李詩(shī)雋 王冰

摘要：基于2005至2016年全國(guó)31個(gè)?。ㄊ校﹨^(qū)的面板數(shù)據(jù)，分別構(gòu)建了城市化水平與房地產(chǎn)繁榮度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，通過(guò)耦合協(xié)調(diào)值、Moran值的測(cè)算判斷我國(guó)城市化水平與房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度以及空間關(guān)聯(lián)度。實(shí)證結(jié)果表明：（1）我國(guó)城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度均處于穩(wěn)定上升階段，但房地產(chǎn)發(fā)展程度較城市化發(fā)展水平相對(duì)滯后，且房地產(chǎn)發(fā)展的地域不平衡愈演愈烈;（2）雖然我國(guó)城市化水平與房地產(chǎn)繁榮度的耦合協(xié)調(diào)值仍處于失調(diào)階段，但協(xié)調(diào)值已從極差提升至輕度失調(diào)階段;（3）城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系整體呈現(xiàn)空間正相關(guān)性，但局部空間分布不均，規(guī)模效應(yīng)初現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：城市化;房地產(chǎn)繁榮度;耦合度;協(xié)調(diào)度;Moran值

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）05-0023-31 收稿日期：2019-03-26

1引言

隨著房地產(chǎn)管控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了結(jié)構(gòu)性震蕩期。房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)，既與我國(guó)經(jīng)濟(jì)上升速度放緩緊密聯(lián)系，又與現(xiàn)代城市化進(jìn)程息息相關(guān)。1995至2014年，中國(guó)內(nèi)地城市化率由29.04%上升到54.77%，年均增長(zhǎng)1.28%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也大幅上漲，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力。據(jù)聯(lián)合國(guó)估算，到2050年，中國(guó)將有約76%的人口居住在城市地區(qū)，城市數(shù)量將居世界首位，這對(duì)中國(guó)城市化的演進(jìn)提出了重大挑戰(zhàn)。

城市化進(jìn)程給城市發(fā)展帶來(lái)了巨大的變化，城市化與房地產(chǎn)業(yè)之間存在著明顯的互動(dòng)關(guān)系。城市化與房地產(chǎn)行業(yè)繁榮程度、住房市場(chǎng)發(fā)展之間的相互作用一直是研究者們研究的熱點(diǎn)。從理論上講，城市化進(jìn)程應(yīng)促進(jìn)民眾對(duì)各種財(cái)產(chǎn)的需求，并刺激對(duì)涉及這些部門的國(guó)民產(chǎn)業(yè)的更多投資，特別是通過(guò)住房需求的大幅增長(zhǎng)（吳振華、曹趁梅，2018），推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)作為城市化的基礎(chǔ)，為城市化進(jìn)程提供了支撐環(huán)境（王鶴、周少君，2017）。在中國(guó)城市化進(jìn)程中，土地（空間）城市化明顯快于人口城市化、經(jīng)濟(jì)城市化與社會(huì)城市化，這種土地城市化進(jìn)一步內(nèi)化為以房產(chǎn)價(jià)值為重要特征的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)。以往的研究主要集中在兩個(gè)方面。

第一，房?jī)r(jià)與城市化關(guān)系的實(shí)證研究。城市化推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加（陳昌兵，2015），但房地產(chǎn)投資對(duì)城市化的推動(dòng)效果并不明顯（陳淑云、付振奇，2012）。Yang等人（2015）、馬寧（2019）證實(shí)了人口城市化是房地產(chǎn)價(jià)格變化的格蘭杰原因;羅良文、潘雅茹（2015）進(jìn)一步指出，人口城鎮(zhèn)化水平對(duì)中、西部地區(qū)的房?jī)r(jià)有顯著影響，而產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化水平和土地城鎮(zhèn)化水平對(duì)東、中部地區(qū)的房?jī)r(jià)有明顯正效應(yīng)，從實(shí)證層面印證了城市化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制。但也有研究認(rèn)為城市化與房地產(chǎn)發(fā)展呈反比。由于房?jī)r(jià)的迅速上漲具有不可持續(xù)性，國(guó)民消費(fèi)可能受其影響陷入“房奴效應(yīng)”，從而影響城市化進(jìn)程（顏色、朱國(guó)鐘，2013）。Xu和Wang（2017）以2005年至2014年全國(guó)31個(gè)省的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，驗(yàn)證了城市化水平、商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)與住房銷售速度之間的相關(guān)性。城市化率每增加1%，房地產(chǎn)企業(yè)住房銷售率下降1.49%;房?jī)r(jià)每上漲1%，住房銷售率上升0.501%。

