蔣慧玲

摘 要：本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的基本含義的闡述，意識到匯算清繳在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的意義，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，提出房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作中風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)建議。希望在減少稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的同時(shí)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?所得稅 ?匯算清繳 ?風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)開展所得稅匯算清繳工作的意義在于防止稅務(wù)部門稽查風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，在合法合理的情況下進(jìn)行所得稅匯算清繳，便于企業(yè)及時(shí)掌握會計(jì)和稅法之間的差異，并根據(jù)相關(guān)稅法標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)對納稅內(nèi)容的優(yōu)化，從根源上避免各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，保證企業(yè)各項(xiàng)運(yùn)營活動有序落實(shí)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供廣闊的空間。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的基本概述

房地產(chǎn)的稅收收入，尤其是企業(yè)所得稅、增值稅和土地增值稅收入也隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展而逐年增加，成為了國家和地方稅收收入的重要組成部分。但由于房地產(chǎn)企業(yè)投入資本大，建設(shè)周期長，開發(fā)成本核算復(fù)雜，銷售方式多樣，涉及稅種多，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳的復(fù)雜性。從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度出發(fā)，通過全面實(shí)施所得稅匯算清繳，有效保證自身合法權(quán)益，強(qiáng)化企業(yè)稅收管理，能夠保證稅收申報(bào)工作效率的提高，防止稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）超額列支預(yù)提費(fèi)

根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。在實(shí)務(wù)中，很多房產(chǎn)公司對前期工程費(fèi)和材料費(fèi)用均按合同總價(jià)進(jìn)行預(yù)提10%，任意擴(kuò)大預(yù)提范圍。而建筑安裝工程費(fèi)、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施中，部分出包合同預(yù)提金額超過了合同總金額的10%，人為多預(yù)提計(jì)入成本，未嚴(yán)格按照文件執(zhí)行，稽查存在風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)面臨補(bǔ)繳企業(yè)所得稅和罰款滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）人為的推遲收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)周期長，屬于資金密集型企業(yè)，由于資金壓力大，企業(yè)前期為了節(jié)約現(xiàn)金流，在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)人為的推遲收入確認(rèn)時(shí)間，比如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，2018年8月與業(yè)主簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》并收取款項(xiàng)，竣工備案時(shí)間為2018年12月15日，而交房時(shí)間為2019年1月15日，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號通知中的第三條，只要滿足三個(gè)條件之一的就視為企業(yè)已完工，稅法上該房產(chǎn)公司2018年度已竣工驗(yàn)收備案，屬于銷售完工產(chǎn)品，符合稅法上確認(rèn)收入條件，而不能以會計(jì)上的交房確認(rèn)收入，因此該企業(yè)應(yīng)在2018年度計(jì)算其實(shí)際毛利額并且并入當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。例如該房產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目利潤較好，預(yù)計(jì)毛利率超過15%，則2018年度所得稅匯算清繳時(shí)就需要按規(guī)定確認(rèn)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際成本，這樣就會比按預(yù)計(jì)毛利率多繳納企業(yè)所得稅，因?yàn)榭缒辏藶橥七t收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)沒有按年度計(jì)算實(shí)際毛利額，則可能存在較大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）納稅評估風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行納稅評估的過程中，時(shí)常會存在混淆違規(guī)就籌劃界限現(xiàn)象，將否定企業(yè)合理納稅籌劃，企業(yè)將會面臨補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果房產(chǎn)公司只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，由于公司彌補(bǔ)虧損期5年，公司前期賣的全部是住宅，車位全部未賣，根據(jù)國稅發(fā)2009年31號文第十四條規(guī)定：“可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本”

公司就會出現(xiàn)前期多繳稅，后期賣車位，由于售價(jià)低，單方成本高，出現(xiàn)虧損的情況，如公司只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，就會出現(xiàn)虧損無法彌補(bǔ)的情況，讓企業(yè)陷入風(fēng)險(xiǎn)之中。這就需要公司相關(guān)人員，在前期做好納稅籌劃工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳工作中風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)建議

（一）強(qiáng)化內(nèi)部稽查 改善超額列支預(yù)提費(fèi)用問題

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的超額列支預(yù)提費(fèi)用問題屢見不鮮，這為企業(yè)帶來較大的所得稅風(fēng)險(xiǎn)。針對這一問題，企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化稽查工作，嚴(yán)格按照當(dāng)前針對房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅制度，杜絕任意擴(kuò)大預(yù)提范圍的情況，以合同總金額10%為上限，嚴(yán)格控制在10%以內(nèi)，降低超額列支預(yù)提費(fèi)用情況的發(fā)生率。此外為強(qiáng)化稽查效果，企業(yè)可制定責(zé)任問責(zé)制，一旦超出10%，就需要追究相關(guān)責(zé)任人，給予扣除獎金等處罰方案，情節(jié)嚴(yán)重責(zé)，考慮降職、解聘等方案，以提升相關(guān)人員的重視程度，最大程度杜絕超額列支預(yù)提費(fèi)用問題，從而有效規(guī)避此類所得稅風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）針對收入確認(rèn)方面的建議

房產(chǎn)公司要掌控好各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，尤其是企業(yè)竣工結(jié)算時(shí)點(diǎn)、房屋交接手續(xù)辦理時(shí)點(diǎn)、竣工備案時(shí)點(diǎn)等。如果房產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，利潤較高，大于預(yù)計(jì)毛利額15%，如果剛好在跨年的節(jié)點(diǎn)上，由于房產(chǎn)公司資金占用大，銷售金額大，房產(chǎn)公司一旦確認(rèn)收入，都要計(jì)算繳納所得稅額，這時(shí)，提前做好稅務(wù)籌劃，就可以依法依規(guī)的推遲收入確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納稅款，避免先墊支稅款，為企業(yè)贏取足夠的現(xiàn)金流，有效的利用資金的時(shí)間價(jià)值。因此建議房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)綜合的權(quán)衡分析，考慮哪種收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)能最大程度為企業(yè)節(jié)支增益，制定最為有利的收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)，而不是一刀切統(tǒng)一的人為推遲收入確認(rèn)。

（三）構(gòu)建納稅風(fēng)險(xiǎn)的全面評估機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅風(fēng)險(xiǎn)評估時(shí)，時(shí)常會出現(xiàn)混淆、違規(guī)的問題，此種問題的成因主要是因?yàn)橄嚓P(guān)人員沒有全面領(lǐng)會當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅相關(guān)制度、法規(guī)。同時(shí)企業(yè)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制存在漏洞。針對這一問題，建議企業(yè)對現(xiàn)有的稅務(wù)工作人員開展專項(xiàng)培訓(xùn)，確保人員能夠全面領(lǐng)會相關(guān)制度與法規(guī)，為提高培訓(xùn)效果，可在培訓(xùn)后開展考核，考核與獎金掛鉤，提升人員參與培訓(xùn)的積極性。此外還應(yīng)完善現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，企業(yè)的財(cái)務(wù)部門成立專門的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估小組，對制定的所得稅籌劃方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，多方復(fù)審，或聘請更加專業(yè)的稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)，評估風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

總而言之，做好房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳風(fēng)險(xiǎn)管理工作，對引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展起到了重要意義，同時(shí)還能更好的滿足稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際要求，保證企業(yè)可以在市場競爭中穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)納稅人應(yīng)該根據(jù)稅法標(biāo)準(zhǔn)，行使對應(yīng)的納稅職責(zé)，保證企業(yè)的合法權(quán)益，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，采用稅務(wù)代理等方式，減少匯算清繳過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，從而給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供條件。

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