陳宸

【摘要】隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不斷迎來全新的發(fā)展高峰。但是最近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和以及政府調(diào)控力度的不斷增大，為房地產(chǎn)投資帶來了諸多不確定性因素，在一定程度上增加了投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。積極探究當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，并且合理地優(yōu)化投資策略，成為廣大投資工作重點(diǎn)。本文將針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的具體情況，探究投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

隨著我國(guó)居民住房需求的不斷提升，以及城市化運(yùn)動(dòng)的不斷推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家的支柱型產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的高額回報(bào)，也吸引了越來越多的資本的涌入。但是近些年來，我國(guó)房?jī)r(jià)也承受著全面下行的壓力。尤其是在市場(chǎng)飽和和政策調(diào)控力度不斷加大的背景下，房地產(chǎn)投資也開始出現(xiàn)較多的不確定性。本文將首先分析房地產(chǎn)投資的基本概念和種類、特點(diǎn)，然后探究當(dāng)前房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，以及相關(guān)的優(yōu)化策略。

一、房地產(chǎn)投資的概念和種類及特點(diǎn)分析

所謂的房地產(chǎn)投資，就是個(gè)人或者專業(yè)化的投資公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。任何市場(chǎng)投資行為都不可避免地存在著潛在地風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資也不例外。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的預(yù)期結(jié)果與未來實(shí)際結(jié)果間的變動(dòng)程度，變動(dòng)程度越大，風(fēng)險(xiǎn)越大;變動(dòng)程度越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。

房地產(chǎn)投資的方式較為靈活，種類非常豐富。房地產(chǎn)投資一方面可以是直接對(duì)具體的房屋、不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資，也就是我們?nèi)粘Ｉ钪兴Ｕf的“炒房”行為，這種類型的房地產(chǎn)投資不是以自己的居住為目的，而是以獲利為主要投資目標(biāo)。這類投資行為往往是由個(gè)人來完成的，這類投資規(guī)模小，投資形式較為靈活。另一方面也可以投資公司對(duì)房地產(chǎn)公司的直接投資行為，典型的例子就是華潤(rùn)等公司對(duì)萬科的注資。這類投資行為的資本規(guī)模往往較大，投資周期也較長(zhǎng)。

總體來看，房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)“高投入、高回報(bào)”，尤其是在房?jī)r(jià)日益高企的當(dāng)下，即使個(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)的投資行為，也需要有著較強(qiáng)的資本支持。但是，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在很長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間內(nèi)都是呈現(xiàn)價(jià)格上升趨勢(shì)的，房?jī)r(jià)的快速攀升也直接造成了高回報(bào)的現(xiàn)實(shí)。正是這種高回報(bào)的吸引下，帶來了越來越多的社會(huì)資本涌入到這個(gè)領(lǐng)域之中。

但是基于高回報(bào)的投資預(yù)期所拉動(dòng)的對(duì)房地產(chǎn)的盲目投資行為，也直接造成了市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的早期，由于市場(chǎng)的存量相對(duì)較大，而與此相比我國(guó)的房屋供應(yīng)量呈現(xiàn)明顯偏低的現(xiàn)象，這就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迎來了黃金時(shí)代。但隨著市場(chǎng)的逐漸包含以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)投資行為所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也在不斷增加，這主要有以下幾個(gè)方面：

第一，市場(chǎng)逐漸飽和，消費(fèi)者購(gòu)買力削弱。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，根據(jù)住建部的權(quán)威統(tǒng)計(jì)，目前2017年之后，我國(guó)北上廣深一線城市的房屋銷售量就在明顯減少，而三四線城市以及面臨著去庫(kù)存的緊張壓力。概括而言之，目前我國(guó)的房地產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的飽和。在這種市場(chǎng)背景之下，各大房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，尤其是在進(jìn)入2018年之后，房企為了保持自己的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，甚至不惜彼此之間發(fā)動(dòng)價(jià)格戰(zhàn)。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大，投資的盈利空間遭到了進(jìn)一步的限制，甚至可能存在虧損風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)者購(gòu)買力削弱，也會(huì)讓房地產(chǎn)投資的盈利不確定性風(fēng)險(xiǎn)加大。盡管，我國(guó)對(duì)于個(gè)人最低工資水平采取了不斷上調(diào)的策略，但是面對(duì)物價(jià)的快速增長(zhǎng)，很多潛在的購(gòu)房客戶往往缺乏購(gòu)買房屋的資本實(shí)力，在高昂的房?jī)r(jià)面前止步不前。消費(fèi)者的消費(fèi)能力不斷得到削弱，這就造成了房企的資金回籠速度較慢，甚至很多房企為了快速消除庫(kù)存，而采取降價(jià)促銷的策略。而這也會(huì)進(jìn)一步損失房地產(chǎn)的投資收益率。

