譚文斌

摘 要：近年來，隨著萬科的小股操盤的推行，業(yè)界中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)均積極效仿，社會輿論也持續(xù)地解構(gòu)和分析研究萬科所引進(jìn)使用的模式。本文從筆者集團(tuán)考慮引進(jìn)合作方時(shí)，對小股操盤的可行性進(jìn)行論證，闡述了小股操盤模式在實(shí)際應(yīng)用的優(yōu)缺點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：小股操盤;優(yōu)勢;優(yōu)點(diǎn);隱憂

小股操盤，顧名思義，是指企業(yè)在合作項(xiàng)目中不控股，但對項(xiàng)目擁有操盤權(quán)，通過輸出管理和品牌，利用成熟產(chǎn)品、制造體系、融資和采購資源的優(yōu)勢，獲取較大的項(xiàng)目效益。

一、小股操盤的現(xiàn)狀

小股操盤特點(diǎn)在于同股不同權(quán)。企業(yè)以較低的持股比重進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，依靠管理和品牌的輸出實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目的運(yùn)營管理，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模化擴(kuò)張。萬科、龍湖、旭輝、朗詩等優(yōu)質(zhì)企業(yè)均積極試水小股操盤，既利用外部資源，又搶占更多的市場份額;另一方面，其憑借更多的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營，提升品牌影響力，進(jìn)一步反哺業(yè)績。

提到“小股操盤”，絕對不能不提其中的佼佼者萬科。2014年3月，萬科正式向外界表示學(xué)習(xí)美國的鐵獅門，引入并推行“小股操盤”模式。隨后，萬科新增合作項(xiàng)目中小股項(xiàng)目的比重逐步上升，萬科的投資收益與凈資產(chǎn)收益率同時(shí)出現(xiàn)明顯的上升。萬科最經(jīng)典的是小股操盤的案例，要數(shù)云南萬科云上城項(xiàng)目，投資回報(bào)率高達(dá)987%，當(dāng)然這只是個(gè)個(gè)案。

在萬科的合作項(xiàng)目中，他們不是控股方，但項(xiàng)目仍然由萬科團(tuán)隊(duì)進(jìn)行操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用、采購等資源。而小股操盤者萬科，則能借此提高資金使用效率，放大自有資金投資回報(bào)率。在收益分配中，除了部分簡單按照股權(quán)比例分配外，萬科更多與合作方約定項(xiàng)目的預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)立浮動的分配方案。通常而言，萬科的收益包括三部分，分別是股權(quán)收益、項(xiàng)目管理費(fèi)和項(xiàng)目超額利潤分配。具體流程是先按照銷售收入收取固定比例的管理費(fèi)，再按照股權(quán)比例進(jìn)行收益分配;此外，依照在事前設(shè)立了浮動的分配方案，根據(jù)項(xiàng)目最終的收益情況，從而再獲取項(xiàng)目的超額利潤分配。

筆者就職的某集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部，對已經(jīng)通過招拍掛獲取的土地，想通過與合作方共同開發(fā)模式，獲取開發(fā)收益的成果。筆者在這背景下，接觸到小股操盤的操作模式，并在相應(yīng)的可行性研究中，逐步深入了解該開發(fā)模式。

二、小股操盤的基礎(chǔ)

通過小股操盤的特點(diǎn)，以及對應(yīng)的企業(yè)的案例，發(fā)現(xiàn)其的確具有無可比擬的優(yōu)點(diǎn)。即使同是小股操盤，股東們可以根據(jù)合作項(xiàng)目的特點(diǎn)或各自優(yōu)劣勢，采取靈活有效的模式，最終達(dá)到1+1>2的共贏局面。然而，不是所有的開發(fā)商參與投身小股操盤角色均如愿以償。畢竟，作為小股操盤方，一方面投入相對較少的“小盤”，另一方面要確保絕對控制“操盤”，這就需要具備強(qiáng)大的自身優(yōu)勢，讓合作方心悅誠服地交出操盤權(quán)，確保了控制權(quán)，才讓后續(xù)的收益變成現(xiàn)實(shí)。

（一）規(guī)模優(yōu)勢

操盤企業(yè)一般都是大型的房地產(chǎn)集團(tuán)，由于開發(fā)和銷售規(guī)模大，所以在市場議價(jià)能力強(qiáng)，集中采購規(guī)模大，成本低;融資成本在規(guī)模效應(yīng)的保障下降低;開發(fā)速度、區(qū)劃速度都快。

