孫昕苑

(河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，河南 鄭州 450046)

居住權(quán)是指特定人因居住而使用他人房屋的權(quán)利。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，人們的居住問(wèn)題不可能完全通過(guò)房屋的所有權(quán)來(lái)解決。然而房屋是人類生存所必需的棲息之所，所以法律有責(zé)任為人們享有長(zhǎng)期、穩(wěn)定的居住權(quán)利提供一種現(xiàn)實(shí)的可能性。近年來(lái)，這一制度也受到了諸多學(xué)者的關(guān)注，雖然我國(guó)在制定物權(quán)法的過(guò)程中一度肯定該理論，但在最終頒布的《物權(quán)法》中并沒(méi)有居住權(quán)的一席之地。

一、居住權(quán)制度的歷史發(fā)展

(一)居住權(quán)制度的起源

古往今來(lái)，住房一直都是百姓關(guān)心的問(wèn)題，也是與百姓生活聯(lián)系最密切的問(wèn)題。解決居住問(wèn)題，是促進(jìn)國(guó)家穩(wěn)定繁榮發(fā)展的重要問(wèn)題。從淵源上看，居住權(quán)最早起源于羅馬的婚姻與家庭關(guān)系中，并且與財(cái)產(chǎn)的繼承制度相關(guān)。在羅馬法中,有關(guān)因居住而使用他人房屋的權(quán)利涉及到用益權(quán)、居住權(quán)和使用權(quán)等三項(xiàng)他物權(quán)。這三項(xiàng)權(quán)利都屬于人役權(quán),即為特定人的利益而使用他人所有之物的權(quán)利。居住權(quán)最初的出現(xiàn)是為了生活保障的制度而設(shè)計(jì)，是作為人役權(quán)的一種形式而出現(xiàn)的,它作為人役權(quán)的一部分，主要發(fā)揮著救助、扶養(yǎng)的作用。而在當(dāng)今社會(huì)，居住權(quán)不僅局限于保障人們的基本生存權(quán)利，更多地是實(shí)現(xiàn)物盡其用的目的。羅馬法立法為非所有權(quán)人因居住而使用他人房屋提供了多種法律手段。我國(guó)在制定物權(quán)法時(shí),可以根據(jù)我國(guó)的社會(huì)歷史習(xí)慣和實(shí)際需要,借鑒這些立法例,建立相應(yīng)的居住權(quán)法律制度。

(二)居住權(quán)制度的發(fā)展

1.大陸法系國(guó)家居住權(quán)制度的繼受和發(fā)展。受羅馬法的影響，大多數(shù)大陸法系國(guó)家都設(shè)立了居住權(quán)制度。盡管各國(guó)立法不盡相同，但是在一定程度上均借鑒了羅馬法中居住權(quán)的規(guī)則。

法國(guó)民法基本上是照搬了羅馬法的役權(quán)劃分，采用地役權(quán)、人役權(quán)二分法。其中，在其設(shè)立方式上有一定的發(fā)展?！斗▏?guó)民法典》是自由資本主義時(shí)期的產(chǎn)物,其中規(guī)定了居住權(quán)可以依法律規(guī)定或個(gè)人的意思設(shè)定。在當(dāng)時(shí)個(gè)人主義思潮下，契約自由原則、過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、所有權(quán)絕對(duì)原則被確立為近代民法三大原則，這三大原則很多都滲透到居住權(quán)中，契約成為較為普遍的形式。

地役權(quán)、用益權(quán)和限制的人役權(quán)制度構(gòu)成了德國(guó)的役權(quán)制度。限制的人役權(quán)的一個(gè)重要特點(diǎn)是只能在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立，而且只能為某一特定的人設(shè)定。居住權(quán)是限制的人役權(quán)中最主要的一種，德國(guó)民法對(duì)此加以規(guī)定。在德國(guó)，婦女在一般情況下，婚后只做家務(wù)而沒(méi)有自己的工作收入。根據(jù)限制人役權(quán)的規(guī)定，離婚男子可以為其前妻設(shè)定居住權(quán)，這種權(quán)利由其前妻終生享有，但是不得轉(zhuǎn)讓或由其前妻的繼承人繼承。當(dāng)然，居住權(quán)也可以由不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為其他需要撫養(yǎng)的人設(shè)定，也可以為需要出賣其不動(dòng)產(chǎn)而又必須保留對(duì)不動(dòng)產(chǎn)使用的人而設(shè)定。

