李賢峰 劉旭

摘要：黨的十九大報告提出了租售同權(quán)，國務(wù)院、住建部等部門出臺了一系列針對住房租賃的政策，2018年底國務(wù)院選擇了12個大中城市作為租賃試點城市。作為房地產(chǎn)市場重要內(nèi)容的租賃為何在中小城市作用不夠明顯，制約中小城市租賃的因素有哪些，應(yīng)如何應(yīng)對？

關(guān)鍵詞：住房租賃;房地產(chǎn)市場;政策

中圖分類號：F293.31 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0037-39 收稿日期：2019-06-05

在十九大報告明確提出租售同權(quán)之前，2016年5月17日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》;2017年4月1日，住建部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》;2017年7月18日，發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》?？v觀一系列政策，都要求建立健全租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，可以開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點，其主旨是健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。2018年底國務(wù)院選擇了12個大中城市當(dāng)作租賃試點城市，但租賃市場是否在中小城市就應(yīng)“默默無聞”呢？

1租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分

租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)住房市場應(yīng)當(dāng)主要包括交易市場、租賃市場和保障市場三個維度。租賃市場居中，介于低收入人群首選的保障和中、高收入人群首選的交易市場之間。近年來，由于房地產(chǎn)價格的大幅提升，導(dǎo)致住房的居住屬性占比較低，投資屬性增長明顯，購房成為各收入階層的首選。房屋租賃在房地產(chǎn)市場中的比重不斷下降。長遠(yuǎn)來看，我國住房租賃市場空間前景遠(yuǎn)大，特別是十九大之后，租賃住房的地位大幅提升，已成為住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要補充。

發(fā)展住房租賃市場可以推進中小城市城市化的進程，改變城市住房租賃市場需求日漸旺盛與租賃房源總量不足的矛盾。培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于抑制越來越高的房價，調(diào)整心理預(yù)期，讓“房子是用來住的、不是用來炒的”這一目標(biāo)深入人心。

2制約租賃市場發(fā)展的因素

近幾年房屋租賃業(yè)務(wù)雖然有了一系列的利好政策支持，但發(fā)展現(xiàn)狀仍與房地產(chǎn)交易市場發(fā)展的步伐不相協(xié)調(diào)，更難與中小城市快速發(fā)展的經(jīng)濟形勢相適應(yīng)。

2.1開發(fā)企業(yè)對住房租賃的認(rèn)識有偏差

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的居住房屋基本上都用于出售，鮮有房地產(chǎn)企業(yè)在無政策限制或政策補助的情況下，主動將開發(fā)的商品住宅進行出租，這種非均衡性發(fā)展的格局及態(tài)勢成為制約和影響住房租賃市場發(fā)展的重要外部環(huán)境，嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展。

2.2租賃市場配套政策不完善

相關(guān)部門在交易市場發(fā)展迅速時期對住房租賃市場的認(rèn)識不足或重視不夠，很大程度上把房屋租賃市場看作是解決人們住房問題的權(quán)宜之計，未用長遠(yuǎn)發(fā)展眼光看待住房租賃，過分考慮了房屋的買賣市場，忽視了房屋租賃在房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用，造成了房屋銷售市場發(fā)展迅速而房屋租賃市場發(fā)展相對滯后的現(xiàn)狀。

2.3租賃市場獲得的權(quán)益不完善

目前，教育和醫(yī)療資源成為最緊俏的社會資源，尤其是教育資源的不均衡導(dǎo)致的天價“學(xué)區(qū)房”頻頻見諸報端，租賃住房無法獲得參與教育資源的分配也導(dǎo)致了租賃市場受冷落。租賃方面鼓勵市場主體的激勵措施不多，中小城市租賃市場占比幾乎可以忽略，導(dǎo)致政府對自建出租房屋用地價格、水電氣消費價格、租賃機構(gòu)的補貼等可以刺激租賃市場發(fā)展的方面考慮不周。

2.4租賃市場獲得的支撐力量不夠

目前，規(guī)?；I(yè)化、規(guī)范化的住房租賃有形市場和中介機構(gòu)在中小城市毫無市場。中小城市普遍存在缺乏統(tǒng)一規(guī)范的租賃住房信息公眾平臺。這些城市房屋中介機構(gòu)不發(fā)達(dá)，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)整體偏低，聚集有效房源能力弱，吸引優(yōu)質(zhì)房源和承租需求的能力先天不足，欺客、發(fā)布虛假房源信息、隨意抬高租金、收取高傭金，扣留租房押金、單方解約等現(xiàn)象時有發(fā)生，由于數(shù)量較少，監(jiān)管部門投入管理、治理的精力也相應(yīng)較少。

3培育發(fā)展租賃市場的建議和對策

培育和發(fā)展租賃市場對化解房地產(chǎn)風(fēng)險、改善民生需求、增加城市中心區(qū)域人口總量、加快城市化進程步伐、吸引人才、改善人口結(jié)構(gòu)、增強社會活力等方面有較強的積極意義。政府需要規(guī)范引導(dǎo)，合理獎懲，多舉措促進住房租賃市場良性發(fā)展。

