朱留虎

（安慶師范大學 法學院，安徽 安慶246133）

一、住房承租人權益傾斜保護的法理基礎

衣、食、住、行是人的四大基本需要，供人居住的住房是避風擋雨的場所，是個人及家庭生存的“避難所”，是維持生計的必需品，是人類生存和發(fā)展最基本的物質條件。

（一）保障基本人權

租賃住房是承租人人格尊嚴、人格自由以及個人隱私的基本保障，是承租人尊嚴和自由的庇護所，讓承租人擁有自己的私密空間，可以自由地從事各類活動。沒有基本的住房就意味著人的生命存在沒有基礎，也毫無保障可言。生存權是最基本的人權，沒有生存權其他權利就失去了存在的意義。而居住權是生存權中非常重要的具體內容，是一種不可被剝奪的基本人權。1948年12月10日聯合國大會通過的《世界人權宣言》第二十五條第一款規(guī)定：“人人有權享受為維持他本人和家屬的健康及福利所需的生活水準，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務?！蔽覈?996年7月的聯合國第二次人居大會上強調：“人人享有適當的住房是一項最基本的人權，是人的生存權和發(fā)展權的重要內容。”

（二）保護居住利益

任何一處住房，都是座落在特定的居住環(huán)境中，居住環(huán)境一般由公共活動空間與家庭生活空間構成。承租人在特定居住環(huán)境中生活一定期間后，承租人的工作安排、生活規(guī)劃都是依租賃住房為中心展開的，圍繞租賃住房開展的各項活動逐漸形成了“家”的依賴關系，承租人在某處住房隨著居住時間的延長,對住房周邊的學校、醫(yī)院、商店、飯店及交通、娛樂設施等就漸漸習慣適應，并產生心理上的依賴感、安全感，形成對其居住環(huán)境產生程度不同的認同感、歸屬感，逐漸與其左鄰右舍建立起良好的鄰里關系，形成一個和諧溫馨的家園。出租人和承租人對同一住房有著完全不同的意義：出租人出租住房只是為了獲取租金，是投資增加財富的工具；承租人租賃住房是滿足自我居住的需要，是安身立命之所，深刻影響著其個人及其家庭的生存和發(fā)展。如果出租人為了獲得更多的租金收益可以隨意解除房屋租賃合同，就會損害承租人及其家人的居住利益，失去租賃住房就意味著離開了已經習慣的生活環(huán)境、喪失了熟悉的鄰里關系、增加了工作生活的難度，甚至可能流離失所。居住利益是目的，財產利益是手段，否則對財產利益的保護就失去了意義。承租方的居住利益高于出租方的財產利益，當財產利益與居住利益發(fā)生沖突時，出租方的財產利益應受到適當的限制，承租方的居住利益應優(yōu)先于出租方的財產利益得到保護，以平衡雙方的權利利益關系。

（三）維護公平正義

公平正義是法律上的終極價值目標，包括形式上的公平正義和實質上的公平正義，實質上的公平正義是國家根據人們之間的不同需求而給予物質上與精神上的支持和幫助。因市場經濟優(yōu)勝劣汰的競爭機制將進一步帶來強者更強、弱者更弱的社會問題，經濟上的強者進入合同關系后，由于雙方經濟實力的不對等和社會地位的不平等會讓在法律上處于平等地位的合同當事人失去討價還價的基礎，強者借合同自由之名壓榨弱者，實質上的公平正義被形式上的公平正義所掩蓋。“面對市場的強大力量，加強消費者的保護是構成人的保護的一個重要方面，否則的話，在抽象的主體平等的幌子之下，會形成事實上的市場對人的宰制。”[1]在住房租賃實務中，部分群體擁有多套住房，甚至有些出租人本身就是實力雄厚的大公司，屯積大量住房作為投資和投機的籌碼。部分群體為了解決賴以生活的居住需要確無房可住無家可歸，多數承租人是無力購房的中低收人的消費群體。住房所有人是住房的擁有者，在經濟上處于強勢地位；住房承租人是住房的消費者，相比較而言，承租人的經濟實力、社會地位弱于出租人，處在弱勢地位。所以，出租人處于有利的市場地位,承租人缺乏與之討價還價的能力。而在傳統(tǒng)的合同法律中，住房租賃合同在形式上是平等的，但在實質上常常是不平等的，堅守形式上的公平正義就可能會導致實質上的不公平正義。正如邱聰智教授所說：“在租賃之現實交易上，由于出租人恒為經濟強者，承租人恒為經濟弱者，于日常生活上常見之重要租賃類型，極易出現出租人借契約自由壓抑承租人之案例?！盵2]在住房租賃法律關系中，要想實現實質上的公平正義，就應當對住房承租人給以傾斜保護，通過法律對承租方給以特殊幫助和特殊保護，賦予承租方特別的權利，使得出租人與承租人的利益差距調整到一個合理的范圍之內，以矯正住房租賃形式上公平正義的不足，實現住房租賃實質上公平正義的目標。

