黎琳

【摘要】2018年，房地產(chǎn)整體調(diào)控趨嚴，房地產(chǎn)市場遇冷，房企生存和競爭壓力大。在此背景下，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2018年半年報數(shù)據(jù)，結合行業(yè)基本面與發(fā)展趨勢，研究房企行業(yè)上市公司投資策略，提出對房企有價值的投資建議。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 上市公司 財務報表 經(jīng)營情況

2018上半年，在“房住不炒”、“堅決遏制房價上漲”以及“金融去杠杠”的整體調(diào)控基調(diào)下，各地政府紛紛進一步出臺或加強“五限”（限購、限貸、限價、限售、限簽）政策，融資難度增大以及銷售回款變慢對房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流造成了巨大的壓力。在此背景下，分析房地產(chǎn)上市公司2018年半年報中的關鍵財務指標，梳理和比較他們在發(fā)展速度、風險控制、盈利能力、營運能力等各方面的異同點，以進一步了解房地產(chǎn)企業(yè)和市場。

本文綜合中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2018年上市房企排名以及2018年房企銷售排名，共篩選出30家上市房企納入比較范圍，其中包括上交所7家、深交所6家、聯(lián)交所17家。

一、發(fā)展規(guī)模及成長性

從總資產(chǎn)情況看，達到萬億規(guī)模的企業(yè)依舊為中國恒大、碧桂園和萬科，2018上半年沒有其他房企沖進萬億規(guī)模。與2017年相比，碧桂園超過了萬科躍居第二名；華夏幸福發(fā)展速度下降，跌出前10榜單，招商蛇口順勢擠入前10。

在本次統(tǒng)計的前30家上市房企中，總資產(chǎn)百億規(guī)模的僅建業(yè)地產(chǎn)一家，其余均達到千億規(guī)模，從綠地控股（9038億）到藍光發(fā)展（1184億）梯隊依次拉開。其中最為集中的是一千億到三千億這個區(qū)間，共有16家房企。從2017年底至2018上半年，總資產(chǎn)規(guī)模發(fā)展速度最快的是旭輝控股，增長率高達49%；此外，富力、新城、碧桂園三家也發(fā)展較快，增速超過了30%；總資產(chǎn)規(guī)模雄踞第一的中國恒大放慢了增速，增長率為30家房企中排名最后，僅0.46%。具體排名見下表1。

可見，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭已經(jīng)進入白熱化，市場從藍海變成紅海，前5的龍頭企業(yè)總資產(chǎn)占前30企業(yè)的47%，行業(yè)集中度進一步提升。

二、營運能力及盈利性

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)運營的重要環(huán)節(jié)之一，存貨周轉(zhuǎn)的快慢直接關系到公司現(xiàn)金流，間接影響公司的戰(zhàn)略布局和投資決策，在調(diào)控趨緊、市場下行的環(huán)境下尤為重要。

表2為樣本房企存貨周轉(zhuǎn)及應收賬款周轉(zhuǎn)的情況排名，其中金茂存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)最少，存貨變現(xiàn)速度快；泰禾集團存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)最多，高達3211天，存貨變現(xiàn)速度慢。應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)最短的是正榮地產(chǎn)，中位數(shù)為金茂的11.59天，而排名在最后的中南建設和華夏幸福應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)本別高達87天、121天。

表3為樣本房企盈利排名情況，中海以排名第7位的總資產(chǎn)在凈利潤排名中位列第2，達204.5億，是當之無愧的“利潤之王”。華夏幸福在總資產(chǎn)排名中跌出前10，但凈利潤排名第9，龍湖未能在凈利潤上擠進前10。排名最后的建業(yè)地產(chǎn)凈利潤5.5億，約為恒大的十分之一。從銷售凈利潤看，央企招商蛇口以37.97%高居第一，且遠超第二名中海的27.3%，金科股份銷售凈利率最低僅5.1%。

三、資本結構及償債能力

和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)一直以高資產(chǎn)負債率著稱，表4是樣本房企的資產(chǎn)負債率及流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)排名情況。30家房企中，融創(chuàng)中國資產(chǎn)負債率最高，高達90.52%；中位數(shù)為中國恒大，資產(chǎn)負債率為81.66%；行業(yè)中資產(chǎn)負債率最低的是中海地產(chǎn)。

結合流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)的情況來看，融創(chuàng)中國流動資產(chǎn)占比排名僅第20，在房企中處于較低的水平；而中南建設兩個排名都很靠前，流動資產(chǎn)占比高達93.07%，其中存貨1214.80億元；中國金茂的流動資產(chǎn)占比在30家房企中排名最低，不到50%，流動資產(chǎn)中存貨361.73億，是30家房企中最少的，非流動資產(chǎn)中的土地使用權和固定資產(chǎn)極多，所以在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)這個指標上金茂遙遙領先。

在償債能力上，30家房企流動比率均超過1，中位數(shù)為1.54。中海地產(chǎn)在流動比率和現(xiàn)金比例兩項上都排名第一，短期償債能力較強；中國金茂由于存貨最少，影響了流動比率排在最后，現(xiàn)金比率0.25排在第8位；綠地控股現(xiàn)金比率僅0.14，排在最后。

四、投資策略及發(fā)展方向

2018上半年，“業(yè)務多元化”成為了很多房企的變革方向，繼恒大、萬達等房企率先完成更名后，今年又有保利、富力等企業(yè)進行了去地產(chǎn)化更名，以突顯公司多元業(yè)務發(fā)展的決心。除了傳統(tǒng)住宅投資開發(fā)以及物業(yè)管理外，地產(chǎn)公司紛紛涉足長租公寓、商業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育甚至農(nóng)業(yè)、人工智能等領域，這很大程度上是來自傳統(tǒng)住宅市場宏觀調(diào)控以及根本上土地供給有限的危機意識。到底是把傳統(tǒng)業(yè)務做精做細，還是多元化發(fā)展能夠在房地產(chǎn)市場波動的周期中屹立不倒、穩(wěn)步向前還不得而知。但是可以肯定的是，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了過去野蠻粗放增長的時期，在未來的發(fā)展中，細分領域更加精準的客戶和產(chǎn)品定位、過硬的產(chǎn)品質(zhì)量還是會成為房企的生存之道。