朱強(qiáng)

摘要：通過結(jié)合近些年來我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，在此基礎(chǔ)之上對(duì)城市化、房地產(chǎn)投資以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行研究。期望能夠借此有效加快我國(guó)城市化建設(shè)的進(jìn)程，同時(shí)完善我國(guó)房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)之上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理調(diào)整，有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市化;房地產(chǎn)投資;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);關(guān)系

中圖分類號(hào)：F2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.01.006

自改革開放以來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，現(xiàn)今，我國(guó)正式成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。隨著我國(guó)住房體制的改革，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，其也給我國(guó)帶來了許多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。對(duì)此，我國(guó)與2010年開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，許多城市之中都出臺(tái)了房屋限購政策。這些調(diào)控措施將會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成什么影響？房地產(chǎn)投資和我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在怎樣的關(guān)系？以上問題均需要我國(guó)有識(shí)之士進(jìn)行深入研究。不可否認(rèn)的是，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展其根本原因就在于我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快。因此，如果只對(duì)房地產(chǎn)投資和我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系進(jìn)行研究，沒有注意城市化建設(shè)在其中發(fā)揮的作用的話，那么將會(huì)導(dǎo)致最終研究結(jié)果偏離正確的方向。因此，將城市化、房地產(chǎn)投資以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歸納到一起進(jìn)行研究就勢(shì)在必行。

1城市化、房地產(chǎn)投資以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互作用機(jī)制

1.1城市化建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互作用機(jī)制

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)也因此得到了迅猛發(fā)展。第一點(diǎn)，城市化建設(shè)能夠有效拉動(dòng)內(nèi)需，從而促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。現(xiàn)今，我國(guó)城市居民的消費(fèi)水平普遍高于農(nóng)村居民，隨著大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)還會(huì)因此進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)了消費(fèi)需求的進(jìn)一步增長(zhǎng)。并且隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，如公路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資需求也會(huì)隨之大大增加;第二點(diǎn)，城市化建設(shè)會(huì)對(duì)供給產(chǎn)生影響，有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)城市的數(shù)量以及規(guī)模都得到了有效擴(kuò)張，這使得大量的人力和物力資源被聚集到城市之中，降低了交易成本，提高了交易效率，同時(shí)對(duì)于知識(shí)外溢、技術(shù)創(chuàng)新和擴(kuò)散等方面也有著積極的促進(jìn)作用，促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展;第三點(diǎn)，城市化建設(shè)能夠?qū)Ξa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?，F(xiàn)今，我國(guó)城市化建設(shè)中第一產(chǎn)業(yè)的占比正在逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的占比正在逐步上升，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠有效加快城市化建設(shè)的進(jìn)程。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)民眾的收入水平也隨之得到了明顯的提高，同時(shí)民眾的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生了改變，由原來的購買生活必需品開始朝著購買奢侈品進(jìn)行轉(zhuǎn)變，更加注重教育、文化等精神方面的投入。此外，由于城市之中關(guān)于這些產(chǎn)品的供給要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于農(nóng)村，這也促使更多的農(nóng)村人口朝城市轉(zhuǎn)移。同時(shí)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的改變將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變革。第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)在空間上也會(huì)更加傾向于城市聚集，因此其也會(huì)促進(jìn)更多農(nóng)村人口朝城市轉(zhuǎn)移。除此之外，在當(dāng)前我國(guó)重城輕鄉(xiāng)政策的影響之下，非均衡的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間的經(jīng)濟(jì)收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，并且由于城市居民可以享受到更多的教育資源、醫(yī)療資源以及養(yǎng)老資源等等，這也進(jìn)一步促進(jìn)了農(nóng)村人口朝城市轉(zhuǎn)移，有效加快了城市化建設(shè)的進(jìn)程。

1.2房地產(chǎn)投資和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互作用機(jī)制

通過房地產(chǎn)投資能夠有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。第一點(diǎn)，投資是GDP的重要組成部分之一，可以有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資之中的核心組成部分，因此可以促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展;第二點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，并且它與其他五十多個(gè)行業(yè)都存在關(guān)聯(lián)性。因此，房地產(chǎn)投資的增加能夠帶動(dòng)其他五十多個(gè)行業(yè)的共同發(fā)展，從而有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展;第三點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)以及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)有著非常強(qiáng)的吸納就業(yè)能力，就業(yè)崗位的增加不僅能夠提高民眾的收入，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)還有利于我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資也會(huì)隨之增加。第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資需要耗費(fèi)大量的資金，只有社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展了才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本資金保障;第二，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)民眾的可支配收入也素質(zhì)大大增加，這使得我國(guó)民眾的購房能力大大增加，有效激發(fā)出他們的購房欲望，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。

