王 麗

(太原廣播電視大學(xué), 山西 太原 030001)

2006年我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定了投資性房地產(chǎn)核算的相關(guān)內(nèi)容并指導(dǎo)其在實(shí)踐中的具體應(yīng)用,對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)確認(rèn)、會(huì)計(jì)計(jì)量以及披露等事項(xiàng)加以規(guī)范指導(dǎo)。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定,在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中可以選擇采用成本模式或者公允價(jià)值模式,這是我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)規(guī)范后續(xù)計(jì)量中唯一的一個(gè)涉及計(jì)量模式選擇的準(zhǔn)則。各單位可以根據(jù)企業(yè)自身的情況結(jié)合準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)范在兩種模式間進(jìn)行選擇。

一、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中允許采用的兩種模式

(一)成本模式

企業(yè)選擇采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí),在其初始確認(rèn)與計(jì)量或者后續(xù)計(jì)量方面都類似于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的核算方法,只是一級(jí)科目略有不同。因此該核算方法對(duì)于從事相關(guān)工作的人員來說操作起來比較方便，因?yàn)閷⒃鹊暮怂惴椒ㄟM(jìn)行遷移即可。同時(shí)也會(huì)涉及到相關(guān)的后續(xù)支出,根據(jù)支出的不同時(shí)點(diǎn)以及是否滿足投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件等因素將相關(guān)支出分別進(jìn)行資本化或者費(fèi)用化。但是對(duì)于已經(jīng)計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的,即使將來情況好轉(zhuǎn),價(jià)格得以恢復(fù),也不得對(duì)已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備進(jìn)行轉(zhuǎn)回。同理,無論涉及到其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),還是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)，都同樣適用。

(二)公允價(jià)值模式

對(duì)于一些采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)核算的,在初始成本的計(jì)量方面實(shí)際上采用公允價(jià)值模式確定的成本與采用成本模式計(jì)量的成本是一樣的，只是在科目設(shè)置上比采用成本模式核算相對(duì)簡單一些。由于采用公允價(jià)值模式,在每一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,調(diào)整公允價(jià)值變動(dòng)即可。因此在該模式下不需要像采用成本模式那樣對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提相應(yīng)的累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷甚至是不用計(jì)提減值準(zhǔn)備。因此在核算過程中,相對(duì)于成本模式也會(huì)簡便很多。

雖然公允價(jià)值計(jì)量所體現(xiàn)的相關(guān)性是世界公認(rèn)的,但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只允許企業(yè)選擇其中的一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量和核算,并且一經(jīng)確定后不允許再進(jìn)行調(diào)整,因此企業(yè)到底應(yīng)該選擇何種模式要根據(jù)是否具備公允價(jià)值模式的確認(rèn)條件進(jìn)行衡量和確定之后,做出慎重的選擇。

二、山西省投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算的現(xiàn)狀

目前山西省投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算的現(xiàn)狀仍是成本模式占據(jù)絕對(duì)的主導(dǎo)地位。在我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定:企業(yè)一般還是應(yīng)該以成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,除非有十分確鑿的證據(jù)確保對(duì)企業(yè)所有的房地產(chǎn)公允價(jià)值可以可靠地取得,并且還必須是持續(xù)可靠地取得，方可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算。也就是說要“適度”地引入公允價(jià)值計(jì)量模式。有關(guān)資料表明，2007—2017年我國A股上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的公司占比小于5%。我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》要求企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式進(jìn)行披露,于是就對(duì)2019年1—6月山西省A股上市公司半年年度報(bào)告進(jìn)行了調(diào)查。山西省A股上市公司共計(jì)37家,有8家的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)尚未涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù),占山西省上市公司總數(shù)的21.62%；有29家上市公司涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù),占上市公司總數(shù)的78.38%。在這29家公司中，有28家上市公司投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)采用的是成本模式進(jìn)行計(jì)量,占涉及投資性房地產(chǎn)上市公司總量的96.55%,其中不乏代表山西省支柱產(chǎn)業(yè)的數(shù)家上市公司；僅有1家以計(jì)算機(jī)、通信、電子設(shè)備為主的上市公司S公司采用了公允價(jià)值模式,占比僅為3.45%。

