李亦涵

摘 要 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，尤其是1999年住房制度改革以來，一方面房地產(chǎn)也逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動了建材、家具、物流等行業(yè)的發(fā)展；另一方面，由于房價過高導(dǎo)致居住成本提高和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形等問題，也極易帶來金融泡沫。本文基于新古典供給和需求模型，從居民收入水平因素、人口因素、預(yù)期因素、土地因素和房地產(chǎn)政策等方面分析了影響房價的供給因素，并提出相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞 房價 需求 供給 因素

一、引言

自改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在自身繁榮發(fā)展的同時，也帶動著建材、家具、房地產(chǎn)業(yè)等各個行業(yè)的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)的重要推動力量，從而成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

1999年起我國的福利分房體系逐漸終止，近20年來全國房價整體上一直處于上漲趨勢。總體上來說我國住房分配制度改革以來，在成功改善居民基本住房條件的同時，也衍生出了房價上漲等問題。從一線城市房價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，北京上海廣州房價自2003年以來的漲幅高達(dá)5倍，而北京在2014年至2017年短短3年間房價就上漲了2倍多。住房支出也逐步成為是居民生活中最大的一塊成本支出，房價飛速上漲問題成為影響人民生活和國民經(jīng)濟(jì)的重大隱患。

為抑制房價國家和地方政府紛紛出臺各種政策，如限購、限商、限售、限價、限貸等，效果卻依然不夠理想。因此尋找影響房價的因素，預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，以及探索相關(guān)政策措施，引導(dǎo)房價的正確制定，對于政府、企業(yè)、居民都有著非常現(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的意義。

二、房價的影響因素

（一）需求因素

1.居民收入水平。自改革開放40年來，我國人均收入水平不斷提高，其漲幅位于世界前列。收入水平的提高使得居民對生活的質(zhì)量要求也會相應(yīng)提高，追求更加美好的居住環(huán)境，從而導(dǎo)致對房產(chǎn)的需求增加，更容易導(dǎo)致住房處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價水平也會相應(yīng)提高。

其次，商品的購買力直接體現(xiàn)在購買者的收入水平上。人均收入水平的提高，會導(dǎo)致可支配收入提高，居民購買住房依照資金支付方式主要分為全款購買和貸款購買，在現(xiàn)今高房價條件下，能夠全款購買的人群寥寥無幾，大多數(shù)居民是在銀行貸款的幫助下實(shí)現(xiàn)購房需求。對于貸款購房而言，主要分為首付款和月供兩部分[2]。首付款來自于過往的財(cái)富積累，甚至來自于全家人的傾囊相助，而月供往往需要未來預(yù)期收入的支撐，并以自身收入作為還款的保障。因此，購買住房的支付能力與居民收入水平息息相關(guān)。隨著居民收入水平的上漲，居民的支付能力提高，進(jìn)一步導(dǎo)致住房存量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價也會隨之提高。

2.城市化進(jìn)程。改革開放以后，我國逐步放開了原有對人口流動的控制，大量農(nóng)民工流向了城市，加快了城市化的進(jìn)程。尤其是吸收了大量外來人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2005年至2015年對全國總?cè)丝诤统擎?zhèn)人口的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，這十來年間，全國總?cè)丝趦H增加6706萬，而城鎮(zhèn)人口增加了20904萬，我國城鎮(zhèn)化水平也由2005年的43%增加到2015年的56%。人口是影響房產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素，人口數(shù)量的多少決定著住房需求的多少。城鎮(zhèn)人口的迅速增加，導(dǎo)致了居民對于城鎮(zhèn)住房的需求大幅上漲，從而導(dǎo)致供不應(yīng)求，促使了房價上漲。

（二）供給因素

土地因素。房價與土地成本有關(guān)，土地成本是房價重要的組成部分。關(guān)于土地和房屋，有人形象地用面粉和面包的關(guān)系來形容。土地成本是一種稀缺資源，土地出讓金收入是地方政府的主要收入來源，部分省市的土地財(cái)政收入占比甚至超過50%，土地財(cái)政因此得名。土地財(cái)政收入由地方政府進(jìn)行支配，是地方政府財(cái)政收入的重要補(bǔ)充。但是由于現(xiàn)在土地財(cái)政的問題還沒有解決，導(dǎo)致地價依然高居不下。目前土地財(cái)政的現(xiàn)象急需解決。

由于土地財(cái)政的存在，使得政府過渡依賴土地出讓金，從而導(dǎo)致土地成本提高，而目前存量房不能滿足市場需求，導(dǎo)致開發(fā)商不顧高價拿地，并會將高出的成本最終通過高價格轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，因此房價上漲。

（三）同時影響供求的因素

1.房價預(yù)期。房價預(yù)期是指人們對于未來房價走勢的推測和研判[4]。按照價格漲跌趨勢可以簡單地分為上漲預(yù)期和下降預(yù)期。隨著近年來房價始終處于上升趨勢，尤其是20年來的商品房房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況以及居民的普遍的切身感受，現(xiàn)在人們對房價更普遍的預(yù)期是上漲預(yù)期。

