王祚君

擔(dān)?；蛟鲂沤?jīng)歷了民事?lián)?、商事?lián)：徒鹑趽?dān)保三個(gè)發(fā)展階段。

綜觀全球，從古羅馬法律主體的人格擔(dān)保（人身權(quán)）發(fā)展出屬于擔(dān)保人無限責(zé)任的民事?lián)＃由熘烈晕餀?quán)抵押/質(zhì)押為優(yōu)先權(quán)的抵押擔(dān)保/質(zhì)押擔(dān)保;再到以物權(quán)價(jià)值為基礎(chǔ)的擔(dān)保物權(quán)，徹底擺脫了擔(dān)保人無限責(zé)任的枷鎖，從而為全球商事貿(mào)易及商事活動(dòng)注入了極為活躍的法律因素;最終發(fā)展到以擔(dān)保關(guān)系的信用利差/風(fēng)險(xiǎn)利差（違約率）為基礎(chǔ)的金融擔(dān)保。

中國古老的房產(chǎn)典當(dāng)應(yīng)是商事?lián)５幕驹?，曾?jīng)在中國民間融資中發(fā)揮過不可替代的融資功能，但今天的中國房產(chǎn)典當(dāng)卻倒退到了民事?lián)；虻盅簱?dān)保的階段。一方面是由于目前中國仍處于民事?lián)ｋA段，另一方面則因?yàn)橥恋厮袡?quán)問題，房產(chǎn)作為擔(dān)保物權(quán)沒能真正建立。

打通房產(chǎn)典當(dāng)作為重要融資渠道，這在當(dāng)下有現(xiàn)實(shí)迫切性。當(dāng)前中國的房產(chǎn)總市值已經(jīng)位居世界第一，高達(dá)470萬億元人民幣，但其中可變現(xiàn)流通的只有5%（20多萬億元），中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了資金“堰塞湖”。

另一方面，中國廣大百姓的房產(chǎn)融資需求會(huì)有大幅度增長(zhǎng)。但當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)基本上有價(jià)無市，同時(shí)房產(chǎn)擁有者的融資渠道又極為不暢，金融機(jī)構(gòu)所推出的消費(fèi)貸款其中的第三方收付款對(duì)房產(chǎn)融資者而言又是巨大“陷阱”。房產(chǎn)典當(dāng)幾乎是眼下可行的唯一融資渠道。

5%

當(dāng)前中國的房產(chǎn)總市值已經(jīng)位居世界第一，高達(dá)470 萬億元人民幣，但其中可變現(xiàn)流通的只有5%。

但目前來看，房產(chǎn)典當(dāng)存在以下問題：

首先，與金融機(jī)構(gòu)相比，典當(dāng)行業(yè)資本金較小，又由于監(jiān)管嚴(yán)格的“去杠桿”要求，導(dǎo)致典當(dāng)利率居高不下。單一房產(chǎn)如果融資金額較大，典當(dāng)行業(yè)可能無法承受。

其次，目前房產(chǎn)典當(dāng)由于典當(dāng)時(shí)間較短，與房產(chǎn)融資者的資金需求不相符合，很容易形成“絕當(dāng)”，但又不能像動(dòng)產(chǎn)那樣“絕當(dāng)”，必須按房產(chǎn)抵押那樣進(jìn)行司法處置，處置時(shí)間在一到兩年不等。

這一方面導(dǎo)致了典當(dāng)利率居高不下，另一方面也可能導(dǎo)致典當(dāng)行業(yè)因“去杠桿”要求而無法開展正常典當(dāng)業(yè)務(wù)。

為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金“堰塞湖”現(xiàn)象，避免因“決堤”導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的危機(jī)，作為排除“堰塞湖”的疏通管道，應(yīng)給予房產(chǎn)典當(dāng)一定的政策支持。

首先，房產(chǎn)典當(dāng)應(yīng)當(dāng)解除司法處置，與動(dòng)產(chǎn)一樣可以“絕當(dāng)”。具體可實(shí)施以下措施：

在上海自貿(mào)區(qū)設(shè)置的典當(dāng)行中，房產(chǎn)典當(dāng)可以“絕當(dāng)”，不再進(jìn)行司法處置，與國際物權(quán)法及其擔(dān)保物權(quán)相對(duì)接;典當(dāng)行憑絕當(dāng)?shù)漠?dāng)票向上海自貿(mào)區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行令，再去上海各個(gè)房地產(chǎn)交易中心辦理強(qiáng)制過戶?續(xù);強(qiáng)制執(zhí)行令的條件之一，絕當(dāng)房產(chǎn)不是“一套房”，防止擾亂社會(huì)安定。

其次，應(yīng)當(dāng)給予房產(chǎn)典當(dāng)票流通機(jī)制，這是開展房產(chǎn)典當(dāng)?shù)谋匾獥l件，也才能符合房產(chǎn)典當(dāng)融資時(shí)間較長(zhǎng)、典當(dāng)融資金額較大的特點(diǎn)。具體建議如下：

在上海自貿(mào)區(qū)所開設(shè)的典當(dāng)行，當(dāng)票可以在金融機(jī)構(gòu)間、金融市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓流通。由于當(dāng)票利率高于銀行房貸利率，房產(chǎn)典當(dāng)?shù)盅郝时茹y行房貸抵押率要低。這種安全程度高、利率好的當(dāng)票肯定會(huì)受到金融機(jī)構(gòu)及金融市場(chǎng)的青睞。

隨著當(dāng)票流通，房產(chǎn)典當(dāng)利率必將市場(chǎng)化。這不僅有利于房產(chǎn)融資者，更有利于疏通中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金“堰塞湖”，為金融機(jī)構(gòu)解圍。