陳靜

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的完善推動(dòng)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的迎來(lái)了發(fā)展高潮。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也成為了我國(guó)的稅收占比最高的行業(yè)。由此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高市場(chǎng)占有率，就必須加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理效率，提高內(nèi)部控制的強(qiáng)度。本文首先分析我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制方面面臨的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題提出解決內(nèi)部控制問(wèn)題的對(duì)策。

近年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)非公有制企業(yè)比重較大，引起了業(yè)界人士對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的重視。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)直接影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，也關(guān)系到人們的生活質(zhì)量，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)直接關(guān)系著人們對(duì)住房剛需。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。然而，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平較低，影響到了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康有序的運(yùn)營(yíng)。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境的建設(shè)差，內(nèi)部控制現(xiàn)狀面臨著較多的問(wèn)題，目前，內(nèi)部控制環(huán)境差體現(xiàn)在幾個(gè)方面。第一，企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部控制的重視不夠。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，民營(yíng)企業(yè)的存在形式為主，因?yàn)槠髽I(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)較淺薄。第二，地產(chǎn)商業(yè)的企業(yè)的內(nèi)部人員綜合素質(zhì)普遍較低。人力資源的整合和優(yōu)化影響到了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康運(yùn)行，有效人力資源利用是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)盈利目標(biāo)的保障。第三，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部人員綜合素質(zhì)低，導(dǎo)致對(duì)內(nèi)部控制理解和認(rèn)識(shí)能力差，執(zhí)行內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督的力量薄弱。

（二）風(fēng)險(xiǎn)防范缺位

不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的存活時(shí)間短，很大原因是由于企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)，無(wú)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確的判斷和風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估。其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)的投資就是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大、不確定因素較大的投資產(chǎn)品，企業(yè)的破產(chǎn)意味著風(fēng)險(xiǎn)的防范失敗。由于投資經(jīng)營(yíng)未知因素較多，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)更大?，F(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資面臨著一些資金問(wèn)題，如資金鏈斷裂，資金變現(xiàn)能力弱、資金周轉(zhuǎn)慢等，資金的問(wèn)題給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了變數(shù)。此外，全球性的市場(chǎng)事件也會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，例如，金融危機(jī)的爆發(fā)就影響了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行。另外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力與風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)差，難于準(zhǔn)確估算商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)大小、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模。

（三）內(nèi)部控制執(zhí)行力弱

我國(guó)的部分商業(yè)地產(chǎn)公司存在著徇私舞弊的情況，企業(yè)工作人員貪污、損公拿回扣等現(xiàn)象頻發(fā)，更有甚者涉及職務(wù)犯罪，擠占企業(yè)資金，這些都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行缺位的結(jié)果，影響了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康有序的運(yùn)行。部分企業(yè)建立的內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)，僅僅為了應(yīng)對(duì)審計(jì)部門的審計(jì)或檢查來(lái)建立，無(wú)法落實(shí)制度。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的制度性建設(shè)生搬硬套，不具有實(shí)踐性。企業(yè)的內(nèi)控制度受到人情因素影響較大，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)處于無(wú)序狀態(tài)。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)策

（一）營(yíng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境

營(yíng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境是首要步驟。內(nèi)部控制環(huán)境關(guān)系了內(nèi)部控制制度建立和施行，因此，構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。首先，地產(chǎn)企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)，樹立現(xiàn)代內(nèi)部控制管理理念，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)。其次，企業(yè)的工作人員應(yīng)有全局意識(shí)，意識(shí)內(nèi)部控制的重要性，企業(yè)加強(qiáng)對(duì)員工風(fēng)險(xiǎn)管理的培訓(xùn)。另外，提高企業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，杜絕急功近利而盲目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的行為，給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。必要時(shí)進(jìn)行廉潔自律、依法辦事的職業(yè)道德素養(yǎng)教育，以及內(nèi)部控制專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。

