劉毅 馬行天 曹涵

摘要：土地是油田企業(yè)資產(chǎn)的重要構(gòu)成部分，對土地資產(chǎn)展開分析與評價是促進油田企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過對當前油田企業(yè)土地資產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，提出油田企業(yè)土地資產(chǎn)評價指標體系設(shè)計的基本思路，進一步探討適合油田企業(yè)土地資產(chǎn)評價指標體系，有利于油田企業(yè)對土地資產(chǎn)做出全面合理評價。

Abstract： Land is an important component of oilfield enterprise assets. The analysis and evaluation of land assets is a key link to promote the sustainable development of oilfield enterprises. Based on the analysis of the current status of land assets of oilfield enterprises， the basic ideas of the design of land assets evaluation index system for oilfield enterprises are put forward， and the index system of land assets evaluation suitable for oilfield enterprises is further explored， which is conducive to the comprehensive and reasonable evaluation of land assets by oilfield enterprises.

關(guān)鍵詞：油田企業(yè);土地資產(chǎn);評價指標體系

Key words： oilfield enterprise;land assets;evaluation index system

中圖分類號：F407.22;F272 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）13-0007-03

0 ?引言

油氣資源的采掘和加工需要依托大量土地來完成，對土地具有極強的依賴性。我國油田企業(yè)土地存量巨大，點多面廣，區(qū)域分散，土地來源復(fù)雜，土地管理集約化水平不高，重油輕地，重用輕管，閑置廢棄現(xiàn)象嚴重。對土地資產(chǎn)展開分析與評價，實現(xiàn)油田土地的高效集約化管理，是促進油田企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1 ?油田企業(yè)土地資產(chǎn)評價指標體系設(shè)計的基本思路

對土地資產(chǎn)實施評價與分析是以油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理目標為依據(jù)，運用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計等多種方法，構(gòu)建相應(yīng)的指標體系，依照規(guī)范的評價標準，通過定量對比分析，對土地資產(chǎn)一定經(jīng)營期間的經(jīng)營成果做出客觀、公允的評價。油田土地資產(chǎn)評價體系設(shè)計的基本思路是：首先，以油田企業(yè)土地資產(chǎn)評價的目的為導(dǎo)向，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的全過程管理和價值化管理。其次，設(shè)計土地資產(chǎn)評價指標，包括評價指標和指標計量。評價指標選擇包括定性指標和定量指標。通過采用經(jīng)濟或財務(wù)的定量指標以實現(xiàn)土地資產(chǎn)評價價值管理大目標。指標計量是對土地資產(chǎn)評價指標內(nèi)涵的數(shù)量表達，是開展土地資產(chǎn)評價的關(guān)鍵所在。最后，設(shè)計相應(yīng)的評價方法，選用多指標綜合評價法。

2 ?土地資產(chǎn)評價指標的選擇

2.1 土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標

利用結(jié)構(gòu)指標可以考察土地總量中某種類別土地形成與安排的合理性，以協(xié)調(diào)土地經(jīng)營管理活動。

2.1.1 不同利用水平土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標

油田土地根據(jù)不同利用水平可分為建設(shè)用地和閑置土地。其中：建設(shè)用地是指油田企業(yè)支付一定投資費用，以取得油氣產(chǎn)品為主要目的，通過工程方式為油田各項建設(shè)提供的土地;閑置土地是指未動工開發(fā)的油田建設(shè)用地，也包括廢棄井場、礦區(qū)、鉆探施工等荒蕪?fù)恋亍?/p>

其中：建設(shè)用地資產(chǎn)總額、閑置土地資產(chǎn)總額和土地資產(chǎn)總額分別是指建設(shè)用地、閑置土地和土地資產(chǎn)的賬面成本，考慮到油田企業(yè)EVA績效考核的實際，應(yīng)將建設(shè)用地資產(chǎn)總額、閑置土地資產(chǎn)總額和土地資產(chǎn)總額按公允價值調(diào)整（即土地使用權(quán)的評估值）。

