范春媛

本文主要分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)在其財(cái)務(wù)管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其形成原因進(jìn)行了探討，結(jié)合自己的思考，給出了相對(duì)應(yīng)的解決措施，主要是從以下三個(gè)方面入手：積極做好項(xiàng)目開發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。希望幫助我國的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身在財(cái)務(wù)管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的防范，從而為實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展保駕護(hù)航。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

（一）資金再籌集的難度大

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的主要模式是對(duì)項(xiàng)目實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，可是如果這一模式想要實(shí)現(xiàn)成功的運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須源源不斷的注入大量的資金作為支撐?？墒怯捎谖覈蠖鄶?shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，所以不斷增長(zhǎng)的負(fù)債率使得債權(quán)人的債權(quán)難以得到有效的保障，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債融資。對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們大多數(shù)都存在著連鎖籌資擔(dān)保鏈，如果這一鏈中的某一環(huán)出現(xiàn)了斷裂，那么企業(yè)的再籌風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)進(jìn)一步加大，最終會(huì)對(duì)企業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)埋下不小的安全隱患。

（二）債務(wù)償還的難度不斷加大

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的初始階段實(shí)行的是寬進(jìn)嚴(yán)管，因此引入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)不需要太多的資本金，不少的企業(yè)都是負(fù)債進(jìn)入的，其開發(fā)資金的獲得主要是通過借貸的方式，自有資本金的比例比較小。盡管在我國已經(jīng)實(shí)行了資本金制度，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是在高負(fù)債率中運(yùn)行?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率大多數(shù)都超過了60%這一安全警戒線，平均達(dá)到了75%甚至更高，如此一來就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的還債風(fēng)險(xiǎn)，如果還債不及時(shí)，還會(huì)對(duì)企業(yè)的信譽(yù)產(chǎn)生不同程度的影響。

（三）利率的不確定性加劇了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平來對(duì)存貸款利率進(jìn)行適時(shí)調(diào)整的，其變動(dòng)的幅度會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本產(chǎn)生比較直接的影響。所以，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，存貸利率的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是很難進(jìn)行預(yù)測(cè)和把握的，因?yàn)槔实牟淮_定性必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的成本和預(yù)期收益的不確定性。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

（一）企業(yè)對(duì)資金缺乏科學(xué)、合理的預(yù)算

我國的房地產(chǎn)開發(fā)是一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目對(duì)資金的需求量是巨大的。隨著我國的建筑造價(jià)和地價(jià)不斷沖高，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求，要求其投入越來越多的資金，但是由于房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過程，因此對(duì)資金的占有時(shí)間就比較長(zhǎng)。一些企業(yè)在決定開發(fā)項(xiàng)目之前，對(duì)本項(xiàng)目所需要的投入和運(yùn)作成本等多種因素沒有進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估以及合理的財(cái)務(wù)預(yù)算。導(dǎo)致在項(xiàng)目開工之后，沒有對(duì)資金需要制定投入計(jì)劃，致使資金的盲目投入以及對(duì)資金缺乏科學(xué)、有效的管理，加大了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）現(xiàn)金流量的管理力度不夠

我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)過征地、開發(fā)建設(shè)以及竣工驗(yàn)收等階段，整個(gè)工程的建設(shè)周期是比較漫長(zhǎng)的，因此延長(zhǎng)了資金的周轉(zhuǎn)周期，降低了資金的周轉(zhuǎn)率，加大了資金變現(xiàn)的難度。所以，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)資金的有效控制，積極采取切實(shí)可行的辦法來控制現(xiàn)金流量。在我國眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，占據(jù)比例最大的就是民營(yíng)企業(yè)，但是它們普遍對(duì)現(xiàn)金流量的管理工作缺乏足夠的重視，為了追逐經(jīng)濟(jì)效益盲目擴(kuò)大規(guī)模，為企業(yè)自身的財(cái)務(wù)安全埋下了不小的隱患。

（三）企業(yè)設(shè)置的資本結(jié)構(gòu)缺乏科學(xué)性和合理性

我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的一個(gè)問題就是在資本總額中的自有資本與借入資本的比例不合理，這也在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于在大量資金的注入下，房地產(chǎn)企業(yè)的順利開發(fā)和生產(chǎn)得到了保障。可是如資金鏈一旦斷裂，那么企業(yè)就會(huì)馬上面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。所以充足、及時(shí)的資金供應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展是至關(guān)重要的。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的資金補(bǔ)充模式是當(dāng)企業(yè)自身沒有充足的自有資金時(shí)，就將自有資金用于征地，然后把征收的土地向銀行進(jìn)行抵押貸款。如果企業(yè)的借入資金所占的比例較大，就會(huì)大大增強(qiáng)企業(yè)自身的資產(chǎn)負(fù)債率，從而加劇企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

（一）在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)之前做好充分的市場(chǎng)調(diào)研

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入量大，而且開發(fā)的周期較長(zhǎng)，所以建議房地產(chǎn)企業(yè)在決定開發(fā)項(xiàng)目之前，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的調(diào)研，對(duì)其可行性加以充分的論證，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量要求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)、開發(fā)的前景等資料有一個(gè)清晰、準(zhǔn)確的了解與把握。建議企業(yè)設(shè)立市場(chǎng)調(diào)研部，對(duì)建筑市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行認(rèn)真、仔細(xì)的調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)的供求資料進(jìn)行認(rèn)真、詳盡的收集，從而增加項(xiàng)目部門決策的科學(xué)性和合理性，盡量規(guī)避由于盲目決策而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算資金的管理力度

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，過程中存在著諸多的不確定性因素，為企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算帶來了不小的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是影響企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)效益的重要因素。因此要求企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行科學(xué)、合理的管理，高效安排企業(yè)資金的投入與使用，對(duì)項(xiàng)目的資金總投入、開發(fā)成本、間接費(fèi)用以及預(yù)期效益等做好整體的預(yù)算，同時(shí)對(duì)借款計(jì)劃、預(yù)算外的資金投入做好科學(xué)的規(guī)劃與合理的安排，增強(qiáng)項(xiàng)目投資與開發(fā)的目的性，從而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）不斷調(diào)整、優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)就是科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)。因此對(duì)于企業(yè)而言，如果自身具備足夠的償還能力，那么選擇負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式是可以的，如此一來就可以為企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目籌集到更多的開發(fā)資金，從而幫助企業(yè)獲得更多的資金用于再生產(chǎn)。此外，建議房地產(chǎn)企業(yè)不斷拓寬自身的融資渠道，以此來降低自身的資產(chǎn)負(fù)債率，從而幫助企業(yè)降低資金風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。（作者單位： 恒大地產(chǎn)集團(tuán)太原有限公司）