徐申之

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求巨大的資金投入，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，其資金的籌集使用和分配管理尤為重要。任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在房地產(chǎn)行業(yè)中立足發(fā)展，獲得利潤(rùn)，除了取決于資金實(shí)力、人力資源、技術(shù)能力外，還取決于其財(cái)務(wù)綜合管理能力。因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)進(jìn)行了分析和研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;問題;措施

隨著社會(huì)的發(fā)展，城市化越來越快，在這種背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可謂是挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，財(cái)務(wù)管理屬于其重要的一項(xiàng)內(nèi)容，它關(guān)系著企業(yè)是否具有足夠的資金來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)?；诖耍疚膶?duì)其財(cái)務(wù)管理的探討具有很強(qiáng)的實(shí)踐指導(dǎo)作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）渠道單一、融資壓力比較大

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)以及投資大的特點(diǎn)，在這種情況下，融資壓力比較大將會(huì)導(dǎo)致供求的不平衡。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部融資主要包含了自有資金以及所預(yù)先收取的購房定金、購房款等，其中，預(yù)先收取的定金及購房款可以在一定程度上將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。但是整體來說，如果僅靠?jī)?nèi)部融資是較難滿足房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金需求的，因此，更多的資金往往是通過外部融資所獲得的，這方面的渠道有：發(fā)行股票、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)投資、房地產(chǎn)信托、銀行貸款、合作開發(fā)、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金等。

但在實(shí)際的融資過程中，主要的途徑是較為單一的銀行貸款。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金中貸款占到了23.86%，自籌占到了28.69%，定金以及預(yù)收款占 38.82%。其中，定金及預(yù)收款又主要是個(gè)人對(duì)銀行的貸款，由此可見，房產(chǎn)開發(fā)資金很大一部分來自于銀行，因此，整體對(duì)銀行的依賴非常大。

（二）對(duì)全面成本管理沒有充分的重視

所謂全面成本管理，主要是指進(jìn)行全過程、全方位以及全員的成本管理。房產(chǎn)開發(fā)過程中的成本涉及到了策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工以及銷售等環(huán)節(jié)，一個(gè)合理的成本管理應(yīng)該貫穿于整個(gè)流程之中，對(duì)所有的成本要素進(jìn)行控制、規(guī)劃，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化。但是當(dāng)前的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于全面成本管理并沒有正確的認(rèn)識(shí)，部分企業(yè)認(rèn)為這是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能部門的作用，而財(cái)務(wù)部門收集的成本資料又往往有限，使其發(fā)揮不出應(yīng)有的作用，造成了成本管理和預(yù)算出現(xiàn)較大誤差。

（三）對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的投入非常大，而且周期長(zhǎng)，變現(xiàn)能力比較差，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，按期償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，貸款作為銀行資金的重要組成部分，一旦企業(yè)不能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行很好的預(yù)測(cè)及控制，則很容易出現(xiàn)到期無法償還債務(wù)的情況。

其次，利息的波動(dòng)，利息波動(dòng)會(huì)給房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成巨大的影響，事實(shí)上，央行每次加息不僅會(huì)增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本，還會(huì)給投資者的購房欲望造成打擊，這都屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的損失。

第三，再籌資的風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債比較高，企業(yè)將很難保證其償債能力，這樣企業(yè)一旦需要融資，難度也必然加大。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）加強(qiáng)企業(yè)融資管理

1.對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行完善，建立多元化的融資渠道

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際需求作為基礎(chǔ)，充分考慮到進(jìn)入市場(chǎng)的承載能力，對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化以及各種金融工具進(jìn)行積極地推進(jìn)，并鼓勵(lì)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過以上途徑能夠降低企業(yè)的融資成本，提升融資效率。此外，對(duì)國際先進(jìn)的金融工具及手段進(jìn)行引進(jìn)，發(fā)行 B 股、H 股、外匯債券等不僅可以促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)的國際化，還能夠?qū)H市場(chǎng)資金籌措面進(jìn)行擴(kuò)大。

具體的過程中，房地產(chǎn)金融立法主要應(yīng)從兩個(gè)方面出發(fā)：首先，對(duì)現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《證券法》、《保險(xiǎn)法》等法律法規(guī)進(jìn)行完善，改進(jìn)其不適用房地產(chǎn)金融發(fā)展的地方;其次，出臺(tái)相應(yīng)的法律及法規(guī)。通過法律上的改進(jìn)，將會(huì)給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來很大的促進(jìn)，這一點(diǎn)針對(duì)我國房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不成熟的現(xiàn)狀而言更為重要。