（二）構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)不可避免存在多種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，包括營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)，采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等等，因此，企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)該納入到企業(yè)的管理中。首先，風(fēng)險(xiǎn)防范的實(shí)際現(xiàn)實(shí)環(huán)境是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的客觀因素，從實(shí)際環(huán)境出發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)防范，更具有科學(xué)性。其次，構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，建立系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，擴(kuò)大企業(yè)內(nèi)控的范圍，涵蓋風(fēng)險(xiǎn)管理體系這項(xiàng)內(nèi)容。再次，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要主營(yíng)業(yè)務(wù)就是地產(chǎn)投資，而投資是資金的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作的過(guò)程，因此，企業(yè)的投資項(xiàng)目都需風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，資金項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不僅包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，還包括資金投資預(yù)算與資金集中管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通常，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投資運(yùn)行資金投入渠道單一，銀行來(lái)源占比高，資金成本結(jié)構(gòu)單一化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是較大的，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)豐富多種融資渠道，實(shí)現(xiàn)多手段多方式融資等。此外，地產(chǎn)工程項(xiàng)目主要以建筑工程為主，而往來(lái)賬目多且復(fù)雜，及時(shí)處理應(yīng)付應(yīng)收款項(xiàng)，減少資金的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，實(shí)現(xiàn)合同的全方位的監(jiān)控。因此，對(duì)每一項(xiàng)合同的資金支出進(jìn)行嚴(yán)格審批，根據(jù)審批的業(yè)務(wù)流程計(jì)劃資金的往金額，對(duì)每個(gè)合同項(xiàng)目設(shè)立資金的上下限，嚴(yán)格控制合同的金額。當(dāng)合同資金流向出現(xiàn)問(wèn)題，預(yù)警機(jī)制將自動(dòng)啟動(dòng)，力爭(zhēng)把合同風(fēng)險(xiǎn)控制在安全范圍。

（三）強(qiáng)化投資決策控制

從實(shí)際情況研究發(fā)現(xiàn)，受種種主客觀因素地影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開展每筆投資并未都可以實(shí)現(xiàn)完全盈利，甚至部分還出現(xiàn)了虧損。造成這一結(jié)果原因多半是投資決策不當(dāng)，同時(shí)現(xiàn)階段部分企業(yè)仍舊采用傳統(tǒng)方式?jīng)Q定項(xiàng)目投資且過(guò)于看重資產(chǎn)增長(zhǎng)，這就很容易忽視了自身債務(wù)承擔(dān)能力以及資金回籠速度，如此一旦出現(xiàn)意外狀況將會(huì)拖累到企業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。為此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理者除了要正確看待項(xiàng)目投資以外，還必須建立起一套較為完善的考察、評(píng)估以及決策機(jī)制，同時(shí)在該過(guò)程中落實(shí)好監(jiān)督，以此最大限度地確保投資科學(xué)合理。

（四）重視企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)與監(jiān)督職能

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是保障企業(yè)內(nèi)部控制有效實(shí)施的保障，也是企業(yè)內(nèi)部控制制度的一項(xiàng)補(bǔ)充策略。企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)是對(duì)企業(yè)的流程和財(cái)務(wù)核算進(jìn)行審計(jì)，依照財(cái)務(wù)制度審核每一項(xiàng)資金的動(dòng)態(tài)流。這是風(fēng)險(xiǎn)防范的事前手段，是內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)的制約的最有效的策略，企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)中能及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)部控制漏洞，及時(shí)調(diào)整和彌補(bǔ)。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重視審計(jì)力量，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督與管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)管其職能。而發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的重要意義就在于保持內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。由于內(nèi)部審計(jì)牽涉部門較多，必要環(huán)節(jié)還會(huì)影響上層決策，保證權(quán)威性，成立企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部審計(jì)部門，不受企業(yè)高層決策控制，保證獨(dú)立審計(jì)的地位。此外，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)審計(jì)人員的審計(jì)水平，及時(shí)發(fā)現(xiàn)條款、財(cái)務(wù)資料等不合理或改動(dòng)或未經(jīng)授權(quán)的地方，出具有參考意義的書面評(píng)估意見，為防范內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)提供有效證據(jù)。

總之，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制的建設(shè)是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。需要實(shí)踐的驗(yàn)證，長(zhǎng)期的完善。在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的大環(huán)境中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制制度體系，轉(zhuǎn)變對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的認(rèn)知，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能真正落實(shí)內(nèi)部控制的有效作用，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。（作者單位：寧波深國(guó)投商用置業(yè)有限公司）