3.1發(fā)揮國有住房在租賃市場中的作用

圍繞租賃住房改善民生需要，保障低收入群體居住權(quán)這部分重要內(nèi)容，采用政府補貼或者政府直接購買的方式引導(dǎo)國有企業(yè)發(fā)揮其應(yīng)承擔(dān)的社會責(zé)任，將其建設(shè)的商品住房按比例進行自持，作為公租（廉租）房源。同時可以將改制的國有企業(yè)閑置住房和辦公用房、行政事業(yè)單位多余公有住房改造為公共租賃住房，在優(yōu)先保證低收入群體需求下，將富余房源推向租賃市場，擴大國有企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)范圍，發(fā)揮國有企業(yè)的主力軍和引導(dǎo)作用。

3.2鼓勵市場主體建設(shè)租賃住房

引導(dǎo)市場租賃活動，制定稅收減免、租賃住房建設(shè)用地價格優(yōu)惠等政策，探索符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券等方式進行直接融資。鼓勵市場主體建設(shè)自持性租賃住房，租賃住房可以獲得相應(yīng)額度的稅收優(yōu)惠，調(diào)動企業(yè)積極性;鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有空余土地建設(shè)職工租賃住房，為企業(yè)人員提供穩(wěn)定居所;新建的商品房項目，按照一定比例標(biāo)準(zhǔn)配建租賃住房，納入土地出讓時約束條款。

3.3將租賃市場發(fā)展與棚戶區(qū)改造等相結(jié)合

中小城市在加快城市化進程的過程中，加大了棚戶區(qū)拆遷和舊城改造的力度，在改造過程中，建設(shè)了大量的拆遷安置房，原房主群體受眼界和經(jīng)濟實力的影響，很多拆遷安置房土地性質(zhì)仍為國有劃撥甚至保留了集體土地性質(zhì)。拆遷安置房屋數(shù)量一般都高于拆遷前房屋數(shù)量，由于近年來對“小產(chǎn)權(quán)房”宣傳力度的加大，導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”銷售困難，造成大量的拆遷安置房空余。統(tǒng)籌利用城中村改造的多余房屋布局租賃市場，既可以有效解決進城人員的居住問題，也可以解決村民變居民之后的經(jīng)濟來源問題。

3.4將租賃市場與社會化需求相結(jié)合

用租賃政策配合人才公寓、以房養(yǎng)老等工程，以較低租金和先進的管理理念引領(lǐng)租賃市場風(fēng)向。政府制定人才公寓的準(zhǔn)入和租金機制，優(yōu)先保障引進人才居住需求，可以將人才公寓的需求與企業(yè)自持房產(chǎn)相統(tǒng)籌，就近解決高端人才的居住和生活需求。此外，利用租賃住房布局分散式小規(guī)模養(yǎng)老房，也將成為未來住房租賃市場應(yīng)思索的重要內(nèi)容。

3.5完善住房租賃體系，強化市場監(jiān)管

一是建立和完善服務(wù)平臺。由政府財政給以支持，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立涵蓋信息采集、信息發(fā)布、房源核驗、租金定價、信用評價、補貼發(fā)放等在內(nèi)的一站式公益性住房租賃服務(wù)平臺，向租賃雙方當(dāng)事人提供全方位服務(wù)。

二是要加強租賃中介市場的監(jiān)管，盡快建立住房租賃指導(dǎo)租金制度，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和租賃當(dāng)事人提供參考，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)揮在住房租賃市場中的紐帶作用，并通過指導(dǎo)租金加強市場的預(yù)警預(yù)報和管理力度。

三是建立租賃房屋房源信息庫，完善租賃稅收優(yōu)惠政策，推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。引進專業(yè)租賃機構(gòu)，引導(dǎo)鼓勵個人自持住房委托專業(yè)租賃機構(gòu).通過企業(yè)運作模式，保障租客、房東、租賃機構(gòu)三方利益通過市場化運作。

四是提升租賃市場地位。將租賃住房納入公共服務(wù)體系，保障承租人與所有權(quán)人同等享受公共化服務(wù)，實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，引導(dǎo)住房層級消費理念。

3.6將政策性房屋并入租賃市場管理

將公租房（廉租房）等政府需要建設(shè)的政策性房屋，與住房租賃市場并軌統(tǒng)籌，納入房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”，建立靈活的政策性房屋租建體系，根據(jù)房地產(chǎn)市場情況靈活施策。當(dāng)房地產(chǎn)市場活躍時，將政策性房屋的投入資金直接用于市場建設(shè)，增加市場投放量，遏制房地產(chǎn)市場價格上漲，當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時，將需要用于政策性房屋的資金直接購買企業(yè)房屋進行租賃，消化市場庫存。靈活運行的雙軌制政策性住房建設(shè)模式將有利促進房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)。