在S公司2019年上半年在上海證券交易所官網(wǎng)上公布的財(cái)務(wù)報(bào)告中,只查看到了投資性房地產(chǎn)采用的計(jì)量模式為公允價(jià)值計(jì)量模式。為了追根溯源，采用逆查法可知，該公司2007年和2008年發(fā)生虧損,2009年3月13日與2009年7月29日發(fā)布公告顯示，該公司第一大股東(凍結(jié)股份占本公司股本總數(shù)的18.82%)和第二大股東(凍結(jié)股份占本公司股本總數(shù)的11.25%)股權(quán)被輪候凍結(jié),共占2008年總股本的30.07%,凈利潤為-102.03萬元；2009年半年報(bào)中,該公司有了投資性房地產(chǎn)的記錄,金額為3 031.98萬元,主要為已出租的建筑物,至少每年年末進(jìn)行評(píng)估。該公司2 幢房產(chǎn)自用面積合計(jì)771.90平方米，其余37 963.04平方米全部出租。公允價(jià)值評(píng)估增值15.06萬元。2009年年報(bào)顯示發(fā)生公允價(jià)值變動(dòng)損益7.58萬元,再無其余披露內(nèi)容。至2017年,該公司變更過評(píng)估機(jī)構(gòu)以及出具審計(jì)報(bào)告的事務(wù)所。在2017年的半年報(bào)中投資性房地產(chǎn)45 403.03萬元,并做出了如下披露:“投資性房地產(chǎn)為公司擁有TL大廈 1 幢房產(chǎn)及 2 幢房產(chǎn)(除本公司自用面積合計(jì)771.90平方米外)共計(jì)37 963.04平方米出租房屋以及該棟大廈的土地使用權(quán)。由于公司的投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場,公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,并由具備專業(yè)資格的獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)至少每年末進(jìn)行評(píng)估作為公司計(jì)量公允價(jià)值的基礎(chǔ)。2016年12月31日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值業(yè)經(jīng)W (上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具了W評(píng)報(bào)字〔2017〕第 1064 號(hào)《山西S文化傳播股份有限公司以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的所涉及投資性房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》?！痹诖酥?也僅是簡單地披露了其確認(rèn)該資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)的依據(jù)是根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義,初始計(jì)量是按當(dāng)時(shí)實(shí)際取得的成本入賬的,以及后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值,不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,并按照資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值作為基礎(chǔ)來調(diào)整賬面價(jià)值,差額進(jìn)入當(dāng)期損益。

2017年年報(bào)顯示，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益為-13.47萬元,公允價(jià)值變動(dòng)收益減少為本期投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)所致。報(bào)告還披露:“該企業(yè)采用公允價(jià)值模式并由具備專業(yè)資格的獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)至少每年末進(jìn)行評(píng)估作為計(jì)量公允價(jià)值的基礎(chǔ)。2018年4月28日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值業(yè)經(jīng)W(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具了W評(píng)報(bào)字〔2018〕第1133號(hào)《山西S文化傳播股份有限公司擬以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的涉及其擁有的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》?！睆V東Z會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)為該公司出具了帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段、其他事項(xiàng)段或與持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性段的無保留意見的審計(jì)報(bào)告中,對(duì)涉及投資性房地產(chǎn)實(shí)施的審計(jì)程序做出如下描述:“投資性房地產(chǎn)的估值，一是事項(xiàng)描述。S公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行了后續(xù)計(jì)量。截至2018年12月31日,S公司投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值45 321.55萬元,2018年度S公司合并利潤表中投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損失為人民幣134.65 萬元。2018年年度報(bào)告由于投資性房地產(chǎn)金額重大,且管理層需要對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出重大判斷和估計(jì),我們將投資性房地產(chǎn)的估值確定為關(guān)鍵審計(jì)事項(xiàng)。二是審計(jì)應(yīng)對(duì)。我們執(zhí)行的審計(jì)應(yīng)對(duì)程序主要包括:結(jié)合對(duì)管理層的訪談,了解、測試并評(píng)價(jià)了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)部控制。獲取管理層編制的租賃明細(xì)表并與合同檢查、實(shí)地走訪觀察等結(jié)果相比較。訪談管理層聘請的外部評(píng)估專家并獲取評(píng)估報(bào)告,了解、評(píng)價(jià)所選用的估值方法和測試參數(shù)等的合理性?！?/p>