2.1.2 不同產(chǎn)權(quán)屬性的土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標

油田企業(yè)五種產(chǎn)權(quán)屬性（劃撥、出讓、租賃、授權(quán)、國家出資）的土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)百分比分別為：

2.1.3 不同用途土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標

根據(jù)《國家標準土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）相關(guān)規(guī)定，石油天然氣設(shè)施用地中用于石油、天然氣開采的用地應(yīng)屬于采礦用地，用于管道建設(shè)的用地屬于交管道運輸用地。當然，還包括礦區(qū)（服務(wù)）用地。

其中：采礦用地資產(chǎn)總額、運輸用地資產(chǎn)總額、礦區(qū)用地資產(chǎn)總額和土地資產(chǎn)總額分別是指建設(shè)用地、閑置土地和土地資產(chǎn)的賬面成本，同樣需要按公允價值調(diào)整。

2.2 土地資產(chǎn)運營能力指標

土地資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)土地資產(chǎn)生產(chǎn)運營和管理效率的一項指標，包括：

2.2.1 油田土地資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

2.2.2 油氣資產(chǎn)商業(yè)開發(fā)周期

油氣資產(chǎn)商業(yè)開發(fā)周期可以認為是油氣資產(chǎn)的全生命周期的前端，油氣資產(chǎn)是油氣儲量經(jīng)濟壽命的全生命周期的價值體現(xiàn)，分為儲量發(fā)現(xiàn)、勘探開發(fā)、儲量評估、儲量核銷、儲量枯竭五個階段。因此，油氣資產(chǎn)商業(yè)開發(fā)周期是指油田土地資產(chǎn)獲取，特別是油田穩(wěn)產(chǎn)運營的時間段。

2.3 土地資產(chǎn)利用效率指標

2.3.1 土地資產(chǎn)集約度

土地資產(chǎn)集約度是指在油氣企業(yè)生產(chǎn)過程中，單位面積土地上投入的資本、勞動等生產(chǎn)要素總額。

其中：年營業(yè)成本費用總額包括營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、各項期間費用等。影響土地資產(chǎn)集約度的因素還包括土地價格、土地面積、用途與區(qū)位、勘探開發(fā)技術(shù)、稅收、土地政策等。

2.3.2 合理井（管）網(wǎng)密度

合理井網(wǎng)密度不僅包括基本建設(shè)總投資額和投資回收期內(nèi)操作費用的總和，也包括由于采用先進井網(wǎng)設(shè)計方法導(dǎo)致少打井而節(jié)約的成本。

2.3.3 土地資產(chǎn)過程管理的效率

該指標主要包括：①土地再利用;②油氣資產(chǎn)設(shè)計、造價、技術(shù)、HSE等部門齊抓共管;③采用有效管理手段和方法等土地節(jié)約集約的程度。

2.4 土地資產(chǎn)效益水平指標

2.4.1 單位土地油氣生產(chǎn)率

該指標用來表示油氣產(chǎn)出總量與投入土地的比率。但應(yīng)該注意，單位土地油氣生產(chǎn)率的提高是由于油氣勘探開發(fā)技術(shù)進步和勞動技能的改善。計算公式為：

