覃剛

覃剛 1978年5月出生，1999年畢業(yè)于湖北省人民警察學(xué)校。1999年7月至2001年3月，在湖北恩施州咸豐縣公安局任職警察；2001年辭職，2005年考取華中師范大學(xué)碩士研究生，2008年畢業(yè)取得教育學(xué)碩士學(xué)位，同年進(jìn)入華中師范大學(xué)漢口分校任教；2009年考取華中師范大學(xué)在職博士研究生，2013年畢業(yè)取得教育學(xué)博士學(xué)位并留校任教；2016年，考取國(guó)家司法考試，現(xiàn)為湖北今天（東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）律師事務(wù)所律師，專業(yè)領(lǐng)域?yàn)闋?zhēng)議解決和涉農(nóng)法律服務(wù)。

村民取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，往往由于各種原因而不親自耕種；為避免土地閑置，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可能會(huì)把土地交由別人耕種；若干年后，情況發(fā)生變化，圍繞土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛時(shí)有發(fā)生，那么，在當(dāng)事人一方主張是轉(zhuǎn)讓，另一方主張是代耕時(shí)，該糾紛的性質(zhì)應(yīng)如何認(rèn)定？涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)需要注意什么問(wèn)題？我們以一個(gè)案例來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。

1 案情簡(jiǎn)介

2 處理結(jié)果

20世紀(jì)90年代土地二輪承包期間，王某某及其家庭成員權(quán)某某、王某分到承包地0.304 hm2，并獲得徐州市賈汪區(qū)人民政府頒發(fā)的農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書，土地清冊(cè)登記名字為王某某。2002年11月，王某某將其中的0.128 hm2土地流轉(zhuǎn)給了劉某某耕種，稅收也由劉某某自行承擔(dān)，村委會(huì)在承包土地清冊(cè)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證上作了記載。后王某某與劉某某就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)屬產(chǎn)生爭(zhēng)議，王某某認(rèn)為是委托劉某某代為耕種，劉某某認(rèn)為是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已經(jīng)發(fā)生流轉(zhuǎn)，其已獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。從2002年11月至2016年7月起訴之日，涉案土地一直由劉某某耕種，從2011年6月經(jīng)賈汪區(qū)青山泉鎮(zhèn)調(diào)解中心調(diào)解之后，爭(zhēng)議土地的各項(xiàng)農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼一直由王某某領(lǐng)取。

2011年6月，經(jīng)鎮(zhèn)政府調(diào)解，出具調(diào)解意見(jiàn)，①經(jīng)查土地承包清冊(cè)，涉案土地仍登記在王某某冊(cè)上，現(xiàn)土地承包權(quán)屬確認(rèn)，涉案土地為王某某所有；②土地承包清冊(cè)轉(zhuǎn)包記錄，村委會(huì)給予更改記錄，并說(shuō)明：劉某某未在協(xié)議上簽字的原因是2004年燒樹(shù)補(bǔ)償未達(dá)成一致。該協(xié)議僅王某某簽字，劉某某未簽字。后村委會(huì)根據(jù)該調(diào)解意見(jiàn)將承包土地清冊(cè)及王某某土地承包經(jīng)營(yíng)證上作出變更登記，注明涉案土地系從劉某某處轉(zhuǎn)來(lái)。

2013年11月，徐州市賈汪區(qū)青山泉鎮(zhèn)人民政府作出信訪答復(fù)意見(jiàn)，確認(rèn)涉案土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸王某某所有，劉某某應(yīng)該將土地歸還，交由王某某承包經(jīng)營(yíng)。鑒于目前該土地已被劉某某種植了小麥，劉某某應(yīng)于2014年6月麥?zhǔn)蘸蠼怀鐾恋?。土地交接事宜由村委?huì)負(fù)責(zé)。

2014年7月，徐州市賈汪區(qū)人民政府作出信訪事項(xiàng)復(fù)查意見(jiàn)書，認(rèn)定該糾紛應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟途徑解決。

2014年，王某某向賈汪區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)涉案土地承包權(quán)為其所有。

一審法院判決劉某某于2016年春麥?zhǔn)蘸?0日內(nèi)將王某某名下的0.128 hm2涉案土地返還給王某某。劉某某不服一審判決，提起上訴。

2016年9月，二審法院經(jīng)審理，維持原判。

3 律師分析

本案中，王某某在土地二輪承包中取得0.304 hm2承包地，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地承包法》第十五條、第十六條第（一）款、第三十二條，王某某與村集體組織建立了承包關(guān)系，并依法享有將該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式再行流轉(zhuǎn)的權(quán)利。依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地承包法》第三十九條，承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的承包關(guān)系不變。承包方將土地交由他人代耕不超過(guò)1 a的，可以不簽訂書面合同。王某某作為承包方，與劉某某口頭約定將涉案土地交由劉某某實(shí)際耕種，如果不超過(guò)1 a是可以的，但超過(guò)1 a就應(yīng)該簽書面合同，本案中劉某某代耕的時(shí)間已經(jīng)超過(guò)了1 a，因此，雙方之間應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。在代耕期間，王某某與發(fā)包方即村集體組織之間的承包關(guān)系不變。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地承包法》第三十七條，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。本案中，王某某與劉某某并未就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)簽訂書面合同，只是口頭約定由劉某某耕種爭(zhēng)議的土地，同時(shí)，也沒(méi)有就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題取得村集體的同意，因此不能認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)包或出租關(guān)系。

王某某與劉某某之間沒(méi)有約定流轉(zhuǎn)期限，其可以通知?jiǎng)⒛衬畴S時(shí)解除合同，并留出合理期限以收回土地。法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十七條，當(dāng)事人對(duì)轉(zhuǎn)包、出租地流轉(zhuǎn)期限沒(méi)有約定或者約定不明的，參照《合同法》第二百三十二條規(guī)定處理；除當(dāng)事人另有約定或者屬于林地承包經(jīng)營(yíng)外，承包地交回的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在農(nóng)作物收獲期結(jié)束后或者下一耕種期開(kāi)始前。根據(jù)《合同法》第二百三十二條，當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。依據(jù)《合同法》第六十一條，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

因此，王某某作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的出租方，有權(quán)隨時(shí)中止租賃關(guān)系并要求劉某某返還爭(zhēng)議的土地。

4 結(jié)論及建議

家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換或其他方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)的時(shí)候，一定要簽訂書面合同，這既是對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓方利益的保護(hù)，也是對(duì)受讓方利益的保護(hù)。如果是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，則還要取得村集體組織的同意，并且在合同內(nèi)容的設(shè)定中，要詳細(xì)約定如下條款：雙方當(dāng)事人的姓名、住所；流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級(jí)；流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；流轉(zhuǎn)土地的用途；雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；違約責(zé)任。

提示一點(diǎn)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，作為受讓一方的當(dāng)事人最好是向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，因?yàn)槿绻麤](méi)有登記，則不能對(duì)抗善意第三人。通俗地說(shuō)，就是如果有第三人不知道當(dāng)事人之間有約定，其通過(guò)互換、轉(zhuǎn)讓取得爭(zhēng)議土地的時(shí)候，作為受讓一方的當(dāng)事人可能因?yàn)闆](méi)有登記而無(wú)法對(duì)抗善意第三人。