第二，從需求角度探究城市化與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系。Zhang和Zheng（2009）基于2003-2007年面板數(shù)據(jù)，利用Stata對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行了分析。他們用價(jià)格、收入和城市化程度等變量對(duì)生活需求進(jìn)行量化，發(fā)現(xiàn)城市化進(jìn)程極大地推動(dòng)了商品房需求。當(dāng)城市化率增加1%時(shí)，住房需求將增加5.961%。Wang（2010）則測(cè)算出，當(dāng)城市化率增加1%時(shí)，可銷售房地產(chǎn)面積將增加5.21%。從房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展角度而言，Liu和Chau（2016）拓寬了研究視野，通過(guò)我國(guó)近20年的宏觀數(shù)據(jù)，證明了城市化率與年度房地產(chǎn)投資之間存在長(zhǎng)期均衡和單向格蘭杰關(guān)系，這為預(yù)測(cè)城市化進(jìn)程對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的需求提供了新的方向。城市化可以通過(guò)人口集聚增加對(duì)住房的需求來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)投資，但在中國(guó)，城市化并不依賴于房地產(chǎn)投資（Liu等，2018），這實(shí)際上反映了房地產(chǎn)與城市化的脫鉤現(xiàn)象。因此，研究城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的協(xié)調(diào)關(guān)系既是房?jī)r(jià)虛高的壓力所致，也是城市化轉(zhuǎn)型的發(fā)展需要。

本文試圖構(gòu)建城市化水平與房地產(chǎn)繁榮度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用耦合協(xié)調(diào)關(guān)系模型、Moran空間分析模型，測(cè)算兩者的水平值、耦合協(xié)鬩度和省域空間相關(guān)性，通過(guò)分析2005年至2016年我國(guó)31個(gè)?。ㄖ陛犑校┏鞘谢c房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，探討不同時(shí)期、不同空間我國(guó)各省域的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展水平，為推動(dòng)新型城市化進(jìn)程、建立房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提供依據(jù)。

2研究方法

2.1指標(biāo)體系

城市化（urbanization） -般是指人口向城市集聚和鄉(xiāng)村地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械貐^(qū)的過(guò)程，但成熟的城市化體系并不局限于人口因素，空間規(guī)模的拓展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、生活方式的變化等均是城市化進(jìn)程的代表特征，見(jiàn)表1。城市化的擴(kuò)張是在多維度交互作用下形成的復(fù)雜集聚現(xiàn)象（Terry McGee，2018）。城市化從宏觀層面反映為城鎮(zhèn)人口比重、城市用地、城市經(jīng)濟(jì)投資、城市非農(nóng)勞動(dòng)力的增加，從微觀層面則體現(xiàn)為生活習(xí)慣、消費(fèi)觀念、社會(huì)文化的轉(zhuǎn)變。前者決定了城市規(guī)模與空間形態(tài)，是城市發(fā)展重要的外生動(dòng)力;后者則成為城市化進(jìn)程中的內(nèi)生力量，對(duì)城市化內(nèi)部特征發(fā)揮著潛移默化的塑造作用。

房地產(chǎn)繁榮度（prosperity of real estate）由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、萬(wàn)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售額構(gòu)成，是房地產(chǎn)行業(yè)景氣與否的風(fēng)向標(biāo)。從投入的角度而言，房地產(chǎn)繁榮度體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)資本、人力、土地等生產(chǎn)資料的占有情況;從產(chǎn)出的層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)繁榮度又是商品房?jī)r(jià)值的載體，從住宅、別墅（高檔公寓）、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等建筑體現(xiàn)整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)狀況。