2.英美法系國(guó)家的居住權(quán)制度。英美法系雖然在法律淵源上與大陸法系不同，但其也有關(guān)于居住權(quán)制度的立法和判例，主要體現(xiàn)在婚姻家庭領(lǐng)域。英國(guó)現(xiàn)行的居住權(quán)制度集中規(guī)定在1996年出臺(tái)的《家庭法案》中，該法案將家庭住宅的解決與避免家庭暴力密切結(jié)合，專設(shè)“家庭住宅與家庭暴力”一章，對(duì)配偶、前配偶、同居人、前同居人和居住權(quán)做出了規(guī)定。根據(jù)該法案，婚姻住宅權(quán)就是一方配偶基于契約或法律的授權(quán)而享有住宅使用權(quán)或所有權(quán)，且該權(quán)利具有很強(qiáng)的對(duì)抗效力。美國(guó)的居住權(quán)制度在婚姻家庭領(lǐng)域與英國(guó)相似，除此之外，其還有一種涉及居住權(quán)的終生地產(chǎn)制度。根據(jù)該制度，特定人基于法定或約定情形，于其生存期間內(nèi)對(duì)特定財(cái)產(chǎn)(一般為不動(dòng)產(chǎn))享有居住權(quán)，直至該特定人死亡或者約定的條件成就時(shí)終止。這一制度的主要目的在于保護(hù)老年人等弱勢(shì)群體的居住利益。在美國(guó)，有經(jīng)驗(yàn)的律師會(huì)根據(jù)終生地產(chǎn)權(quán)制度，為年老的房產(chǎn)所有權(quán)人起草一份轉(zhuǎn)讓所有權(quán)給其子女但保留其對(duì)房產(chǎn)終生居住權(quán)的契約，從而保證了讓與人余生有房可住，并且避免了子女制約其繼續(xù)居住狀態(tài)等現(xiàn)象的發(fā)生。

二、居住權(quán)制度納入我國(guó)物權(quán)體系的必要性

(一)居住權(quán)制度能滿足人們對(duì)房屋利用的多樣化需求

1.購(gòu)買能力的限制。近年來(lái)，城市人口急劇增加，建筑成本及土地資源的有限等原因致使城市的房?jī)r(jià)居高不下。據(jù)調(diào)查，80后到90后的適婚青年大部分缺乏獨(dú)自購(gòu)買房屋的能力，結(jié)婚購(gòu)房往往依靠父母拿出一生的積蓄支持。如此購(gòu)買的房屋歸誰(shuí)所有是直接影響兩代人的問(wèn)題，假設(shè)房子登記在子女名下，逐漸年老的父母可能要面臨老無(wú)所居的困境。如果能設(shè)立居住權(quán)就可以較好地解決這一問(wèn)題，即使房子登記在子女名下也不會(huì)影響父母的居住，即可解決子女與父母的雙重問(wèn)題。

2.保留房屋居住權(quán)的房屋買賣。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，計(jì)劃生育政策的實(shí)施使得獨(dú)生子女人數(shù)增多，養(yǎng)老壓力增大，撫養(yǎng)問(wèn)題成為社會(huì)的一大問(wèn)題。在這種情況下房屋又是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的重要部分，是較為稀缺的資源，實(shí)現(xiàn)人人享有房屋所有權(quán)目前仍然是困難的，因此在社會(huì)生活中為了房屋使用的問(wèn)題產(chǎn)生的法律糾紛越來(lái)越多。但是由于目前我國(guó)對(duì)于居住權(quán)的規(guī)定尚不完善，導(dǎo)致弱勢(shì)群體的利益受到巨大的損害。居住權(quán)制度的設(shè)置有助于解決“老齡化社會(huì)”的養(yǎng)老問(wèn)題。面對(duì)龐大的老年人群體，養(yǎng)老成為整個(gè)社會(huì)必須面對(duì)的問(wèn)題，我國(guó)目前社會(huì)保障體系尚不健全，仍以家庭養(yǎng)老為主要養(yǎng)老方式。但是，現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏的加快，以及家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，極易使老年人得不到供養(yǎng)。

設(shè)立居住權(quán)制度，老年人可以以保留居住權(quán)為前提合理地處分自己所有的房屋。這樣，老年人不僅能獲得安度晚年的費(fèi)用，享受自己的財(cái)產(chǎn)帶給自己的好處，也不會(huì)喪失對(duì)房子的居住權(quán)。交易的買方也可獲得價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)購(gòu)買房屋，一舉兩得。

