鄭旭 郭鵬

2019年2月，浙江省溫州市龍灣區(qū)沙城街道（溫州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)代管）莊橋村有村民通過信訪，向上級(jí)部門反映：由本村村委會(huì)與沙城街道所轄其他4個(gè)村村委會(huì)委托代建的三產(chǎn)安置房項(xiàng)目——東方府邸，存在違規(guī)處置集體財(cái)產(chǎn)、委托無資質(zhì)公司代建、違法進(jìn)行預(yù)售認(rèn)購(gòu)等違法違紀(jì)問題，并懇請(qǐng)相關(guān)部門調(diào)查核實(shí)，依法處理。很快，這份信訪件被交至沙城街道辦事處辦理。該辦事處于3月15日給信訪人出具了《處理意見書》。

作為三產(chǎn)安置房項(xiàng)目，東方府邸也有像其他商品房小區(qū)一樣的售樓中心。

三產(chǎn)安置房項(xiàng)目是指以村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織為單位，利用村集體土地被征收為國(guó)有后，政府核定返回的三產(chǎn)安置用地指標(biāo)，為失地農(nóng)民開發(fā)商業(yè)建筑、建設(shè)安置住宅用房。

在溫州，當(dāng)?shù)卣?008年制定并出臺(tái)了相關(guān)管理辦法，其中規(guī)定：根據(jù)征收集體農(nóng)用地面積，每畝核給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織建筑面積60平方米的住宅用房安置指標(biāo)。

據(jù)溫州本地媒體報(bào)道，上述辦法出臺(tái)后，原本用于安置失地農(nóng)民的安置住房開始批量上市，與五證齊全的商品房新盤、二手房三足鼎立，成為當(dāng)?shù)胤吭词袌?chǎng)的供給方之一。由于三產(chǎn)安置房?jī)r(jià)格要比新樓盤和二手房的低，因此“對(duì)剛需及部分‘首改（首次換房的改善性置業(yè)）客戶群體有很大的吸引力”。

有讀者向《民生周刊》記者反映：在三產(chǎn)安置房無障礙入市以后，圍繞這種房源形成了多種矛盾體，主要表現(xiàn)為“村民與村集體經(jīng)濟(jì)組織間的矛盾”“村集體經(jīng)濟(jì)組織與負(fù)責(zé)代建房企的矛盾”“非本村戶籍購(gòu)房人與村集體經(jīng)濟(jì)組織以及房源代售方的矛盾”“住房人因房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等問題與施工主體、物業(yè)公司的矛盾”。除此之外，三產(chǎn)安置房在項(xiàng)目實(shí)施、工程建設(shè)、資金監(jiān)管、安置指標(biāo)交易等重大事項(xiàng)環(huán)節(jié)中，也衍生了不少村級(jí)權(quán)力腐敗。

溫州三產(chǎn)安置房上市路徑是什么？當(dāng)?shù)孛襟w和業(yè)內(nèi)人士緣何不斷向這類房源的意向購(gòu)房人“預(yù)警”？在目前法律無法限制三產(chǎn)安置房指標(biāo)自由交易的前提下，溫州當(dāng)?shù)卦撊绾螌⒑檬罗k好，即讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展壯大，也讓失地農(nóng)民獲得滿滿的幸福感？帶著這些問題，《民生周刊》記者赴當(dāng)?shù)刈隽苏{(diào)研。

房源指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓？

與溫州市縣區(qū)其他類似項(xiàng)目相比，東方府邸三產(chǎn)安置房項(xiàng)目是一個(gè)“新樓盤”，立項(xiàng)于2018年10月，其他項(xiàng)審批手續(xù)辦結(jié)于今年4月底。記者實(shí)地采訪時(shí)，該項(xiàng)目已進(jìn)入基礎(chǔ)性施工階段。

據(jù)沙城街道辦事處一王姓副主任介紹：上述項(xiàng)目為轄區(qū)內(nèi)的八甲村、七五村、永恩村、煙臺(tái)村、莊橋村發(fā)起的聯(lián)建項(xiàng)目，并委托溫州中凌房產(chǎn)開發(fā)公司代為實(shí)施。該項(xiàng)目住宅用房面積73160平方米，商業(yè)建筑面積8273平方米，建設(shè)資金為自籌。其中八甲村占比33.81%、七五村占比25.61%、永恩村占比11.06%、煙臺(tái)村占比10.11%、莊橋村占比19.41%。項(xiàng)目建成后，五村可按出資比例獲得對(duì)應(yīng)的安置房面積。

