唐國銀

【摘 要】2016年以來，合肥市居民收入的增長速度與房價漲幅相比可謂小巫見大巫。在離譜的房價面前，居民無法承受，只能“望房興嘆”，這也引發(fā)了廣大居民對房價這一問題的熱議。雖然2018年在國家宏觀調(diào)控政策的介入下，房地產(chǎn)價格步入下行通道，然而2019年上半年以來合肥樓市又迎來了量價齊升回暖的“小陽春”。因此，挖掘合肥房價異常波動的真正緣由，提出合理化的建議與對策才能保障合肥樓市回歸健康發(fā)展的軌道，這也是當(dāng)前亟待解決的問題。論文對合肥房地產(chǎn)市場價格的影響因素進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)對策。

【Abstract】Since 2016， the growth rate of residents' income in Hefei has been negligible compared with that of the house price. In front of the outrageous house price， the residents can't bear it， so they can only "look at the house and sigh"， which also caused the hot discussion on the issue of the house price. Although in 2018， with the intervention of the China's macro-control policy， the real estate price entered a downward channel， however， since the first half of 2019， the Hefei real estate market has ushered in a "small spring" with both volume and price rising. Therefore， it is urgent to find out the real reason for the abnormal fluctuation of house prices in Hefei and put forward reasonable proposals and countermeasures to ensure the healthy development of the real estate market in Hefei. This paper analyzes the influencing factors of the market price of real estate in Hefei， and puts forward relevant countermeasures.

【關(guān)鍵詞】住宅市場;房地產(chǎn)價格;供需

【Keywords】 residential market; real estate price; supply and demand

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2019）11-0030-02

1 合肥市房地產(chǎn)住宅市場綜述

自2016年以來，合肥市房地產(chǎn)價格迅猛上揚，其遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)乩习傩盏氖杖朐鏊?，諸多的民生問題和矛盾隨之出現(xiàn)，無法滿足真正對住房存在剛性需求的消費者的購房訴求，市場和供需關(guān)系扭曲，部分投機(jī)炒房行為屢見不鮮，從而最終導(dǎo)致市場失靈，這也違背“房住不炒”的調(diào)控政策。本文基于從合肥市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，確定影響房價各因素的主次關(guān)系，從而為當(dāng)?shù)卣贫ň唧w的調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場理性回歸提供對策與建議。

2 房地產(chǎn)住宅市場的現(xiàn)狀分析

截至2018年12月底，合肥物價備案網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)網(wǎng)簽住宅庫存數(shù)為49059套，僅上半年九區(qū)三縣合計備案住宅數(shù)就達(dá)到33231套，備案均價為16956～18431元/m2，市區(qū)商品房住宅成總量交達(dá)到63615套，規(guī)模為735萬m2，同比上漲達(dá)到240.5%，月均成交61萬m2。隨著限價樓盤逐漸清盤，高性價比的房源供不應(yīng)求，人才政策的推出加上首付比例的進(jìn)一步提高引發(fā)購房需求上漲，出現(xiàn)恐慌置業(yè)。同時，開發(fā)商為了加快資金回籠，從而加快推盤速度以增加推貨量。2019年上半年以來，合肥樓市又出現(xiàn)了“小陽春”，量價齊升回暖。結(jié)合合肥市2009至2018年相關(guān)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，合肥市房屋竣工面積緩增且下行，相對于竣工房屋面積緩增，施工房屋面積卻呈升勢且異常迅猛。由于開發(fā)商資金不足、融資資金不暢、缺乏開發(fā)經(jīng)驗，甚至變相捂盤等都會使房屋竣工面積出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)，這也反映了合肥市房地產(chǎn)市場供給仍存在嚴(yán)重滯后現(xiàn)象。因此，政府相關(guān)部門亟待解決的問題必須是縝密協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系[1]。

3 合肥市房地產(chǎn)價格的影響因素分析

房地產(chǎn)市場價格影響因素眾多，GDP、CPI、人均可支配收入、銀行實際利率、商品房銷售面積、商品房年投資額、土地交易價、人口流入規(guī)模、適齡兒童入學(xué)入園數(shù)量以及房租價格水平等諸多因素都直接或間接影響合肥市住宅價格水平，這些因素有主次強弱之分，諸多因素共同作用并刺激供給和需求從而影響房價，因此，不能僅考量某個單一因素，需要從市場供給、需求因素方面進(jìn)行綜合動態(tài)分析。

3.1 供給因素的影響

對商品房剛性需求者、炒房者及開發(fā)商來說，由于央行多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貨幣供應(yīng)增加，這使得各方都渴望以自有資金來撬動金融杠桿，從而通過不斷加注杠桿的方式獲取銀行貸款，銀行也樂此不疲，最終使房地產(chǎn)價格不斷上揚。