其中，分子分母的計算口徑必須一致，即應(yīng)按各油氣產(chǎn)出（組織）單元年產(chǎn)油氣當量與對應(yīng)土地面積計算。

2.4.2 土地資產(chǎn)利潤率

該指標是指企業(yè)在一段時間內(nèi)實現(xiàn)的息稅前利潤在同期土地資產(chǎn)平均占用額的相對比重。計算公式為：

2.4.3 土地資產(chǎn)成本費用率

該指標是指土地資本投入占總產(chǎn)出的比率，其計算公式為：

2.4.4 土地資產(chǎn)邊際利潤率

該指標指年度新增土地資產(chǎn)所帶來的企業(yè)利潤的增加，其計算公式為：

2.5 土地資產(chǎn)內(nèi)部收益率指標

該指標描述了土地資產(chǎn)在壽命周期的真實收益率，其計算公式為：

其中：土地資產(chǎn)未來現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值是指土地資產(chǎn)自身未來的獲利能力，是整個油氣（服務(wù)）資產(chǎn)組土地資本投入的個別收益。在計算現(xiàn)值時，要特別注意折現(xiàn)率的選擇，應(yīng)充分考慮各種風險價值，如安全風險、法律風險等。該指標一個引申的指標為：

2.6 土地資產(chǎn)增值指標

該類主要針對與油氣企業(yè)存量土地價值和效益評價。

2.6.1 土地資產(chǎn)市賬比

該指標描述了土地資產(chǎn)保值增值的能力，其計算公式為：

2.6.2 土地再利用增值率

該指標主要針對油田企業(yè)閑置土地再利用水平，描述了土地資產(chǎn)集約生產(chǎn)形成的保值增值的能力，其計算公式為：

3 ?基于價值實現(xiàn)的油氣企業(yè)土地資產(chǎn)評價指標體系框架

從土地資產(chǎn)經(jīng)營的角度看，資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力和安全性是實現(xiàn)油田企業(yè)土地資產(chǎn)價值管理三大邏輯切入點。油田企業(yè)土地資產(chǎn)評估指標體系的基本框架就是圍繞著三個方面而建立（見表1）。

對于油田企業(yè)土地資產(chǎn)而言，資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力和資產(chǎn)安全是相互關(guān)聯(lián)的。盈利能力的高低受土地資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)安全性直接影響。三者共同決定了油氣企業(yè)土地資產(chǎn)價值的實現(xiàn)，可以為土地資產(chǎn)取得與占用（投資策略）、土地利用（應(yīng)用策略）和土地處置提供決策參考。關(guān)于土地資產(chǎn)評價體系在企業(yè)土地價值實現(xiàn)中的地位與作用，見圖1。

4 ?油田企業(yè)加快土地資產(chǎn)評價指標體系制度建設(shè)的對策建議

開展土地資產(chǎn)分析與評價，是油田企業(yè)土地資產(chǎn)價值管理和經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)。應(yīng)充分利用土地資產(chǎn)分析評價指標體系中土地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、土地資產(chǎn)運營能力、土地資產(chǎn)效益、土地資產(chǎn)增值以及土地資產(chǎn)內(nèi)部收益率等指標，通過分析評價，全面掌握存量土地資產(chǎn)使用效率和效果。按照加強風險控制的要求，建立業(yè)務(wù)流程，梳理經(jīng)營風險，制定并實施存量土地管理內(nèi)控體系。

第一，將土地資產(chǎn)評價指標體系作為制定土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。應(yīng)建立完善合理的土地資產(chǎn)評價指標體系，以其作為油田企業(yè)對土地利用科學(xué)規(guī)劃的依據(jù)，促進土地資產(chǎn)評價分析工作的有效開展。

第二，建立科學(xué)合理的土地資產(chǎn)評價指標體系決策支持系統(tǒng)。在油田企業(yè)土地管理信息系統(tǒng)中導(dǎo)入土地資產(chǎn)評價指標體系，實現(xiàn)油田土地資產(chǎn)全方位數(shù)據(jù)集成和動態(tài)評價，實時更新、實時監(jiān)控，為土地資產(chǎn)高效管理提供決策支持。

第三，實現(xiàn)對單宗土地資產(chǎn)的智能化分類、分級和動態(tài)價值評估。根據(jù)評價結(jié)果，對每一宗土地給出相應(yīng)的資產(chǎn)處置建議，包括增加投資、減少投資、停止投資、持有、復(fù)墾、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、置換、出讓等。

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