重點研發(fā)管理辦法》《鼓勵和加強技術(shù)及業(yè)態(tài)創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》《戰(zhàn)略品牌項目管理辦法》等技術(shù)創(chuàng)新制度，優(yōu)化研發(fā)管理制度體系，加緊實施“研發(fā)重點項目突破計劃”，建立專業(yè)化的設(shè)計管理團隊，加快重點研發(fā)商品化進程。

在市場方面，通過強化“一地一策、一品一檢、一點一管、一事一議”提升管理策略、適時推出研發(fā)項目、加快薄弱設(shè)計面層開拓、實施供應(yīng)商渠道下沉等措施，房產(chǎn)公司為形成完善的商業(yè)產(chǎn)品系列做長足的準備，商業(yè)系列產(chǎn)品的管理拓展穩(wěn)固了商業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力和創(chuàng)新驅(qū)動力。

其次，強化“品質(zhì)提升”價值鏈智造環(huán)節(jié)。產(chǎn)品是企業(yè)的生命線，商業(yè)地產(chǎn)[2]尤其如此，以品質(zhì)提升作為管理提升活動的突破口，構(gòu)建“標準動作”“責(zé)任落實”“全流程管控”和“質(zhì)量評估”四位一體推進機制，提高管理提升活動的有效性。

最后，強化全價值鏈降成本低內(nèi)耗工作。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要推進年度設(shè)計成本優(yōu)化管理工作計劃為主線，將研發(fā)設(shè)計、材料采購、降低產(chǎn)品缺陷率、控制差旅費用、管理創(chuàng)新、優(yōu)化低邊利產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等6個方面作為成本優(yōu)化工作的突破點，運用精益成本管理、麥肯錫工作法、價值工程等工具方法，努力減少或消除企業(yè)價值鏈中不增值的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)研發(fā)小組以區(qū)域公司為立足點，完善考核制度，分解工作目標，落實具體措施，實現(xiàn)降本增效，超額完成年度目標[3]。

4 針對精細化管理問題，重塑商開部管理基礎(chǔ)

一是提高研創(chuàng)職能管理精細化水平。各個專業(yè)小組以專項提升項目為載體，細化措施，以點帶面，提升職能管理水平。二是提高研創(chuàng)生產(chǎn)管理精細化水平。深化并執(zhí)行標準化作業(yè)流程，商業(yè)房產(chǎn)公司應(yīng)在設(shè)計研發(fā)等主要智造領(lǐng)域開展“標準動作”管理工程，提高企業(yè)管理系統(tǒng)化、規(guī)范化、標準化水平。導(dǎo)入卓越績效與團隊績效模式，增強企業(yè)管理持續(xù)改進、追求卓越的能力。引入先進管理體系，運用先進管理體系和方法推進管理提升活動，夯實企業(yè)精益生產(chǎn)管理基礎(chǔ)，為管理提升活動注入了新的活力[4]。三是提高基礎(chǔ)管理精細化水平。著力把管理提升活動落實在專業(yè)團隊及項目團隊中，積極構(gòu)建管理標準和工作規(guī)范，切實解決生產(chǎn)研發(fā)管理短板和瓶頸問題。通過商業(yè)市場調(diào)研表明，各商業(yè)項目前期設(shè)計滯留期超過一年以上必須進行品質(zhì)提升，以管理提升項目為載體，以提高效率、消除缺陷、持續(xù)改進、創(chuàng)新業(yè)態(tài)為指導(dǎo)，強化“領(lǐng)導(dǎo)作用、工具方法、專家參與”等支撐要素，不斷優(yōu)化基礎(chǔ)管理體系。推進基于精細化管理的執(zhí)行力體系建設(shè)，提高項目各個管理部門貫徹決策、落實制度、執(zhí)行計劃和實現(xiàn)目標的能力，通過行之有效的考評機制，督促落實各項工作的具體實施，形成精細化管理的良性循環(huán)。

5 針對組織高績效運營問題，構(gòu)建卓越智造體系

從戰(zhàn)投部土拓開始，進行房產(chǎn)公司戰(zhàn)略統(tǒng)合。商開部結(jié)合商業(yè)主題和企業(yè)實際，在基礎(chǔ)管理、管理模式等重點領(lǐng)域，學(xué)習(xí)研究先進管理理念和方法工具，挖掘提煉房企管理運營的實踐方法和經(jīng)驗，著力構(gòu)建“商業(yè)地產(chǎn)卓越管理體系”（Futureland Operating System Planning），商業(yè)房企應(yīng)積極創(chuàng)建具有自身特色的管理模式。商業(yè)卓越管理體系成為建立管理提升工作標準和長效機制的重要載體[5]。

房地產(chǎn)公司商業(yè)卓越管理體系來源于三個方面：一是優(yōu)良的管理傳統(tǒng)，發(fā)揚企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的優(yōu)良傳統(tǒng)；二是豐富的工作實踐，積極響應(yīng)國家發(fā)改委海外一帶一路發(fā)展計劃，把實踐中的案例、工具和方法轉(zhuǎn)換為企業(yè)商業(yè)研創(chuàng)管理體系的核心模塊；三是先進方法，學(xué)習(xí)明星地產(chǎn)的設(shè)計行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗，合縱連橫，聯(lián)袂公司物業(yè)、公司實業(yè)、公司金融、公司科技等新型產(chǎn)業(yè)，借鑒國外著名咨詢機構(gòu)的物業(yè)標準等國外先進管理標準進行提升，背靠國家品牌發(fā)展計劃的扶持，為企業(yè)對標先進、明確方向、持續(xù)提升提供管理基準和工具方法。

6 結(jié)語

2017年是商業(yè)地產(chǎn)的“新銷售元年”，2018年是商業(yè)地產(chǎn)的“新迭代元年”，2019年則是商業(yè)地產(chǎn)的“新價值-思路元年”。時至今日，商業(yè)地產(chǎn)品牌的發(fā)展策略是三線城市布局，二線城市拓展，一線城市試水，進行初步的三步走謀局，包括商業(yè)輸出管理模式的協(xié)同增長。此外，還應(yīng)積極探索“輕資產(chǎn)”模式，實現(xiàn)管理模式輸出，嘗試輕資產(chǎn)運營。在重塑閉環(huán)管控、管理提升雙軌長效機制的創(chuàng)新管理思路下對“策略執(zhí)行、模塊提升、精細管理、卓越研創(chuàng)、質(zhì)量管理、成本管理、產(chǎn)銷協(xié)同、健康安全和環(huán)境、持續(xù)改進”等商業(yè)核心要素進行重新評估并形成“商業(yè)卓越管理體系綱要”，有助于為今后房地產(chǎn)管理內(nèi)部外部協(xié)同提供更大更強的發(fā)展引擎。