摘要：從2017年起，中央政府的租房租賃政策接踵而至，地方政府的配套政策層層加碼；在市場方面，我國城市平均常住外來人口占比在30%-60%之間，住房需求非常大，但是房價高且不降，加之租房市場信息不對稱、收費(fèi)不透明、二房東猖狂等原因，“租房難”的問題日益凸顯。本文立足于韶關(guān)市，在通過充分分析房屋租賃市場痛點(diǎn)的基礎(chǔ)上，成立專業(yè)的租房品牌管理商，探索韶關(guān)市房屋租賃發(fā)展的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；房屋租賃；長租公寓

我國每年有約2.5億流動人口，一線城市每年新增人口超110萬，北上廣深常住外來人口占比約40%，住房需求非常大。但是房價太高，租房市場信息不對稱、收費(fèi)不透明、二房東猖狂等原因，“租房難”問題日益凸顯。另外，住房租賃政策層層加碼，力推房屋租賃市場進(jìn)入發(fā)展快車道?！靶撬抻?jì)劃”通過充分了解和分析房屋租賃市場存在的痛點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上，成立專業(yè)的租房品牌管理商（或者而運(yùn)營商），提出對房屋租賃市場的解決方案，從而探索并發(fā)展韶關(guān)市的房屋租賃市場。針對這些問題，本文將以“星宿計(jì)劃”為例，探索和實(shí)踐韶關(guān)市房屋租賃市場的發(fā)展。

1.韶關(guān)市房屋租賃市場發(fā)展的條件分析

1.1 市場條件

房屋租賃市場的供需失衡。目前我國出租房約有1億套，其中超過90%為個人出租，而我國每年約有2.5億流動人口，這意味著剩下的0.1億套供1.6億人口瓜分，供需嚴(yán)重失衡——人均僅0.06套。在全國大背景下，韶關(guān)市也不例外，廣東省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，韶關(guān)市常住人口與城鎮(zhèn)化人口年增長率7%左右，根據(jù)廣東省人民政府公布的《廣東省人口發(fā)展規(guī)劃（2017-2030年）》，2020年韶關(guān)市將成為大城市，作為沿海城市，人口流入產(chǎn)生的住房需求量將越來越大。而供給端，目前韶關(guān)市供租賃房源占住房供給量比例不到10%，由此形成供需失衡的局面。

房價收入比例失衡。房價收入比=住房價格/城市居民家庭年收入，用于衡量房價與居民收入的匹配程度，在3-6倍之間是合理的，而韶關(guān)市超過了7倍，這表明房價超過收入承載能力。同時，租房收入比=個人住房租金/個人可支配收入，在30%以內(nèi)較為合理，而韶關(guān)市超過了40%。這說明，從收入角度來講，租房依然是比較經(jīng)濟(jì)的住房選擇。

1.2政策條件

我國房地產(chǎn)市場屬于政策市場，政策先行的重要性不言而喻。本文通過梳理國家層面、廣東省層面與韶關(guān)市層面的租賃住房政策，可以得出：1）政策惠及范圍正逐步從房源向土地供應(yīng)、房源、監(jiān)管、金融、租購?fù)瑱?quán)等全方位擴(kuò)展；2）從行業(yè)性質(zhì)與政策內(nèi)容可以看出，住房租賃系列政策的長期性確定；3）政策推動使租房成為房地產(chǎn)市場未來的一大新增長點(diǎn)。

2.房屋租賃行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建

2.1產(chǎn)業(yè)鏈上游——房源供應(yīng)

房源供應(yīng)：主要為租房運(yùn)營管理市場提供房源，包括個人租戶、地產(chǎn)商、酒店集團(tuán)、其他閑置房所有者、政府等。具體來看，個人租戶通過將個人暫且閑置的住房直接出租或通過中介出租的方式提供房源，地產(chǎn)商或酒店集團(tuán)將將存量物業(yè)改造成公寓或新建公寓，其他閑置房所有者將工廠、倉庫等閑置房改造成租賃住房，以及政府提供的租賃住房等。

2.2產(chǎn)業(yè)鏈中游——租賃運(yùn)營管理方+中介+房屋裝修、家裝、融資等供應(yīng)鏈服務(wù)方

房屋租賃運(yùn)營管理方。運(yùn)營租賃住房獲得收益，主要通過自建、收購、租賃、托管等方式獲得經(jīng)營權(quán)，包括中介系、房地產(chǎn)開發(fā)商系、酒店系、創(chuàng)業(yè)系等四大系列主體。

房屋內(nèi)部裝修改造。主要包括家具家居、家電、家裝、智能硬件等供應(yīng)商及服務(wù)平臺，服務(wù)方式為購買與租賃。

外部增值服務(wù)。如租戶提供超市、KTV、健身房、酒吧、餐廳等增值服務(wù)。

融資。租房市場產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)都存在融資環(huán)節(jié)，如租房分期、家具分期等。

2.3產(chǎn)業(yè)鏈下游——租客

房屋租賃市場的產(chǎn)業(yè)鏈下游主要是個體租客，通過與運(yùn)營商簽訂租賃協(xié)議獲取實(shí)現(xiàn)公寓使用權(quán)。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測，未來中國租房人口將超過30%，這意味著房屋租賃市場規(guī)模將增加約46倍。

2.4“星宿計(jì)劃”對房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合

“星宿計(jì)劃”結(jié)合韶關(guān)市本地的房屋情況，對房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)知，剖析，構(gòu)思和整合。（圖1）