在查看S公司2017年半年報(bào)、2018年第一、三季度報(bào)告和半年報(bào)、2018年年報(bào)以及2019年半年報(bào),發(fā)現(xiàn)該公司在涉及投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)的披露中,僅披露了該公司擁有所有權(quán)的投資性房地產(chǎn)大概的地理位置和面積以及所聘請的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并未披露選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量對(duì)象的具體位置與依據(jù)、估值的依據(jù)等。

三、山西省投資性房地產(chǎn)不適用公允價(jià)值模式核算的原因分析

(一)市場環(huán)境不完善

在2000年，我國掀起了“溫州炒房團(tuán)”的熱潮。從2009年開始,我國的房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高,出現(xiàn)了“泡沫經(jīng)濟(jì)”。直至今日,雖然國家也在不斷出臺(tái)相應(yīng)政策規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)一線城市價(jià)格進(jìn)行調(diào)控,但是由于基數(shù)過大,價(jià)格依舊居高不下。二、三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格一時(shí)間漲幅明顯。因此很多企業(yè)想借著價(jià)格上漲的時(shí)機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。價(jià)格的不穩(wěn)定恰恰說明了我國的房地產(chǎn)市場環(huán)境并不完善。由于山西省屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū),考慮到山西省經(jīng)濟(jì)市場的活躍程度、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)、價(jià)格的持續(xù)獲取程度等諸多因素,山西省涉及投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇是比較謹(jǐn)慎的,也就導(dǎo)致只有1家公司采用了公允價(jià)值模式，占比3.45%,而大部分公司都采用了成本模式,占比96.55%。但是縱觀全國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式的應(yīng)用情況,通過文獻(xiàn)查得2007年至2017年我國A股上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的公司占比小于5%。盡管投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不受地域、行業(yè)、資產(chǎn)規(guī)模的限制,但卻與各房地產(chǎn)所在地的經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境息息相關(guān)。

(二)準(zhǔn)則要求適度引用

根據(jù)我國《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,企業(yè)如果后續(xù)計(jì)量采用了公允價(jià)值模式,就必須對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量,且不能再將公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式,更不能兩種模式同時(shí)存在。所以準(zhǔn)則中明確提出要適度使用。雖然公允價(jià)值模式的相關(guān)性是被全世界認(rèn)可的,但不能隨意采用公允價(jià)值模式,必須滿足一定的條件。我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,除少數(shù)城市地區(qū)外,能夠在活躍市場上持續(xù)可靠地獲取價(jià)格比較困難,因此并不完全具備采用公允價(jià)值模式的前提條件。

(三)采用公允價(jià)值模式后,其估值成本也會(huì)加大

由于采用公允價(jià)值模式后,企業(yè)內(nèi)部的估值結(jié)果比聘請第三方專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的結(jié)果缺乏說服力,因此也無形中提高了企業(yè)為公允而付出的成本。而成本模式在這一方面會(huì)節(jié)約一大筆支出。從山西省使用成本模式或公允價(jià)值模式的比例不難看出,公允價(jià)值模式的使用度并不高。在這樣的情況下,成本模式似乎要比公允價(jià)值的會(huì)計(jì)信息更具有相關(guān)性和可比性。此外,第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)采用的估值技術(shù)以及其下的估值模型都是經(jīng)過主觀判斷進(jìn)行選擇的，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)使用的評(píng)估技術(shù)以及采用的模型都會(huì)有所不同,因此公允價(jià)值模式下確定的價(jià)格、公允程度都會(huì)受到質(zhì)疑。基于多種因素的考慮,多數(shù)企業(yè)采用了成本模式。