二、當前住房承租人的權益保護不充分

住房租賃是出租人依據租賃合同將住房交付給承租人居住，由承租人支付租金的行為。傳統(tǒng)的民事法律保護模式重視出租人的所有權而輕視承租人的使用權，如我國的《合同法》等法律、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等司法解釋和《商品房屋租賃管理辦法》等行政規(guī)章都是將住房租賃和商業(yè)用房租賃統(tǒng)一規(guī)定在租賃合同規(guī)范之中，適用相同的法律規(guī)則。不但沒有對承租人的利益給以傾斜性保護，反而在不少規(guī)定中對出租人的利益給以傾斜性保護；作為住房所有人的出租人受到物權法的絕對保護，作為住房使用人的承租人只能依據租賃合同受到合同法的保護，租賃合同的內容是當事人意志的體現；根據合同自由原則取決于雙方當事人的協(xié)商一致，但歸根結底還是取決于雙方當事人之間的力量對比狀況，主要體現強勢方的意志。在出租人憑借強勢地位損害承租人利益情況下，現有法律不能有效保護承租人的居住利益，導致了住房租賃雙方利益的失衡。

一是租期短終止隨意

住房租賃期限的長短、續(xù)租能否實現直接影響承租人的生活品質，安居才能樂業(yè)。但在當下住房租賃市場，住房租賃期限普遍較短、租期不穩(wěn)定是我國住房租賃市場的常見現象：住房租賃期限一般是一年，甚至是幾個月。在住房租賃格式合同中，多數格式條款中的住房租賃期限是一年，承租人通常一年左右就要搬一次家。租賃期限屆滿能否續(xù)租？完全取決于出租人的意愿。如果出租人拒絕承租人的續(xù)租請求,那么承租人就不得不搬出租賃住房，只得另找租賃住房,但承租人因居住租賃住房所形成的居住利益可能完全喪失。如果出租人同意續(xù)租就提出明顯不合理的加租條件，承租人為了達到續(xù)租的目的就不得不付出沉重的代價。出租人為了實現利益最大化而有意設立較短的租期，期望隔幾個月最好換人提租，為了到達頻繁提租的目的故意縮短租期，找各種借口隨意驅趕承租人。有的出租人借口因家人或親戚需要居住現要進行裝修趕走承租人；有的出租人借口要賣房，通過經常帶人去看房來逼承租人搬家；有的出租人故意不按期收取房租造成承租人違約趕走承租人；有的出租人以確保房屋安全為由保留出租住房的鑰匙，以安全檢查為名居然不經允許經常隨意進出租賃住房，找各種理由驅趕不滿意的承租人等等。還有一些黑中介為了加快房屋流轉速度賺取中介費,與出租人一道找借口隨意驅趕承租人。有的黑中介剛剛讓承租人入住后,就馬上上門以各種理由向承租人收取各種費用, 如催繳取暖費、門禁費等名目繁多的費用，承租人拒交后，就以出租人要收回房子為借口來逼承租人搬走；有的黑中介還派人日夜到住處堵門騷擾,甚至堵鎖眼、拉電閘、往屋內丟排泄物等方式惡心承租人；更有甚者設計“套路租”，強行收回出租住房并將屋內東西搬走，待承租人不勝其擾搬離后,又以承租人是自己要搬走為由要承租人承擔違約責任，不退租金、押金等費用,惡意克扣保證金等。這種騷擾、威脅、恐嚇行為嚴重地破壞了承租人的居住安寧,給承租人造成極大的精神壓力和財產損害。租賃關系不穩(wěn)定，承租人頻繁搬家，找房不易成本大，搬家勞神費用高，適應新環(huán)境又困難重重。這不僅加重了承租人居住方面的經濟負擔，而且損害了承租人的居住利益，導致承租人漂泊不定產生“寄人籬下”的感受。因此，租賃期限過短，加上承租人的續(xù)租權又無法得到實現，承租人以租賃住房為中心的一切安排規(guī)劃都無法實現。

二是租金貴加租頻繁

確定住房租金是市場行為，當下又無相關標準限制。出租人利用自己在市場上的強勢地位，單方掌握“話語權”，憑借手中的定價權，任意確定出租住房的租金，承租人只得無奈接受出租人開出的租金要求或其它條件。在住房租賃期限內，出租人隨意提高租金，甚至以“終止合同，驅逐房客”為要挾達到提高租金的目的。在租期屆滿續(xù)期時，出租人常常提出漲租要求，而且租金上漲幅度大，一般漲幅在20%~30%之間，在特殊情況下還有上漲幅度更高的情形。有一些房屋中介不滿足通過提供締結住房租賃合同的信息獲取傭金，而是當起了“二房東”，房屋中介先從出租人手中把住房租過來，與出租人約定好每月租金，但留出一二個月“空置期”，壟斷大量出租房源，壟斷出租房源信息。然后再由房屋中介在其所付租金的基礎上大幅度增加租金，出租給真正的住房承租人，賺取高額的租金差價。房屋中介的這種行為進一步推高了租金的水平。由于隨意漲租加租，承租人不堪重負，本來是無力購買商品房的低收入群體，面對日益漸漲的租金，處在“買不起房，也租不起房”的困境。無限制的租金上漲進一步加大了社會的貧富差距，影響到社會的和諧穩(wěn)定。一個成熟的房地產市場，買房住與租房住應該是一個無差異的兩種選擇。當租金過高租住成本過大，租金水平接近按揭買房月供時，承租人被迫擠進購房市場。這也是我國商品房買賣市場熱火朝天、住房租賃市場萎靡不振的原因之一。