第二，政府調(diào)控力度加強(qiáng)，投資變現(xiàn)變得困難。買房成為當(dāng)今中國(guó)社會(huì)最為熱點(diǎn)的話題，很多家庭往往把幾代人的資產(chǎn)投資到房屋上，因此房地產(chǎn)成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)。政府為了構(gòu)建社會(huì)的和諧，而不斷地采取措施來抑制房?jī)r(jià)，而在政府的一系列行政法令之中，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)最為核心的控制就是限制房地產(chǎn)的流通，以打擊炒房行為，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性。

在一系列政策調(diào)控面前，房地產(chǎn)的流通得到了很大程度上的限制，這就造成了很多個(gè)人房地產(chǎn)投資者的無法實(shí)現(xiàn)快速地資本回籠，其投資利潤(rùn)更是無從談起。而在另一方面，政府還在房屋的價(jià)格方面加入了調(diào)控的機(jī)制，在一定程度上對(duì)于房?jī)r(jià)的虛高現(xiàn)象進(jìn)行了抑制，從而讓很多投資者的收益得到了限制。

第三，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)加大，造成未來財(cái)務(wù)狀況不夠明朗。當(dāng)前除了少數(shù)個(gè)人投資之外，更多的投資公司是把資本直接投資給房企。但當(dāng)前我國(guó)的房企在經(jīng)營(yíng)過程之中也弊端重重。比如，前段時(shí)間的萬科股權(quán)之爭(zhēng)，雖然是以互相妥協(xié)的形式，讓這一場(chǎng)資本爭(zhēng)奪落下帷幕，但受此事件的影響，萬科的股價(jià)在一定程度上受挫。而這對(duì)于投資者的收益也有著負(fù)面的影響。

此外，包括多數(shù)投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)投資人以及絕大多數(shù)房企，在經(jīng)營(yíng)過程中或多或少的動(dòng)用了資本杠桿的力量。如果一旦在經(jīng)營(yíng)過程之中出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)，就容易出現(xiàn)資金斷裂的現(xiàn)象，這對(duì)于投資者來說會(huì)出現(xiàn)血本無歸的情況，而對(duì)于一般的個(gè)人投資人來說，往往會(huì)讓自己的投資無法收回預(yù)期的收益。

三、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其采取重視的態(tài)度，并且積極采用相關(guān)的優(yōu)化策略，能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)健、安全的投資效應(yīng)。本文認(rèn)為，面對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資應(yīng)該遵循一下幾個(gè)方面的原則：

首先，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的發(fā)展周期，實(shí)現(xiàn)合理的投資布局。無論是個(gè)人投資者還是企業(yè)投資者，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)時(shí)，都需要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律有所洞察。盡管每一個(gè)國(guó)家都有自己的市場(chǎng)行情，但是房地產(chǎn)的發(fā)展卻是有普適的規(guī)律可循的。尤其是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，其發(fā)展軌跡可以借助于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)可循。每一個(gè)投資者應(yīng)該在房地產(chǎn)上升階段合理地投資，當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到最高點(diǎn)的時(shí)候進(jìn)行靈活地退出，以此來實(shí)現(xiàn)低投入高回報(bào)的效果。

此外，投資應(yīng)該追求合理穩(wěn)健，尤其是要注意避免在投資過程之中把雞蛋全部放在一個(gè)籃子里面的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)有規(guī)劃的布局，這樣即使風(fēng)險(xiǎn)來臨，也可以實(shí)現(xiàn)及時(shí)止損。

其次，緊隨政策環(huán)境，樹立正確的投資觀念。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，它的每一絲動(dòng)向都受到政策的影響。因此，在開展房地產(chǎn)投資活動(dòng)之前，需要充分了解國(guó)家的政策環(huán)境，來實(shí)現(xiàn)更加合理資產(chǎn)布局。唯有服從政策，才能夠盡量規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更加合理的收入。

另外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)全新的穩(wěn)定時(shí)期。在這種背景下，房地產(chǎn)投資者要做到合理的心態(tài)，尤其要排除暴富的心態(tài)，做到長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的資本收益。

最后，具體考察房企經(jīng)營(yíng)能力，積極收集市場(chǎng)信息。對(duì)于廣大投資公司來說，他們的投資主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的。在投資之前，需要謹(jǐn)慎地考慮房企的經(jīng)營(yíng)能力、經(jīng)營(yíng)理念以及企業(yè)的架構(gòu)，以避免房企在經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)動(dòng)蕩，影響企業(yè)的收益。

此外，投資者還還需要對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的信息進(jìn)行綜合客觀地分析，尤其是要主要考察房企在市場(chǎng)中的實(shí)際地位，以及其所發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。通過對(duì)房企的綜合考察才能夠做出合理的投資決斷，在能夠減少投資過程之中的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)不斷繁榮。房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來作為我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，一直受到資本的青睞。但是，在近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了全新的態(tài)勢(shì)，投資風(fēng)險(xiǎn)也在逐步增大。本文分析了房地產(chǎn)投資的概念和種類及特點(diǎn)，并探究了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素以及相應(yīng)的規(guī)避策略。希望本文的研究能夠給廣大行業(yè)從業(yè)者帶來一定的參考價(jià)值。