1.3城市化建設(shè)和房地產(chǎn)投資之間的相互作用機(jī)制

城市化建設(shè)有效帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。第一，城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快將生產(chǎn)、消費(fèi)、土地以及人口聚集在一起，有效降低了交易成本，同時(shí)提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，有效促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);第二，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)城市地域空間也隨之不斷擴(kuò)張，空間結(jié)構(gòu)也隨之不斷改變。許多農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，需要大量的房地產(chǎn)投資進(jìn)行建設(shè)。并且，城市化建設(shè)還會(huì)對(duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，造成土地利用結(jié)構(gòu)的改變，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的空間布局造成影響，最終影響到房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu);第三，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，這部分人口的安家置業(yè)也使得城市之中對(duì)于房地產(chǎn)的需求大大增加，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)投資有效加快了城市化建設(shè)的進(jìn)程。第一，通過房地產(chǎn)投資能偶有效拉動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)，加快我國(guó)城市建設(shè)的進(jìn)程;第二，房地產(chǎn)投資的增加能夠加快如公路、橋梁以及供水供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，有效提高了城市的綜合服務(wù)能力，為城市化建設(shè)的進(jìn)一步開展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);第三，由于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，同時(shí)和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的其他行業(yè)也大多屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，因此，其能夠有效解決大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市所帶來的就業(yè)問題，有效保證社會(huì)的穩(wěn)定性。

2城市化、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系

以我國(guó)江西省為例，從長(zhǎng)期來看，江西省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化、房地產(chǎn)投資之間存在著比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。但是以因果關(guān)系為出發(fā)點(diǎn)，隨著江西省城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，江西省社會(huì)經(jīng)濟(jì)也因此得到了明顯增長(zhǎng)，但是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)并不能說明江西省城市化建設(shè)進(jìn)程得到加快。這其中的主要原因就是，近些年江西省農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市之中，加快了江西省城市化建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)江西省的生產(chǎn)、消費(fèi)、土地以及人口聚集到城市之中，有效降低了交易成本，同時(shí)提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，有效加快了江西省社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。但是反過來，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻無法有效加快江西省城市化建設(shè)的進(jìn)程，造成這一情況的根本原因就在于我國(guó)的戶籍制度以及我國(guó)民眾普遍存在的鄉(xiāng)土情結(jié)?，F(xiàn)今，我國(guó)農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中采用的主要方式就是進(jìn)城打工，雖然這些農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，并在城市之中安家落戶，但是這部分人口之中絕大多數(shù)人的戶籍依然屬于農(nóng)村，而我國(guó)城市化指標(biāo)當(dāng)中采用的依然是城鎮(zhèn)人口比重，這就導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于城市化建設(shè)進(jìn)程的推動(dòng)作用需要較長(zhǎng)實(shí)踐才能夠體現(xiàn)出來，而短期內(nèi)過快的城鎮(zhèn)化將會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成嚴(yán)重影響。這也突出了江西省在城市化建設(shè)過程當(dāng)中存在的不足之處：第一點(diǎn)就是在城市化建設(shè)初期，大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市之中，但是城市之中的配到基礎(chǔ)設(shè)施卻沒有建設(shè)完成，導(dǎo)致城市無法有效消化這些人口，并且農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移到城市之中使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響。種種因素導(dǎo)致城市化建設(shè)的加快對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用無法在短時(shí)間內(nèi)體現(xiàn)出來。

江西省社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系也是單方面的，也就是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)能夠有效增加房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)投資的增加卻無法有效促進(jìn)江西省社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)。這也說明了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的自然狀況，想要通過刺激房地產(chǎn)投資來加快社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展是不可能的。就目前的情況來看，江西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)范圍內(nèi)仍屬于較低水平，隨著近些年來江西省內(nèi)房地產(chǎn)投資的飛速增長(zhǎng)，其也擠占了江西省其他行業(yè)的投資以及銀行貸款，由于資金有限，這一情況加重了投資結(jié)構(gòu)失衡的問題，并且在房?jī)r(jià)不斷飆升的情況之下，江西省城市中企業(yè)的商務(wù)成本以及投資成本也隨之大大增加，最終導(dǎo)致出現(xiàn)房?jī)r(jià)和民眾收入脫節(jié)，民眾購房意愿大大下降的情況發(fā)生。較強(qiáng)的擠出效應(yīng)對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的抑制作用也抵消了房地產(chǎn)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用。

城市化建設(shè)和房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系也是單方面的，城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量的農(nóng)村人口開始轉(zhuǎn)移到城市之中，這部分民眾的安家落戶產(chǎn)生了大量的住房需求，刺激了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，并且這一效果隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快也會(huì)隨之不斷增長(zhǎng)，具備較強(qiáng)的可持續(xù)性。房地產(chǎn)投資的增加會(huì)在一定程度上對(duì)城市化建設(shè)進(jìn)程造成阻礙，這充分說明了江西省的房地產(chǎn)投資和城市化建設(shè)進(jìn)程之間并沒有形成良性共同發(fā)展，房?jī)r(jià)過高以及住房供應(yīng)體系存在的缺陷阻礙了農(nóng)民向城市居民的轉(zhuǎn)變，不利于城市化建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)。

3結(jié)束語

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，但是房地產(chǎn)投資無法有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展;城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷推進(jìn)促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加，但是房地產(chǎn)投資卻無法有效推動(dòng)城市化建設(shè)進(jìn)程的進(jìn)一步加快。我國(guó)有識(shí)之士應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)之上采取針對(duì)性的措施，借此有效促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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