三、對住房承租人權益傾斜保護的建議

住房租賃關系本質上是一種合同關系，但住房租賃雙方的地位實質上不平等，應該像勞動合同法、消費者權益保護法、保險法等法律對處于弱勢地位的合同當事人給予特殊保護一樣，即從法律上對處于弱勢地位的承租人給予適度傾斜性的保護。

（一）住房承租人的續(xù)租權

法律應賦予承租人享有續(xù)租權：住房租賃合同約定租賃期限的，當租賃期限屆滿時，如果承租人需要繼續(xù)租賃住房，承租人有權要求續(xù)訂住房租賃合同。當承租人書面通知出租人要求續(xù)訂住房合同時，如果在合理期限內出租人沒有與承租人重新簽訂住房租賃合同的，原住房租賃合同視為自動展期，展期后的租賃期限與屆滿前的租賃期限相同。住房租賃合同沒有約定租賃期限的，視為出租人愿意按承租人的意愿確定租賃期限，最長不超過20 年，20 年租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂住房租賃合同。如果出租人不同意承租人續(xù)租的，出租人必須向住房爭議仲裁委員會申請仲裁；當事人對仲裁裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟。由仲裁機構、人民法院對出租人和承租人雙方使用該住房的必要性程度及其他情況如承租人有無違約、違法等不當行為等進行比較權衡，分析判斷出租人是否有正當理由來收回租賃住房，否則承租人有權繼續(xù)租賃住房，租賃關系按照承租人的需要延續(xù)。如果出租人在沒有正當理由的情況下仍要收回租賃住房，就應賠償承租人因被拒絕續(xù)租而遷出租賃住房所遭受的損失，法律規(guī)定賠償數額可以是終止租賃合同前承租人已經繳納的一年租金。法律鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，租期在5年以上的租賃合同，政府應當給予政策支持。在住房租賃期間屆滿時，承租人已經事實上占有、使用了住房，在生產、生活等方面對住房已經存在一種依賴。承租人對住房通常有裝飾裝修行為，讓住房承租人享有續(xù)租權，也可以避免重新裝飾裝修，避免社會財富的浪費?？梢悦獬凶馊肆韺ぷ》窟M行搬遷等勞作以減少承租人的費用，避免承租人處于一種不穩(wěn)定的社會生活狀態(tài)?？梢怨?jié)約出租人、承租人分別與第三人另訂住房租賃合同的成本。正當理由制度在許多法制較為發(fā)達國家的法律如《德國民法典》已經確立，其基本功能就是以限制出租人的財產權保障承租人的居住權，保障弱勢地位的承租人滿足基本生存條件的居住需要，以實現承租人按自己的意愿對租賃住房長期居住的目的。法律賦予承租人享有續(xù)租權，避免因租賃期間屆滿不得不搬離租賃住房而使承租人的生活發(fā)生大的變化，使其工作生活秩序處于穩(wěn)定狀態(tài)。通過依法為承租人設立續(xù)租權，以限制出租人終止租賃合同的權利,并不影響承租人所享有的終止租賃關系的權利，到達保護弱勢地位的承租人及其家人基本的居住利益，具有關懷、扶助的性質。

（二）住房承租人的漲租抗辯權

住房租金穩(wěn)定是社會穩(wěn)定和民生穩(wěn)定的重要基礎，法律應賦予承租人享有漲租抗辯權：在住房租住過程中，出租人要提高租金，必須書面通知承租人，經承租人同意方可提高租金。一年內租金上漲幅度不得超過原租金的5%，租金調整后至少在一年內不再調整。在承租人不同意提高租金的情況下，出租人堅持提高租金的，必須向住房爭議仲裁委員會申請仲裁；當事人對仲裁裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟。由仲裁機構、人民法院對出租人提高租金的合理性進行審查并作出裁決，其裁決的租金數額應當盡可能反映住房租賃市場上的真實價格。在租賃雙方協(xié)議確定住房初始租金條款時，法律不作過多的干預，初始租金由市場決定，通過租賃雙方談判協(xié)商一致確定，讓租賃合同的訂立成本低、效率高。當地房地產管理部門以市場租金水平為依據，根據住房所在的區(qū)位、結構、質量、成新等要素，在市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，每年制定并發(fā)布相應的租金指導價格，供租賃雙方協(xié)商時參考?！白饨鸬纳舷奘且猿鲎庾》吭u估價額的貸款利息（以中國人民銀行發(fā)布的貸款基準利率為標準）為最高房租，約定租金高于最高房租的，承租人可以按照最高房租支付；約定租金低于最高房租的，承租人依照約定租金支付，即按低租金支付原則。”[2]在尊重當事人意思自治的同時依法傾斜保護承租人的權益，立法者從承租人的利益考慮，依法賦予承租人漲租抗辯權是非常必要的。