（二）產(chǎn)品優(yōu)勢

操盤企業(yè)經(jīng)過多年的積累，項(xiàng)目多，經(jīng)驗(yàn)足，客戶目標(biāo)需求的研究更為精準(zhǔn)，成熟的產(chǎn)品線可靈活調(diào)配，往往在匹配完項(xiàng)目特征后，就可以選擇用一種工廠流水線模式投入開發(fā)，項(xiàng)目產(chǎn)品均是快、很、準(zhǔn)。

（三）品牌優(yōu)勢

操盤企業(yè)的規(guī)模是日積月累的成果，在社會上擁有較高的認(rèn)可，更容易獲取大眾的接受和信用，因此更好的產(chǎn)品溢價(jià)就更容易獲取。

（四）信用優(yōu)勢

操盤企業(yè)往往已經(jīng)是主流大型的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，資產(chǎn)量巨大，獲利能力穩(wěn)定，企業(yè)信用良好，銀行貸款相對容易，也容易獲取地方政府的認(rèn)可和信任，達(dá)成相互合作。

三、小股操盤的優(yōu)點(diǎn)

當(dāng)操盤企業(yè)獲得控盤的權(quán)力，接下來就是操盤企業(yè)駕輕就熟的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營。俗語說，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，肯定可以事半功倍，讓股東們獲利也是順理成章。根據(jù)業(yè)內(nèi)小股操盤企業(yè)的數(shù)據(jù)，以及對相關(guān)案例的分析，本人覺得小股操盤的模式有以下的有點(diǎn)：

（一）資源優(yōu)化配置，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

合作的雙方一般是大型開發(fā)集團(tuán)充當(dāng)小股操盤的企業(yè)，一方是擁有資金、土地等優(yōu)勢非操盤企業(yè)。操盤企業(yè)擁有規(guī)模、產(chǎn)品、品牌、信用、經(jīng)驗(yàn)，非操盤方則具有資金、土地這類硬性的優(yōu)勢，兩者一拍即合，在各自范疇優(yōu)勢互補(bǔ)，資源得到更充分的優(yōu)化配置，整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也隨之降低。

（二）擴(kuò)大市場份額

對于小股操盤方，利用有限的資源搶占市場份額，為項(xiàng)目提供發(fā)展機(jī)會，為股東帶來更高收益，從而擺脫增長對股權(quán)融資的依賴，提高股東分配的能力。對于非操盤方，對合作開發(fā)項(xiàng)目可以選擇共同冠名，增加市場認(rèn)知度。

（三）品牌價(jià)值的體現(xiàn)

對于小股操盤方，對其品牌價(jià)值的展現(xiàn)尤為突出，企業(yè)的無形資產(chǎn)得到進(jìn)一步增長?？蓞⒖冀陙淼娜f科，萬科品牌優(yōu)勢和銷售規(guī)模成為其核心競爭力之一，帶動整個(gè)集團(tuán)凈資產(chǎn)溢價(jià)能力的提高。對于非控操方，也可以通過冠名使自身品牌得以發(fā)展。

（四）提升凈資產(chǎn)收益率，開拓獲利模式

對于小股操盤方，其通過品牌和管理的輸出，換取股權(quán)收益、管理費(fèi)和約定的溢價(jià)的收益，拓展獲利的模式，同時(shí)，其凈資產(chǎn)規(guī)模的降低，可以帶來凈利潤率和權(quán)益乘數(shù)的提高，從而提升凈資產(chǎn)收益率。

（五）降低資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化

對于小股操盤方，替代了財(cái)務(wù)杠桿，提高財(cái)務(wù)安全性，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。參考輕資產(chǎn)運(yùn)營模式是指企業(yè)緊緊抓住自身核心業(yè)務(wù)，將非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，操盤方小股參與，則是輕資產(chǎn)的體現(xiàn)。目前，多家傳統(tǒng)的重資產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)都在轉(zhuǎn)型，目標(biāo)變成輕資產(chǎn)企業(yè)，輕裝上陣，謀求更好的發(fā)展，這正符合該要求，不過值得注意的是，這個(gè)輕資產(chǎn)只針對小股操盤方，對于非操盤方，乃至整個(gè)項(xiàng)目來說，就不能簡單地直接用輕資產(chǎn)進(jìn)行定義。

（六）有助非操盤方吸取經(jīng)驗(yàn)