2.2數(shù)據(jù)來(lái)源

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、各省（市）統(tǒng)計(jì)年鑒、《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》以及政府工作報(bào)告。選取2005至2016年為樣本區(qū)間，構(gòu)建31個(gè)省（直轄市）12年的面板數(shù)據(jù)，這一時(shí)期是我國(guó)城市化發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，也是我國(guó)房?jī)r(jià)迅猛拉升的關(guān)鍵期，因此具有較強(qiáng)的研究意義。文中最終值均以2005年為基期，后期結(jié)果通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、比值法計(jì)算后得到。部分缺失數(shù)據(jù)運(yùn)用插值法擬合而得。最終使用的原始樣本數(shù)據(jù)為5205個(gè)，估算數(shù)據(jù)為3個(gè)，總計(jì)5208個(gè)數(shù)據(jù)。

2.3計(jì)算過(guò)程

第一步，計(jì)算功效函數(shù)?！俺鞘谢?房地產(chǎn)繁榮度”耦合系統(tǒng)由城市化與房地產(chǎn)繁榮度兩個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成。每個(gè)子系統(tǒng)又由若干個(gè)指標(biāo)組成。設(shè)房地產(chǎn)繁榮度子系統(tǒng)的功效函數(shù)為P（x），城市化水平子系統(tǒng)的功效函數(shù)為U（y），則功效函數(shù)可以表示為：

3實(shí)證分析

3.1城市化水平值分析

第一，指標(biāo)權(quán)重分析。城市化發(fā)展水平四個(gè)維度的權(quán)重兩極化明顯，依次為社會(huì)城市化（40.27）、空間城市化（36.21）、經(jīng)濟(jì)城市化（12.73）和人口城市化（10.79），其中，單個(gè)指標(biāo)權(quán)重最高的3個(gè)為互聯(lián)網(wǎng)普及率（15.82）、建成區(qū)面積占比（15.55）和城市人口密度（14.35），最低的3個(gè)為第一產(chǎn)業(yè)占比（2.54）、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資占比（3.64）和人均道路面積（6.31）。權(quán)重的高低反映了城市化的發(fā)展的傾向性，即越來(lái)越側(cè)重于社會(huì)與空間的轉(zhuǎn)型與集聚，我國(guó)已經(jīng)渡過(guò)了以人口城市化為標(biāo)志的初級(jí)城市化推進(jìn)階段，優(yōu)化國(guó)土空間開(kāi)發(fā)格局是城市化建設(shè)的首要任務(wù)（尹貽梅等，2012）。

第二，時(shí)間序列分析。由圖1可知，31個(gè)?。ㄊ校┑某鞘谢骄蹈咚僭黾樱ㄐ甭?.72），而最大、最小值的變化也保持了同樣的趨勢(shì)，因此可以判斷我國(guó)城市化發(fā)展較為穩(wěn)定，在觀察期內(nèi)未出現(xiàn)明顯異常時(shí)期。同時(shí)，最值的差值雖然在2006年顯著縮小，但在隨后的5年里出現(xiàn)波浪式擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，直到2012年才回歸平穩(wěn)縮小趨勢(shì)。此外，均值與最小值的差距較近、但并未太過(guò)偏離最大值，這表明城市化水平最高的第一梯隊(duì)已與落后城市拉開(kāi)距離。