有知情村民向記者透露：東方府邸項(xiàng)目涉及的住宅用房共計(jì)590套。2018年12月中旬，莊橋村等五村村委會(huì)及其股份經(jīng)濟(jì)合作社聯(lián)合發(fā)布《認(rèn)購(gòu)公告》和《摸文（抓鬮）公告》。兩個(gè)公告要求村民在2018年12月20日至2018年12月31日期間按戶繳納“定金”8萬元，以取得“認(rèn)購(gòu)資格”。取得“認(rèn)購(gòu)資格”的村民要在2019年1月3日至4日以抓鬮方式確認(rèn)房號(hào)。未到者按自動(dòng)放棄處理，剩余房源由代建房企墊付房源指標(biāo)款并自行銷售。

走訪中，幾個(gè)村的受訪村民向記者反映，項(xiàng)目涉及的認(rèn)購(gòu)套數(shù)、放棄套數(shù)以及最終剩余并由代建房企拿走的套數(shù)等數(shù)據(jù)，村里一直未公開?；蛞蛉绱?，受訪村民推斷590套房源中，房企自行銷售的套數(shù)與村民認(rèn)購(gòu)的套數(shù)相差無幾，故質(zhì)疑村干部在該項(xiàng)目中有向房企輸送利益之嫌。

莊橋村等五村村委會(huì)及其股份經(jīng)濟(jì)合作社向記者提供的一份情況說明中，對(duì)項(xiàng)目剩余房源委托代建房企對(duì)外認(rèn)購(gòu)的合理性做了闡釋：委托代建房企對(duì)外認(rèn)購(gòu)的行為，實(shí)際上是房源指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓，是在本村村民無法完全消化剩余房源指標(biāo)的前提下，為確保項(xiàng)目資金有效供給，及時(shí)到位而進(jìn)行的財(cái)產(chǎn)性指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓，并非第三方自行銷售行為。

上述五村強(qiáng)調(diào)：各村委托對(duì)外認(rèn)購(gòu)房源指標(biāo)的合同主體，仍是各村經(jīng)濟(jì)組織和認(rèn)購(gòu)戶。非本村認(rèn)購(gòu)戶認(rèn)購(gòu)合同相對(duì)方是各村的股份經(jīng)濟(jì)合作社，并不是代建房企或者銷售公司，相關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)也均由村集體和認(rèn)購(gòu)戶享有與承擔(dān)。

低價(jià)格入市與高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

那么，東方府邸三產(chǎn)安置房項(xiàng)目房源指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓與銷售是否于法有據(jù)？

施工現(xiàn)場(chǎng)公示牌。

“在我國(guó)現(xiàn)行法律中，房源指標(biāo)買賣還屬于空白概念，在審判實(shí)踐中，這種指標(biāo)所對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是已被政府征為國(guó)有后又返給村集體的安置用地，在此宗土地上所建的住宅一般被稱為‘定向商品房。因此，指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)上是對(duì)房屋預(yù)期認(rèn)購(gòu)資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇，未被法律所禁止?！币晃徊辉妇呙哪呈兄屑?jí)人民法院副院長(zhǎng)說。

盡管如此，溫州本地媒體還是在2015年6月和2019年5月，對(duì)類似于東方府邸三產(chǎn)安置房源的低價(jià)格入市進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)意向購(gòu)買此類房源的購(gòu)房者進(jìn)行了高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提示。

當(dāng)?shù)孛襟w指出：農(nóng)村三產(chǎn)安置房，房屋初始登記的主體即申請(qǐng)人系村委會(huì)，而不是個(gè)人，因此三產(chǎn)安置房不能直接登記在購(gòu)房者個(gè)人名下。而按照現(xiàn)行政策，國(guó)有土地上的三產(chǎn)安置房，原安置戶已取得房屋所有權(quán)證和土地使用證的，才可以進(jìn)行二手房交易過戶。

也就是說，非本村戶籍的購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)在建三產(chǎn)安置房只能簽訂買賣契約，而非二手商品房交易時(shí)簽訂的購(gòu)房合同，且無法進(jìn)行公證，只能待小區(qū)交付、集體領(lǐng)證并分割至每戶后，才能進(jìn)行過戶，最終取得房產(chǎn)證也需要一定的過程。