3.房屋租賃行業(yè)的商業(yè)模式分析

目前，根據(jù)房屋租賃底層資產(chǎn)的性質(zhì)，將房屋租賃的商業(yè)模式分為四種，分別為重資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)集中式、輕資產(chǎn)分散式。“星宿計(jì)劃”將選擇輕資產(chǎn)集中式與輕資產(chǎn)分散式。輕資產(chǎn)分散式是管理運(yùn)營商通過租賃的方式獲取分布比較分散的房源，在獲取房源方面具有比較優(yōu)勢，并且房源多樣化，能夠滿足多樣化需求。

4.韶關(guān)市房屋租賃行業(yè)發(fā)展面臨的問題

4.1租賃關(guān)系不穩(wěn)定，易發(fā)生違約與糾紛

通過問卷調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，租房市場上普遍是“點(diǎn)對點(diǎn)”的租房方式，即個人房東將房屋租給個人租客，雙方簽訂的合同比較隨意甚至存在很多不簽訂合同的情況，這就導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定，經(jīng)常發(fā)生違約和糾紛事件，違約率高達(dá)35.6%。調(diào)研資料顯示違約和糾紛的原因主要有三個：無租后服務(wù)或者租后服務(wù)差（54.5%租客）、對居住條件不滿意或者找到性價比的租賃住房（75%租客）、價格不合適（60%租客）等。

4.2缺乏專業(yè)的管理主體，存在安全隱患

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過80%以上的租客認(rèn)為現(xiàn)有房東和機(jī)構(gòu)運(yùn)營商是不夠?qū)I(yè)的；直接經(jīng)歷過安全事故的租客數(shù)量占比為32.6%，認(rèn)為存在安全隱患的租客占比高達(dá)43%，因?yàn)榘踩[患和安全事故而“違約”的租客有12.5%。就算是存在安全隱患或者出現(xiàn)安全事故，“點(diǎn)對點(diǎn)”租房也容易出現(xiàn)無法追責(zé)，房東也會盡可能逃避責(zé)任。

5.“星宿計(jì)劃”的解決方案

5.1對房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行有效整合

對房屋租賃市場的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合是本項(xiàng)目的創(chuàng)新之處。由于“星宿計(jì)劃”屬于運(yùn)營管理商，處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間環(huán)節(jié)和核心環(huán)節(jié)，上游市場和下游市場均不為自身控制、但又要利用上下游市場，因此必須對產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合，與上下游企業(yè)展開戰(zhàn)略合作，才能獲得資源與市場，實(shí)現(xiàn)長久穩(wěn)定的發(fā)展。

5.2保證房源供應(yīng)的充足性與多樣性

房源供應(yīng)的保障是項(xiàng)目運(yùn)營的前提。目前，韶關(guān)市還沒有一家專業(yè)的房屋租賃品牌運(yùn)營管理商，但是閑置房源較為豐富，重點(diǎn)在于如何將這些閑置房屋集中并利用起來?！靶撬抻?jì)劃”擬通過以下方式獲取閑置房屋：

1）工作人員踩點(diǎn)；

2）成為公司官網(wǎng)和APP，設(shè)置“房源搜集”服務(wù)板塊，為擁有閑置房屋的戈?duì)栔Z或者機(jī)構(gòu)提供租房或者房屋運(yùn)營管理的渠道和服務(wù)；

3）通過廣告投放、宣傳頁等方式推廣，從而獲取房源；

4）與地產(chǎn)開發(fā)商、酒店運(yùn)營商等機(jī)構(gòu)合作，獲取集中式房屋。

5.3強(qiáng)化“星宿計(jì)劃”內(nèi)部管理的長效機(jī)制

“星宿計(jì)劃”作為租賃房屋的運(yùn)營管理方，擬從租客手中收取一年的租金作為保障金，以此避免租客違約，維護(hù)自身權(quán)益。同時，為了降低租客的違約率，“星宿計(jì)劃”會根據(jù)房屋的情況分出以裝修和未裝修的實(shí)情來將房屋詳細(xì)地址、周邊人文環(huán)境、交通狀況、周邊商圈與娛樂設(shè)施等進(jìn)行調(diào)查、歸納、總結(jié)，使租賃方一目了然，更快達(dá)成合同。對于內(nèi)部管理的另一個方面是組織管理，“星宿計(jì)劃”在掌握一定房屋資源進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化后，施行分時租賃管理，建立房屋租賃管理系統(tǒng)并組織各個部門開展工作。

總結(jié)

本文以“星宿計(jì)劃”項(xiàng)目為案例，探索韶關(guān)市房屋租賃市場的發(fā)展和實(shí)踐。研究結(jié)論為：1）目前韶關(guān)市房屋租賃市場發(fā)展存在的痛點(diǎn)主要包括租賃關(guān)系不穩(wěn)定、缺乏專業(yè)的管理主體、房屋閑置與住房難的“矛盾”和融資渠道不夠通暢等幾個方面；2）“星宿計(jì)劃”的解決方案主要為：主要從設(shè)立專業(yè)的品牌管理公司——“星宿置業(yè)有限公司”、對房屋租賃產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行有效整合、保證房源供應(yīng)的充足性與多樣性、強(qiáng)化“星宿計(jì)劃”內(nèi)部管理的長效機(jī)制等四個方面著手。

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作者簡介：

楊德志（1997- ），男，韶關(guān)學(xué)院，體育教育專業(yè)學(xué)生，研究方向：管理學(xué)。