第三，省份排名分析。從時(shí)間序列來(lái)看，我國(guó)省域城市化水平值排名變動(dòng)較為明顯，排名前五的省份由2005年的北京、上海、甘肅、西藏和天津（從高到低）變?yōu)樯虾?、北京、天津、廣東和青海，最低的5個(gè)省份為廣西、四川、安徽、甘肅、貴州，城市化水平較高的省份集中于東部省份，西南省份普遍偏低。排名上升最快的省份依次為黑龍江（13）、湖南（10）、福建（9）、內(nèi)蒙古（8）、寧夏（6），排名下降幅度最大的省份則是甘肅（25）、西藏（20）、海南（12）、河南（9）、安徽（7），東北省份整體提升效果較為明顯。由排名第一、最低和上升最快省份的維度的得分可知，社會(huì)城市化得分最高，符合熵值權(quán)重賦值傾向，但大多數(shù)省份空間城市化維度占比大大低于預(yù)期，而城市化水平值提升快的省份在空間城市化方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此，城市空間優(yōu)化、城市規(guī)模網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃將是我國(guó)城市化發(fā)展的重要突破口，這與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與規(guī)劃息息相關(guān)。

3.2房地產(chǎn)繁榮度分析

第一，時(shí)間序列分析。12年間，31個(gè)省（市）的繁榮度均值從0.25上升到1.42，年均增長(zhǎng)率43%，斜率0.0957，這體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展呈平緩而持續(xù)的上升趨勢(shì)，但與城市化水平相比，房地產(chǎn)發(fā)展起點(diǎn)低、發(fā)展緩，這也側(cè)面證明了我國(guó)空間城市化與社會(huì)城市化水平的相對(duì)不足（張立新、秦俊武，2014）。同時(shí)，從房地產(chǎn)繁榮度的結(jié)構(gòu)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷售額的提升是繁榮度拉升的主要原因，這種單因素驅(qū)動(dòng)模式雖然在一段時(shí)期內(nèi)能夠刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但一旦疲軟或受制于宏觀政策，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭將與城市化進(jìn)程脫鉤，陷入畸形發(fā)展的不良模式。

第二，差異化分析。由圖2所知，我國(guó)房地產(chǎn)繁榮度呈現(xiàn)了明顯的地區(qū)差異，曲線走向呈放射性開(kāi)口狀，方差從0.04上升到1.31。雖然極小值基本未變，但極大值增長(zhǎng)迅猛，特別是2014年以后出現(xiàn)明顯拉升。以2016年為例，0到1分的省份有13個(gè)，1到2分的11個(gè)，2到3分的3個(gè)，3到6分每個(gè)區(qū)間各1個(gè)，發(fā)展越快差異越大。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展區(qū)域差異的極端化是我國(guó)房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策步步緊縮的重要原因，一線城市或省份（如廣東、江蘇、浙江、北京、上海等）的高速發(fā)展為城市化與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展埋下了隱患。

第三，省份排名分析。從極小值看，房地產(chǎn)繁榮度最低的省份一直是西藏;截至2016年，繁榮度低于1的省份絕大多數(shù)位于西北、西南地區(qū)，僅陜西與山西是中部省份。從最大值看，房地產(chǎn)繁榮度最高的地區(qū)為東部沿海省份，排名第一的省份長(zhǎng)期是廣東（2006年為上海、2009年是江蘇）。雖然廣東、江蘇、浙江在2012年后呈現(xiàn)跨區(qū)間的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但在考察期內(nèi)，房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好且穩(wěn)定的省份是河北、安徽和云南。

3.3城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度的耦合分析

第一，從時(shí)間序列角度來(lái)看，我國(guó)各省（市）的耦合協(xié)調(diào)值平穩(wěn)增長(zhǎng)，協(xié)調(diào)值均值從2005年處于最大值與最小值中部的位置逐漸向最大值曲線靠攏，這表明除個(gè)別省份外，整體協(xié)調(diào)情況向好，見(jiàn)表3。經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，協(xié)調(diào)值均值維持了8.9%的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，上漲0.148，擬合趨勢(shì)線R2為0.9463。無(wú)論是房地產(chǎn)繁榮度還是兩系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)度，自2014年起均出現(xiàn)明顯提升。