有業(yè)內(nèi)人士提醒，三產(chǎn)安置房的購(gòu)買只能屬于民間債權(quán)行為，在取得房產(chǎn)證之前無法以產(chǎn)權(quán)交易進(jìn)行備案，在二手房市場(chǎng)上屬于隱性成交，因此存在賣方單方毀約及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而相對(duì)較低的價(jià)格也體現(xiàn)出這種風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，莊橋村等五村村委會(huì)及其股份經(jīng)濟(jì)合作社在向記者提供情況說明中也載明：東方府邸項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)分割到各村經(jīng)濟(jì)組織后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，履行完相應(yīng)的審批手續(xù)及繳納政府規(guī)定的稅費(fèi)后，再過戶至每個(gè)認(rèn)購(gòu)戶名下。

有知情村民告訴記者，東方府邸的房子“預(yù)售”價(jià)額為6500元起，而鄰近的五證齊全的商品房均價(jià)要在13000元起。

在“東方府邸項(xiàng)目展示中心”記者注意到，前來詢價(jià)的本市及埠外的意向購(gòu)房者不在少數(shù)，置業(yè)顧問除了向來者介紹“樓盤”的位置優(yōu)勢(shì)外，還主動(dòng)告知該“樓盤”雖沒有預(yù)售許可證，但由于是三產(chǎn)安置房，不僅可以提前銷售，購(gòu)房人還可以從與其合作的銀行獲得購(gòu)房貸款。

暗訪中，除有一位購(gòu)房人向記者表示“想買一套做婚房使用”，多數(shù)購(gòu)房人的心態(tài)是：“價(jià)格確實(shí)便宜，買來放著也不會(huì)賠，機(jī)會(huì)合適就出手?！?h3>三產(chǎn)安置房不是法外之地

“盡管三產(chǎn)安置房源指標(biāo)交易行為不受制，但城市管理者要制定并完善相應(yīng)的監(jiān)管政策，指導(dǎo)村集體組織做好村務(wù)公開，幫助購(gòu)房人規(guī)避在交易過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是要防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)委托代建住房模式第一人、許昌市惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人楊金成在接受采訪時(shí)建議道。

在中國(guó)裁判文書網(wǎng)全文搜索“三產(chǎn)安置房”，記者共找到422個(gè)結(jié)果。其中，涉及浙江省的為419個(gè)，這當(dāng)中有416個(gè)結(jié)果與溫州市有關(guān)。同樣，在該網(wǎng)全文搜索“三產(chǎn)安置房指標(biāo)”，共找到93個(gè)結(jié)果，而這些結(jié)果全部來自浙江省溫州市。

不僅如此，對(duì)于已建成并入住的三產(chǎn)安置房項(xiàng)目，網(wǎng)友在溫州市的網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)上反映較為集中的問題是：房屋質(zhì)量差、物業(yè)管理水平不高。而對(duì)于“三產(chǎn)安置房指標(biāo)交易”，有網(wǎng)友則表示出對(duì)這一概念的諸多疑惑。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2018年8月溫州市龍灣區(qū)制定并印發(fā)了《村級(jí)三產(chǎn)留地開發(fā)建設(shè)規(guī)范化管理辦法（試行）的通知》，旨在對(duì)轄區(qū)三產(chǎn)安置房項(xiàng)目實(shí)施、工程建設(shè)、資金監(jiān)管等重大事項(xiàng)加強(qiáng)管理，嚴(yán)防村級(jí)權(quán)力腐敗。

而在此之前，為了進(jìn)一步優(yōu)化轄區(qū)三產(chǎn)安置留地政策制度，規(guī)范安置留地審批與管理，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，溫州市永嘉縣亦印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范村集體三產(chǎn)安置房建設(shè)招投標(biāo)及分配處置有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

盡管沙城街道辦事處已就莊橋村村民信訪問題給出了《處理意見》，但村民直言，這份意見僅僅是對(duì)項(xiàng)目梗概進(jìn)行介紹，對(duì)于他們所反映的其他問題并無回應(yīng)。

“三產(chǎn)安置房項(xiàng)目肯定不是法外之地。我們已經(jīng)結(jié)合轄區(qū)群眾反映較為集中的指標(biāo)交易等問題，著手?jǐn)M定更為詳盡的監(jiān)管措施，并上報(bào)市里。”溫州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)代管住建局負(fù)責(zé)人向《民生周刊》記者表示。