(四)企業(yè)自身因素

一般來說，國有控股的上市公司或者規(guī)模較大的企業(yè)受外界關(guān)注程度會(huì)更高。選擇成本模式可以避免因調(diào)整賬面價(jià)格對(duì)當(dāng)期利潤產(chǎn)生影響,進(jìn)而減少外界對(duì)企業(yè)的過度關(guān)注。如果企業(yè)的償債能力越強(qiáng),盈利能力越強(qiáng),則企業(yè)就會(huì)越傾向于把現(xiàn)在的盈利延續(xù)到將來的會(huì)計(jì)期間,來增強(qiáng)企業(yè)的長期盈利能力水平。因此采用成本模式能更好地將當(dāng)前的利潤儲(chǔ)備到將來,以應(yīng)對(duì)將來經(jīng)營過程中因不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn),也避免了采用公允價(jià)值模式可能帶來的順周期效應(yīng)。就山西省A股上市公司中投資性房地產(chǎn)所采用的核算方式的情況來看,采用歷史成本模式核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)大多能夠有充分的條件維持自身的生產(chǎn)運(yùn)作,達(dá)到盈利的目的,并不存在面臨破產(chǎn)、影響其償債能力與盈利能力等多種復(fù)雜的因素,其中包括多家代表山西省支柱產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)。而唯一一家采用了公允價(jià)值模式核算的S公司,由于前期經(jīng)營不善,導(dǎo)致連年虧損,資金鏈斷裂,無法償還欠款,并有多起經(jīng)濟(jì)案件纏身,自身存在較嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī),不得不把自有的部分房產(chǎn)進(jìn)行出租,并且采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。從中不難看出該公司的意圖,因?yàn)樾畔⑹褂谜邊⒖雌髽I(yè)會(huì)計(jì)信息時(shí)不僅要看經(jīng)營業(yè)績,還要關(guān)注企業(yè)的償債能力。如果企業(yè)的償債能力低下,對(duì)其債務(wù)的契約限制就會(huì)更加苛刻,但如果企業(yè)采用了公允價(jià)值模式后,一方面可以不用計(jì)提累計(jì)折舊、攤銷、減值準(zhǔn)備外,還可以利用房地產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢,調(diào)增其賬面價(jià)格,使得資產(chǎn)負(fù)債率降低；另一方面由于稅法是基于成本模式進(jìn)行抵扣的,采用公允價(jià)值模式可以避免企業(yè)當(dāng)期稅負(fù)的增加。由于我國現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和完善,出現(xiàn)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)相分離,對(duì)于經(jīng)營者而言他們更傾向于采用公允價(jià)值模式,這樣可以把未來可能取得的收益折現(xiàn)到當(dāng)期來實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提升自己的經(jīng)營業(yè)績,突顯經(jīng)營管理能力,借此利用公允價(jià)值模式的相關(guān)性特點(diǎn),及時(shí)根據(jù)市場變動(dòng)調(diào)整價(jià)格,將會(huì)計(jì)信息傳遞出去,吸引到更多的投資,并從中獲取利益。

四、采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的建議

(一)嚴(yán)格按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定進(jìn)行充分披露

通過對(duì)山西省A股上市公司涉及投資性房地產(chǎn)2019年上半年會(huì)計(jì)信息的查閱,發(fā)現(xiàn)完全參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》第十九條進(jìn)行充分披露的很少,大部分都缺乏對(duì)該房地產(chǎn)所在地的市場活躍程度以及價(jià)格是否以持續(xù)可靠取得等事項(xiàng)的詳細(xì)描述。因此作為采用以公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說,應(yīng)規(guī)范使用公允價(jià)值模式,在披露中做到如下幾點(diǎn):

1.在報(bào)表的附注中應(yīng)當(dāng)披露企業(yè)已經(jīng)獲取了所有權(quán)的房產(chǎn)或是已經(jīng)獲取的土地使用權(quán)所具備的相關(guān)特征，如所在地具體的地理位置、面積大小、房產(chǎn)的朝向等信息,披露初始計(jì)量時(shí)的金額以及所要采用的計(jì)量模式等,以便信息使用者能夠具體了解到該房地產(chǎn)的相關(guān)信息。

2.確定公允價(jià)值的依據(jù)、所采用的估值方法，應(yīng)就活躍市場的參照數(shù)值進(jìn)行披露。如果沒有獲取活躍市場的同類價(jià)格,應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)披露評(píng)估結(jié)果的依據(jù),需要對(duì)公允價(jià)值的確定依據(jù)、估值技術(shù)、計(jì)算采用的模型以及每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日調(diào)整的公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)當(dāng)期損益的影響程度進(jìn)行披露。這部分充分說明了采用公允價(jià)值核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源既是核算的基礎(chǔ),也是披露的重點(diǎn)以及最能體現(xiàn)其公允程度的有力證明,是企業(yè)在披露中不可或缺的主要內(nèi)容,在很大程度上體現(xiàn)了公允價(jià)值的相關(guān)性和準(zhǔn)確度。

3.當(dāng)投資性房地產(chǎn)涉及轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務(wù)時(shí),企業(yè)應(yīng)就發(fā)生此類業(yè)務(wù)的原因、相關(guān)情況以及轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務(wù)對(duì)損益的影響展開進(jìn)一步說明，這樣有利于信息使用者明確經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)之間的關(guān)系,省去了因查閱而帶來的諸多不便。

