周琦 高長春

【摘 要】商業(yè)房企集團職能崗位對經理級以上的要求素來嚴格，以管理提升設計研創(chuàng)為契機，切實解決好企業(yè)設計中存在的重點難點問題。作為房地產公司的執(zhí)行層面，應緊緊圍繞解決組織內部及外部“策略執(zhí)行、模塊提升、精細管理、卓越研創(chuàng)”四大問題，強化落實研創(chuàng)機制、樹立品牌形象、實施專項突破、夯實管理基礎、構建卓越體系，初步形成持續(xù)改進閉環(huán)管理和管理提升雙軌長效機制。

【Abstract】 The functional posts of commercial real estate enterprise groups always have strict requirements for managers and above. Taking the management promotion and design innovation as the opportunity to solve the key and difficult problems existing in enterprise design. As the execution level of real estate companies， we should focus on solving the four major problems of internal and external organization of? "strategy implementation， module upgrading， fine management， excellent research and creation"， and strengthen the implementation of research and creation mechanism， establish brand image， implement special breakthroughs， consolidate management foundation， build excellent system， and initially form a dual-track long-term mechanism of continuously improving the closed-loop management and management promotion.

【關鍵詞】戰(zhàn)略;管理職能;實踐;組織形式

【Keywords】 strategy; management function; practice; organizational form

【中圖分類號】F279.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2019）01-0001-02

1 商業(yè)地產管理背景綜述

眾所周知，商業(yè)地產區(qū)別于以居住功能為主的住宅、以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產扮演著城市區(qū)域商業(yè)市場的社區(qū)經營載體，其管理落地模式通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等諸多板塊的有機統(tǒng)合。在企業(yè)內部則表現為經營模式、設計功能和營運方法的管控和決策引導。其中商業(yè)開發(fā)部作為商業(yè)房企的重要設計及創(chuàng)意中樞，承擔著管理設計智庫及產業(yè)創(chuàng)新的雙重特色。

2 針對模塊化設計問題，強化設計工作落實機制

首先，在管理層面針對房地產商的組織形式重塑工作團隊。在動員培訓過程中，應敏銳意識到管理提升、模塊化建設是研發(fā)轉型升級、實現設計質量增長的重要途徑，是推進組織“聚核鑄強”戰(zhàn)略思路、實現“邁向卓越”商業(yè)標桿戰(zhàn)略目標的基本要求，必須把提升模塊化設計管理水平放到更加突出的位置[1]，以管理提升促進轉型升級，真正使房地產各種類型的產品體系走上創(chuàng)新驅動、內生增長的內涵式發(fā)展道路。其次，在執(zhí)行層面進一步加強管理的各項提升要求。再次，落實閉環(huán)管理模式。商業(yè)地產設計研發(fā)部制訂了《全面開展研發(fā)管理提升活動方案》《研發(fā)管理提升活動整體工作計劃》《研發(fā)管理提升活動關鍵過程》等工作方案和計劃;編發(fā)了《全面開展研發(fā)管理提升活動工作指南》《管理提升重點項目管理落實手冊》《管理提升活動推進落實手冊（一級管控目錄）》等研發(fā)目錄。采用過程方法，將設計三個階段（概念、設計、深化）六個環(huán)節(jié)（提資、簽發(fā)、評審、約談、隨訪、抽檢），細分為分項工作步驟，確立關鍵過程;策劃每一個研發(fā)關鍵過程的輸入、輸出、保障措施、工作要求等關鍵要素;針對每個環(huán)節(jié)，制訂工作方案，按月下發(fā)日程安排，與日志反饋對應。

3 針對價值鏈網絡優(yōu)化問題，實施重點項目專項突破

首先，強化“研發(fā)創(chuàng)新-市場實踐”價值鏈兩端。在商業(yè)研創(chuàng)方面，建議完善《重點研發(fā)管理辦法》《鼓勵和加強技術及業(yè)態(tài)創(chuàng)新的指導意見》《戰(zhàn)略品牌項目管理辦法》等技術創(chuàng)新制度，優(yōu)化研發(fā)管理制度體系，加緊實施“研發(fā)重點項目突破計劃”，建立專業(yè)化的設計管理團隊，加快重點研發(fā)商品化進程。

在市場方面，通過強化“一地一策、一品一檢、一點一管、一事一議”提升管理策略、適時推出研發(fā)項目、加快薄弱設計面層開拓、實施供應商渠道下沉等措施，房產公司為形成完善的商業(yè)產品系列做長足的準備，商業(yè)系列產品的管理拓展穩(wěn)固了商業(yè)產品的市場競爭力和創(chuàng)新驅動力。

其次，強化“品質提升”價值鏈智造環(huán)節(jié)。產品是企業(yè)的生命線，商業(yè)地產[2]尤其如此，以品質提升作為管理提升活動的突破口，構建“標準動作”“責任落實”“全流程管控”和“質量評估”四位一體推進機制，提高管理提升活動的有效性。