(二)居住權(quán)制度能夠保障弱勢(shì)群體的利益

老人、婦女、兒童依然屬于弱勢(shì)群體，許多情況下，面對(duì)生活中這個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值大又必不可少的房子顯得是那樣的無(wú)能為力。設(shè)立居住權(quán)制度能為解決這個(gè)難題提供較為合理的途徑。例如共有一套房子的夫妻解除婚姻關(guān)系，在一方不享有房子的所有權(quán)但住房有困難的情況下，可以保留對(duì)另一方房子一定期限的居住權(quán)。在老齡化的社會(huì)中，喪偶老年人再婚大部分不履行法定的結(jié)婚登記，只是簡(jiǎn)單的同居在一起。在這樣的“關(guān)系”中，如果有房子的一方先行離去，另一方極有可能會(huì)面臨居無(wú)定所的困境。設(shè)立居住權(quán)制度，房屋的所有權(quán)被老人的繼承人繼承，同時(shí)與之同居的“老伴”尚有居住的權(quán)利，安心養(yǎng)老。

三、我國(guó)建立居住權(quán)制度的可行性

(一)設(shè)立居住權(quán)符合經(jīng)濟(jì)上的效益性

由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對(duì)財(cái)產(chǎn)利用方式的多樣化，居住問(wèn)題因建筑成本高昂等特性，不可能都通過(guò)所有權(quán)制度來(lái)解決。居住權(quán)的設(shè)立，不僅是房屋所有權(quán)人在經(jīng)濟(jì)上行使、實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的結(jié)果，而且為非所有人提供了通過(guò)法律途徑比較穩(wěn)定地使用他人財(cái)產(chǎn)的可能性，是社會(huì)資源利用高效化發(fā)展的結(jié)果，也是物權(quán)社會(huì)化趨勢(shì)的體現(xiàn)。居住權(quán)的設(shè)立使房屋的利用方式呈現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)，房屋的效用得到充分地發(fā)揮，也使各方當(dāng)事人的利益實(shí)現(xiàn)了平衡，減少了糾紛的發(fā)生。

(二)居住權(quán)制度與社會(huì)保障制度的完善相適應(yīng)

社會(huì)保障是指國(guó)家通過(guò)立法和行政措施設(shè)立的，旨在保證社會(huì)成員基本經(jīng)濟(jì)生活安全各種項(xiàng)目的總和。社會(huì)保障作為一項(xiàng)國(guó)家職能，具有公共性，而居住權(quán)則屬于私法范疇，二者在不同的領(lǐng)域通過(guò)不同的方式給社會(huì)成員的基本生活提供保障，是并行不悖的兩種制度。

(三)居住權(quán)制度能融入我國(guó)的立法制度框架

在我國(guó)具有設(shè)立居住權(quán)的社會(huì)基礎(chǔ)和立法經(jīng)驗(yàn)。目前我國(guó)物權(quán)法中關(guān)于用益物權(quán)的規(guī)定是符合中國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的，也是居住權(quán)存在的基礎(chǔ)。我國(guó)曾在物權(quán)法草案中將居住權(quán)納入用益物權(quán)的范疇，用十二個(gè)具體的條文詳細(xì)地規(guī)定了居住權(quán)適用的主體、客體、設(shè)立的方式等等內(nèi)容。在必要的情況下，將居住權(quán)直接歸入用益物權(quán)是合乎邏輯的。在現(xiàn)代社會(huì)，房屋是一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)房屋的利用和收益是現(xiàn)代社會(huì)普遍存在和關(guān)注的內(nèi)容，設(shè)立居住權(quán)能夠進(jìn)一步完善我國(guó)的用益物權(quán)制度。

居住權(quán)歷經(jīng)千年發(fā)展不斷完善，其功能從單一的生存保障擴(kuò)展到房屋投資領(lǐng)域，越來(lái)越適應(yīng)現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)司法實(shí)踐中，存在大量居住權(quán)糾紛，設(shè)立居住權(quán)制度，可以解決關(guān)于房屋居住和投資的雙重問(wèn)題，有利于保障弱勢(shì)群體的利益，實(shí)現(xiàn)房屋形式的多樣化利用。而且居住權(quán)制度具有無(wú)法為其它制度所替代的獨(dú)特功能，因此確實(shí)有必要納入我國(guó)物權(quán)體系。