3.2 需求因素的影響

房地產(chǎn)價格同樣也受到需求因素的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)具建設(shè)周期長、所需資金規(guī)模大等特點，商品房竣工驗收上市銷售后，存在著短期需求較大與建設(shè)周期過長之間的供求時間嚴(yán)重錯位與滯后性，消費者搶購行為勢必造成房價抬升。

3.3 土地供給的影響

土地供給交易價格對住宅價格也會產(chǎn)生正面沖擊，房地產(chǎn)價格的短期滯后性是土地價格對房價的正面沖擊影響的具體體現(xiàn)，所以房地產(chǎn)價格的持續(xù)上揚，最終因為有價無市而趨于正向平穩(wěn)。但從長期趨勢來看，地價上漲不會迅速拉動房價，也只有在商品房竣工驗收合格投放市場后，房價上升趨勢才會顯露，這也是開發(fā)商為何出現(xiàn)惜盤捂盤現(xiàn)象的最重要原因。

3.4 人均可支配收入的影響

當(dāng)期人均可支配收入對住宅價格也會產(chǎn)生正向刺激的作用，其收入增長則表明居民手中可以用來投資的可支配收入增加，一定程度上通貨膨脹的壓力使人們存在著對未來貨幣貶值的預(yù)期，兼而投資理財渠道受限，大量的民間資金就會進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)當(dāng)期價格會上漲，但可支配收入存在局限性，不可能承受房價的無限制上漲，最終只會落在一個合理的箱體可接受范圍內(nèi)。

4 針對合肥市住宅市場提出的對策與建議

①基于國家土地供給政策這一宏觀調(diào)控手段，控制地價、土地供應(yīng)規(guī)模以及供給結(jié)構(gòu)來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格。對于房地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)模過大、土地閑置浪費多的問題，應(yīng)從土地供給量上進(jìn)行嚴(yán)控，督促開發(fā)商有效合理利用土地資源，并通過對土地總量控制來實現(xiàn)土地市場供求相對平衡的狀態(tài)，堅決杜絕過去因開發(fā)商盲目追求利潤而出現(xiàn)大量存量房、開發(fā)商與房產(chǎn)中介商運作模糊、政府監(jiān)管缺失等現(xiàn)象的發(fā)生[2]。

政府從根源上嚴(yán)控土地交易價格，嚴(yán)格招投標(biāo)程序和防止串標(biāo)行為發(fā)生，努力改變當(dāng)前政府樂于抬高地價，開發(fā)商推漲房價的土地增值收益分配模式。確保地價合理，切實維護(hù)社會公共利益，探索開發(fā)商利益與政府土地財政收入相分離，建立切實有效的公眾監(jiān)督機(jī)制，使土地供應(yīng)計劃及出讓信息更加透明、公平公正。

②政府要加強對開發(fā)商的引導(dǎo)，確保普通商品住宅的主體居住功能。房地產(chǎn)市場過熱不是政府初衷，通過無限加杠桿不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展，通過出臺調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、提高二套以上房屋首付款比例、借助“租購?fù)瑱?quán)”，加大保障房、公租房建設(shè)力度等一系列房地產(chǎn)政策和貨幣財政新政，保證政策措施持久性，抑或適時推出房產(chǎn)稅打擊投機(jī)炒房行為才能真正意義上為百姓解決住房問題。著力調(diào)整結(jié)構(gòu)性的供求失衡問題，加推經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，減少高檔商品房投資，避免盲目開發(fā)。對于新建高檔商品房加征調(diào)節(jié)稅，增加改善型高端住宅購置成本，對普通商品住房開發(fā)給予更多優(yōu)惠以促進(jìn)市場供給，同時，適當(dāng)推動國家公共廉租住房的建設(shè)規(guī)模以滿足更多不同層次需求。

③針對當(dāng)前的合肥房地產(chǎn)市場，恢復(fù)房地產(chǎn)最本質(zhì)最基本的居住功能，弱化房地產(chǎn)的投機(jī)獲利功能。對房地產(chǎn)剛性需求者應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實力，適度消費，理性購房。

④大力推動住宅租賃市場發(fā)展，盤活目前市場上大量存在的空置商品房，逐步改變老百姓傳統(tǒng)的住房消費觀念，減輕居民生活壓力。

5 結(jié)語

結(jié)合合肥房地產(chǎn)市場特點，堅持因區(qū)施策、分類分段調(diào)控，堅持宏觀上“房子是用來住的，不是用來炒的”總定位，從土地、銀行金融、稅收、投資、法制等方面綜合考慮建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制，形成制度化規(guī)范，用系統(tǒng)觀思維對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)控才是真正解決當(dāng)前問題的關(guān)鍵所在，以確保房地產(chǎn)市場的持久穩(wěn)定與健康有序發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】王紅玲.基于宏觀與微觀綜合影響因素的房地產(chǎn)價格預(yù)測研究[D].合肥：安徽大學(xué)，2012.

【2】李燦燦，苑韶峰，馮新偉.鄭州市地價與房價的相關(guān)性分析[J].上海國土資源，2015（02）：55-58.