最后，強化全價值鏈降成本低內耗工作。房地產企業(yè)內部要推進年度設計成本優(yōu)化管理工作計劃為主線，將研發(fā)設計、材料采購、降低產品缺陷率、控制差旅費用、管理創(chuàng)新、優(yōu)化低邊利產品結構等6個方面作為成本優(yōu)化工作的突破點，運用精益成本管理、麥肯錫工作法、價值工程等工具方法，努力減少或消除企業(yè)價值鏈中不增值的環(huán)節(jié)。房地產研發(fā)小組以區(qū)域公司為立足點，完善考核制度，分解工作目標，落實具體措施，實現降本增效，超額完成年度目標[3]。

4 針對精細化管理問題，重塑商開部管理基礎

一是提高研創(chuàng)職能管理精細化水平。各個專業(yè)小組以專項提升項目為載體，細化措施，以點帶面，提升職能管理水平。二是提高研創(chuàng)生產管理精細化水平。深化并執(zhí)行標準化作業(yè)流程，商業(yè)房產公司應在設計研發(fā)等主要智造領域開展“標準動作”管理工程，提高企業(yè)管理系統(tǒng)化、規(guī)范化、標準化水平。導入卓越績效與團隊績效模式，增強企業(yè)管理持續(xù)改進、追求卓越的能力。引入先進管理體系，運用先進管理體系和方法推進管理提升活動，夯實企業(yè)精益生產管理基礎，為管理提升活動注入了新的活力[4]。三是提高基礎管理精細化水平。著力把管理提升活動落實在專業(yè)團隊及項目團隊中，積極構建管理標準和工作規(guī)范，切實解決生產研發(fā)管理短板和瓶頸問題。通過商業(yè)市場調研表明，各商業(yè)項目前期設計滯留期超過一年以上必須進行品質提升，以管理提升項目為載體，以提高效率、消除缺陷、持續(xù)改進、創(chuàng)新業(yè)態(tài)為指導，強化“領導作用、工具方法、專家參與”等支撐要素，不斷優(yōu)化基礎管理體系。推進基于精細化管理的執(zhí)行力體系建設，提高項目各個管理部門貫徹決策、落實制度、執(zhí)行計劃和實現目標的能力，通過行之有效的考評機制，督促落實各項工作的具體實施，形成精細化管理的良性循環(huán)。

5 針對組織高績效運營問題，構建卓越智造體系

從戰(zhàn)投部土拓開始，進行房產公司戰(zhàn)略統(tǒng)合。商開部結合商業(yè)主題和企業(yè)實際，在基礎管理、管理模式等重點領域，學習研究先進管理理念和方法工具，挖掘提煉房企管理運營的實踐方法和經驗，著力構建“商業(yè)地產卓越管理體系”（Future-land Operating System Planning），商業(yè)房企應積極創(chuàng)建具有自身特色的管理模式。商業(yè)卓越管理體系成為建立管理提升工作標準和長效機制的重要載體[5]。

房地產公司商業(yè)卓越管理體系來源于三個方面：一是優(yōu)良的管理傳統(tǒng)，發(fā)揚企業(yè)在商業(yè)地產管理領域的優(yōu)良傳統(tǒng);二是豐富的工作實踐，積極響應國家發(fā)改委海外一帶一路發(fā)展計劃，把實踐中的案例、工具和方法轉換為企業(yè)商業(yè)研創(chuàng)管理體系的核心模塊;三是先進方法，學習明星地產的設計行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的成功經驗，合縱連橫，聯袂公司物業(yè)、公司實業(yè)、公司金融、公司科技等新型產業(yè)，借鑒國外著名咨詢機構的物業(yè)標準等國外先進管理標準進行提升，背靠國家品牌發(fā)展計劃的扶持，為企業(yè)對標先進、明確方向、持續(xù)提升提供管理基準和工具方法。

6 結語

2017年是商業(yè)地產的“新銷售元年”，2018年是商業(yè)地產的“新迭代元年”，2019年則是商業(yè)地產的“新價值-思路元年”。時至今日，商業(yè)地產品牌的發(fā)展策略是三線城市布局，二線城市拓展，一線城市試水，進行初步的三步走謀局，包括商業(yè)輸出管理模式的協同增長。此外，還應積極探索“輕資產”模式，實現管理模式輸出，嘗試輕資產運營。在重塑閉環(huán)管控、管理提升雙軌長效機制的創(chuàng)新管理思路下對“策略執(zhí)行、模塊提升、精細管理、卓越研創(chuàng)、質量管理、成本管理、產銷協同、健康安全和環(huán)境、持續(xù)改進”等商業(yè)核心要素進行重新評估并形成“商業(yè)卓越管理體系綱要”，有助于為今后房地產管理內部外部協同提供更大更強的發(fā)展引擎。

【參考文獻】

【1】楊燁. 住區(qū)景觀設計管控研究[D].合肥：安徽建筑大學，2018.

【2】江合春.地產景觀設計管控[J].園林，2016（11）：73-75.

【3】孫文丹， 姜磊. 探究房地產景觀設計的全程化管理策略[J]. 科學技術創(chuàng)新， 2015（19）：178-178.

【4】朱莊瑞. 經濟新常態(tài)背景下我國房地產市場長效機制建設研究[J]. 現代管理科學， 2016（10）：39-41.

【5】薛金明. 經濟新常態(tài)下我國房地產市場發(fā)展趨勢研究[J]. 天津商務職業(yè)學院學報， 2016， 4（1）：41-43.