2.建立更為多元化產(chǎn)權(quán)投資模式

當(dāng)前，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，而且人民幣的利好因素也不再穩(wěn)定，但是整體而言，這些影響因素依舊處于一種積極的狀態(tài)，因此，我們依舊可以利用這些優(yōu)勢(shì)來吸引外資的投入。而在外資進(jìn)入的過程中，由于外企尚不具備獨(dú)立運(yùn)作的能力，因此，和本土企業(yè)進(jìn)行合作是一條必經(jīng)之路，而這也為我國的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了一個(gè)很好的渠道。

（二）建立健全成本管理體系

1.實(shí)行事前管理

要想實(shí)行事前管理，和加強(qiáng)內(nèi)部控制是離不開的。因此，我們要在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部加強(qiáng)成本管理的教育，使企業(yè)中的每一名員工都明白這是企業(yè)盈利的根本途徑。只有每人都具備了成本控制的意識(shí)和責(zé)任，才能真正的做好這一工作。

另外，在實(shí)行事前管理的過程中，成本發(fā)生之前，要對(duì)其進(jìn)行投資估算、設(shè)計(jì)概算以及工程的預(yù)算。在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，應(yīng)做到動(dòng)態(tài)調(diào)整目，并預(yù)測(cè)好可能超支的情況。只有從源頭上做好成本的控制，才能有效的杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。

2.建立成本管理責(zé)任體系

它是我們落實(shí)這一工作的依據(jù)，這一體系可以幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)成本控制。一般來說，這一體系主要包括了以下內(nèi)容：

首先，責(zé)任主體。開發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、拓展論證、施工、銷售以及客服等部門進(jìn)行明確的責(zé)任主體認(rèn)證，并對(duì)環(huán)節(jié)中的主導(dǎo)及配合部門進(jìn)行明確。

其次，做好責(zé)任范圍的劃分，在這個(gè)過程中，建造成本按發(fā)生程序進(jìn)行責(zé)任部門的劃分，建造成本以外則按照成本項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任范圍的劃分。

第三，考核指標(biāo)的確定，一般來說，我們要制定以定量指標(biāo)為主、定性指標(biāo)相結(jié)合的績(jī)效考核體系，即根據(jù)本企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況量化財(cái)務(wù)管理的具體工作內(nèi)容，確保各項(xiàng)工作都要切實(shí)可行的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，提高財(cái)務(wù)管理過程中各種數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性和有效性。

第四，設(shè)立評(píng)價(jià)部門，在各部門進(jìn)行自我評(píng)定的基礎(chǔ)上，評(píng)價(jià)部門對(duì)其分析成本管理的結(jié)果是否符合要求，是否符合宗旨等，并最終提出意見來指導(dǎo)工作的開展。

（三）對(duì)資金管理系統(tǒng)進(jìn)行完善，更好的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.將資金管理納入到全面預(yù)算管理體系之中

通過責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，能夠?qū)Y金的需求進(jìn)行較為準(zhǔn)確的估算和調(diào)度，進(jìn)而幫助房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低資金的成本，提升自己的利用率。另外，通過分析資金預(yù)算的執(zhí)行情況，還可以幫助其做好資金使用的反饋及修正。

2.實(shí)現(xiàn)結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)

財(cái)務(wù)管理的中心是資金管理，在企業(yè)的資金使用中，要做到合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，使資金用活。因此，實(shí)現(xiàn)結(jié)算中心形式的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)對(duì)提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金利用率有著重要的意義。具體來說，經(jīng)過合理的調(diào)度，可以更好的發(fā)揮出貨幣的時(shí)間價(jià)值。此外，在預(yù)付賬款我們要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收資金的管理，盡快的收回賒賬，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

3.在財(cái)務(wù)來往中落實(shí)好規(guī)章制度

對(duì)于貨幣收支、物質(zhì)轉(zhuǎn)移等活動(dòng)，要按照具體的情況進(jìn)行憑證的填制，并做好審核、登記以及清查等工作，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)的查清楚原因，并落實(shí)好相關(guān)的責(zé)任。在對(duì)外發(fā)包的工程中，尤其要注意建筑材料采購的管理。最后，在確保建筑質(zhì)量前提下，應(yīng)盡量降低采購價(jià)額，而且要對(duì)采購行為進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免采購中出現(xiàn)營私舞弊的現(xiàn)象。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理關(guān)系重大，但是由于其涉及環(huán)節(jié)較多，因此要做好這一工作并不輕松，本文的研究雖然對(duì)其有一定指導(dǎo)意義，但是更多的工作還需要我們立足企業(yè)實(shí)際，加強(qiáng)學(xué)習(xí)并不斷的對(duì)其進(jìn)行探索，只有這樣才能夠真正做好財(cái)務(wù)管理，為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供更多的助力。

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