由于公允價(jià)值以市場為主體,提高披露的詳細(xì)程度,可進(jìn)一步提升會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性和可比性,減少人為操控的幾率,同時(shí)信息使用者也可根據(jù)披露的信息了解企業(yè)的詳細(xì)動(dòng)態(tài),更有助于其做出合理的經(jīng)濟(jì)決策,提高信息的有用性和相關(guān)性。

(二)完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的具體行為規(guī)范,對(duì)準(zhǔn)則中比較抽象的規(guī)定具體化,增加可操作性

現(xiàn)行的準(zhǔn)則以及配套的指南中,有些對(duì)實(shí)務(wù)的指導(dǎo)仍不是特別清晰。例如，解決由誰進(jìn)行評(píng)估的問題,具體到實(shí)際中應(yīng)該由企業(yè)自身做評(píng)估還是必須由第三評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行代理評(píng)估,評(píng)價(jià)的依據(jù)是什么？如果是企業(yè)自己進(jìn)行內(nèi)部評(píng)估,參考依據(jù)是什么?最終呈現(xiàn)的結(jié)果的認(rèn)可程度如何?如果聘請第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)做相關(guān)的具體要求加以規(guī)范。不論最終是企業(yè)還是評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值,都應(yīng)就房地產(chǎn)所在地是否是可觀察市場,是否可以獲取到一段時(shí)間內(nèi)(對(duì)一段時(shí)間也應(yīng)當(dāng)做相應(yīng)的明確規(guī)定)具有參考價(jià)值的價(jià)格,允許在一段時(shí)間內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)的區(qū)間范圍等方面進(jìn)行明確規(guī)范,對(duì)公允價(jià)值在實(shí)務(wù)的具體應(yīng)用提供指導(dǎo),更有助于公允價(jià)值在實(shí)際工作的推進(jìn)。

(三)加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值模式的監(jiān)督與管理,提高該計(jì)量模式下的公允程度

在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí),外界最擔(dān)心的就是其反映的價(jià)格是否真的具備相關(guān)性，是否存在人為操縱的因素等?；诖?為了便于數(shù)據(jù)在一定時(shí)間內(nèi)的可比性,企業(yè)盡量不要頻繁更換聘請的評(píng)估機(jī)構(gòu),應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部自身的公允價(jià)值模式的相關(guān)內(nèi)部控制與監(jiān)管，同時(shí)也要加強(qiáng)企業(yè)外部對(duì)公允價(jià)值模式的監(jiān)督力度。相關(guān)職能部門應(yīng)建立并完善相關(guān)審查機(jī)制,定期或不定期地對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與管理。審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)客觀評(píng)價(jià)應(yīng)用情況,著重對(duì)確認(rèn)、估值、披露等方面進(jìn)行全面審查,發(fā)現(xiàn)問題提出整改意見,逐步規(guī)范公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用,提高信息使用者對(duì)公允價(jià)值的依賴程度。

五、結(jié)語

綜上所述,參照山西省A股上市公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用情況,雖然采用該模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)只有1家,但是從中也可以看出一些存在的問題?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和應(yīng)用指南對(duì)后續(xù)計(jì)量的規(guī)定,在實(shí)務(wù)操作中仍會(huì)有一些出入。出于多種因素的考量,大部分企業(yè)比較謹(jǐn)慎地采用了成本模式,準(zhǔn)則也要求要適度采用。但是既然準(zhǔn)則允許在滿足條件的情況下采用公允價(jià)值模式,其實(shí)也是對(duì)此模式的一種鼓勵(lì)。如何規(guī)范其在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用,提高數(shù)據(jù)的依賴程度及相關(guān)性,體現(xiàn)其公允的目的,需要多方面的配合,才能使公允價(jià)值模式在準(zhǔn)則的規(guī)范指導(dǎo)下謹(jǐn)慎使用。準(zhǔn)則和應(yīng)用指南也應(yīng)就出現(xiàn)的問題不斷進(jìn)行修改與完善,引導(dǎo)企業(yè)的行為規(guī)范。當(dāng)我國房地產(chǎn)市場逐漸完善,活躍程度以及相關(guān)數(shù)據(jù)都可以持續(xù)可靠地取得時(shí),公允價(jià)值模式的應(yīng)用也會(huì)逐步增加。