從消費(fèi)者角度來看，商品房作為一種特殊的商品，具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性。人們對住房具有剛性需求、改善需求以及投資需求。從消費(fèi)需求來看，在房價上漲預(yù)期下，由于預(yù)期未來商品價格上漲，居民普遍存在提前消費(fèi)的行為，使用未來的現(xiàn)金流避免今后更大的資金支出，提高消費(fèi)者剩余。從投資需求來看，投資需求是指使用滿足基本生活需求之后剩余的資金購房，目的是為了保值增值，日后出售獲取額外的收益。在房價上漲預(yù)期情況下，由于消費(fèi)者買漲不買跌的心理，會加大投資力度，積極參與到購房大軍當(dāng)中來，與普通消費(fèi)者的購房需求相重疊，這樣極易造成住房緊缺，從而導(dǎo)致房價上漲。

從生產(chǎn)者（開發(fā)商）角度說，在房價預(yù)期上漲狀態(tài)下，會采取捂盤惜售的措施，成為市場壟斷者，減少市場住房供應(yīng)，加劇供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而導(dǎo)致開發(fā)商處于更加有利的位置，獲得更多的超額利潤。部分開發(fā)商還會不惜高價購買土地，囤積土地，導(dǎo)致開發(fā)成本越來越高，而開發(fā)成本是房價的重要組成部分，房價也會相應(yīng)上漲。

2.房地產(chǎn)有關(guān)政策。近年來各地紛紛出臺各類房地產(chǎn)政策，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，2017年中央又提出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。各地紛紛落實(shí)中央精神，因城施策，出臺相關(guān)政策，如廣州租售同權(quán)、無錫租房落戶、北京共有產(chǎn)權(quán)住房政策，以及深圳“安居貸”等。從中央到地方，保障房制度的不斷完善降低了人們對房價上漲的預(yù)期。同時作為商品房替代品的政策保障房、租賃用房的不斷推出，也大大緩解了商品房的緊張，緩和了房價上漲，從而不斷實(shí)現(xiàn)居民的基本居住權(quán)利。

從住房登記制度來看，近年來我國住房登記制度也不斷規(guī)范和完善，這也導(dǎo)致部分人群對投機(jī)購房有了顧慮，從而對投機(jī)性購房起到一定的限制作用，也在一定程度上緩和了房價上漲的趨勢。

從各地推行的各類限貸政策來看，大多數(shù)限貸政策主要針對房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)類型進(jìn)行房價的調(diào)控，如針對第二套住房和非普通住房提高房產(chǎn)首付款比例和貸款利率。貸款利率的高低與商品房價格具有正相關(guān)性，利率降低，人們購買房子付出的總價減少，就愿意購買房子，購買需求增加，房價隨之上漲；反之，利率提高，居民購房付出的總價款減少，使得居民購房愿望減少，購買需求減少，房價隨之降低。

三、政策建議

1.深化調(diào)控政策，既要防止房價上漲過快，也要防止房價下跌過快，應(yīng)不斷深化調(diào)控政策，保持房價在一定范圍內(nèi)基本穩(wěn)定。鼓勵合理住房需求，抑制投資性需求，限制不合理住房需求，增加保障性住房供給，從而實(shí)現(xiàn)房子是用來住的這一基本功能。

2.推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，擇機(jī)適時推出房產(chǎn)稅政策，并逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。由于土地財(cái)政具有不可持續(xù)性，依賴土地財(cái)政并非持久之計(jì)，因此需要改變土地財(cái)政的狀態(tài)，合理分配地方的財(cái)權(quán)和事權(quán)，保持地方政府擁有持續(xù)穩(wěn)定的收入，同時也可以保持房價基本穩(wěn)定。

3.引導(dǎo)正確理念，利用信貸政策引導(dǎo)人們的住房消費(fèi)和投資。首先要支持首套住房，減少首套住房的首付比例并給予一定的利率優(yōu)惠，而對于第二套及以上非剛需性住房可以提高首付比例和貸款利率，利用限貸政策引導(dǎo)部分居民租房的理念和居住方式，從而抑制“炒房熱”等難點(diǎn)問題。另外對于符合條件的家庭還可以通過直接或間接住房補(bǔ)貼解決中低收入家庭住房問題。總之為了引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，抑制金融泡沫的產(chǎn)生，人們應(yīng)改變自己的消費(fèi)觀念，國家應(yīng)積極引導(dǎo)人們正確的消費(fèi)理念，房地產(chǎn)商應(yīng)正確地理性地進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)。

四、結(jié)語

本文從新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)供給和需求的框架角度分析了影響房價的因素，在需求方面，人均收入水平的提高和城鎮(zhèn)化水平的提高會導(dǎo)致房價水平的上漲；在供給方面，土地的價格和數(shù)量會導(dǎo)致房價的上漲；而房價預(yù)期和房地產(chǎn)政策從供給和需求兩個方面對房價產(chǎn)生非常重要的影響。針對上述因素分析，國家和地方政府應(yīng)加強(qiáng)推動房地產(chǎn)稅的改革從而有效調(diào)節(jié)和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定房產(chǎn)價格。

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