對于非操盤方，作為項(xiàng)目中相對弱勢的一方，不但可以獲取上述市場份額和品牌的推廣，而且可以通過派駐項(xiàng)目人員，學(xué)習(xí)和吸取現(xiàn)金的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，有助于自身的成長。

四、小股操盤的隱憂

小股操盤通過資源的整合，對部分規(guī)模仍未做大做強(qiáng)的中小房企，或者區(qū)域性的國企等來說，是具備不少吸引力。這些公司目前有錢、有地，但缺乏的是豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力，合作是一個(gè)適合事宜的選擇，既減少市場風(fēng)險(xiǎn)，也可以保障產(chǎn)品的價(jià)值。然而，任何東西都有兩面性，小股操盤的模式仍有不確定的課題在面前。

（一）風(fēng)險(xiǎn)的控制

采取小股操盤的核心的難題，是如何設(shè)計(jì)一套合理的機(jī)制。以往合作多方等股或者直接的大股東操盤時(shí)，一切都不是問題，然相反地，小股東來操盤就產(chǎn)生諸多的問題。如何設(shè)計(jì)，讓合作方認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)可控，又不影響絕對操盤的效率，是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的問題。不同合作方肯定有不同的利益訴求，在運(yùn)營和分配環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生矛盾。該類問題均建議事前在合作協(xié)議中予以明確，減少后期的矛盾升級，影響項(xiàng)目的推進(jìn)。

（二）運(yùn)營能力的保障

對于小盤控股方，要求其自身運(yùn)營操盤能力水平一定要高，實(shí)力雄厚，并具備可以應(yīng)對突發(fā)事件的經(jīng)驗(yàn)和能力。充足的運(yùn)營能力，方可保障項(xiàng)目的管控能力，保證項(xiàng)目運(yùn)作流程、產(chǎn)品輸出質(zhì)量不出現(xiàn)問題。從熟練性、可復(fù)制性的角度來說，就是小股操盤方應(yīng)具備較高的工廠化能力，否則規(guī)模膨脹而出現(xiàn)開發(fā)質(zhì)量問題是難以避免的。

（三）“貼牌”效應(yīng)

一方面，“貼牌”效應(yīng)源于萬科當(dāng)年的“貼牌開發(fā)”言論，以及曾在深圳收購現(xiàn)樓貼牌更名，進(jìn)而提價(jià)獲利的例子。冠名項(xiàng)目質(zhì)量是否按照原品牌的產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，一度成為外界的疑慮;另一方面，合作方都冠名的狀態(tài)下，出現(xiàn)質(zhì)量問題，追溯起來也較難明確最終責(zé)任，若處理不當(dāng)，使雙方品牌的價(jià)值受到侵蝕。

（四）規(guī)模擴(kuò)大與提升利潤的關(guān)系

對于小股操盤方，采取小股操盤模式進(jìn)行開發(fā)，小股操盤方規(guī)模得到擴(kuò)大，但同時(shí)，從大股操盤到小股操盤，務(wù)必會攤薄了項(xiàng)目的利潤。根據(jù)房企2017年年報(bào)中反映，多家提出小股操盤的金地、花樣年、遠(yuǎn)洋、濱江等企業(yè)大都出現(xiàn)銷售額大幅增長但營業(yè)收入下滑的現(xiàn)象，為了實(shí)現(xiàn)沖刺規(guī)模的目標(biāo)，小股操盤其實(shí)正在讓它們丟棄一些東西作為代價(jià)。如何在通盤考慮中權(quán)衡擴(kuò)大規(guī)模與提升利潤之間的關(guān)系，對開發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)。

（五）非操盤方成長得制約

對于項(xiàng)目的非操盤方，本來就缺乏經(jīng)驗(yàn)和規(guī)模，但在整個(gè)合作項(xiàng)目中，無法直接管控項(xiàng)目，積累經(jīng)驗(yàn)，將大大壓縮綜合實(shí)力較差的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展，一旦該類企業(yè)喪失自有的資金、拿地等優(yōu)勢，業(yè)務(wù)將無以為繼，面臨直接被市場淘汰的結(jié)局。

目前狀況而言，小股操盤的模式只是一種模式，優(yōu)缺點(diǎn)是并存的。不過，相信經(jīng)過一段時(shí)間的沉淀，眾多優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商會通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)會逐步完善，減少負(fù)面影響，或者采取更行之有效的金融手段予以替代，獲取更大的收益。

參考文獻(xiàn)：

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