第二，我國(guó)城市化水平與房地產(chǎn)繁榮度的耦合協(xié)調(diào)值分值整體跨越了兩個(gè)區(qū)間，即從極度失調(diào)到中度失調(diào)上升為中度失調(diào)到瀕臨失調(diào)階段，見(jiàn)表4。雖然城市化水平與房地產(chǎn)發(fā)展之間的平衡長(zhǎng)期失調(diào)，但這一情況正在逐步改善。雖然動(dòng)態(tài)耦合情況滯后于城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度的發(fā)展速率，但反映了兩者共同改善后實(shí)現(xiàn)的質(zhì)變。處于嚴(yán)重失調(diào)階段的省份從2005年的27個(gè)到2014年減至0;自2013年起，1/3的省份進(jìn)入輕度失調(diào)階段;自2015年起，出現(xiàn)首個(gè)進(jìn)入瀕臨失調(diào)階段的省份;在保持現(xiàn)有增長(zhǎng)率的情況下，廣東省將在2018年進(jìn)入勉強(qiáng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。

3.4城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度協(xié)調(diào)值的Moran分析

通過(guò)上文的分析可以初步得出，不同區(qū)域省份城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度協(xié)調(diào)值可能存在空間關(guān)聯(lián)性。因此，本文選用二進(jìn)制連接矩陣（Binary Contiguity Matrix）設(shè)定空間權(quán)重矩陣，地理相鄰的兩個(gè)省份的值為1，不相鄰的值為0，對(duì)角線記為0，通過(guò)Moran指數(shù)對(duì)2005、2009、2013和2016年四個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)的協(xié)調(diào)值空間關(guān)聯(lián)性和耦合關(guān)系溢出性加以測(cè)算，結(jié)果見(jiàn)圖3-1、3-2、3-3和3-4。

Moran指數(shù)散點(diǎn)圖由四個(gè)象限構(gòu)成，橫縱坐標(biāo)分別表示耦合協(xié)調(diào)值與其空間滯后值。第一、三象限代表正的空間關(guān)聯(lián)性，即高（低）耦合協(xié)調(diào)度的省域之間存在空間集聚現(xiàn)象;第二、四象限代表負(fù)的空間關(guān)聯(lián)性，即高（低）耦合協(xié)調(diào)度的省域與低（高）耦合協(xié)調(diào)度的省域鄰近，形成空間離散區(qū)。由此可知：

（1）從區(qū)域空間的整體狀況來(lái)看，我國(guó)城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度協(xié)調(diào)值的空間正關(guān)聯(lián)性正在加強(qiáng)。全域Moran I值從2005年的0.224上升到2016年的0.392，耦合協(xié)調(diào)度的典型區(qū)為第一、三象限，觀察對(duì)象呈現(xiàn)從第三象限向第一象限移動(dòng)并聚集的趨勢(shì)。

（2）我國(guó)城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度協(xié)調(diào)值的空間關(guān)聯(lián)性出現(xiàn)停滯期。在2009年與2013年期間，不同區(qū)域省份之間協(xié)調(diào)值的相互依賴性并未進(jìn)一步加強(qiáng)，Moran值均為0.282，區(qū)域一體化或整體規(guī)模效益的優(yōu)勢(shì)尚未充足發(fā)揮，但觀察對(duì)象已出現(xiàn)向第一象限聚集的跡象。

（3）從考察期間的整體狀況來(lái)看，我國(guó)城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度協(xié)調(diào)值的空間關(guān)聯(lián)性在最近3年增速明顯。2016年的Moran值比2013年多0.11，而2013年的Moran值僅比2005年多0.058。這反映了自2012年新一輪房地產(chǎn)政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展、城市化水平的提高形成了良性發(fā)展圈，對(duì)區(qū)域平衡發(fā)展存在一定的維護(hù)作用。

4結(jié)論

基于城市化與房地產(chǎn)繁榮度兩個(gè)系統(tǒng)的耦合機(jī)制，本文分別構(gòu)建了城市化與房地產(chǎn)繁榮度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以中國(guó)31個(gè)?。ㄊ校?005至2016年的面板數(shù)據(jù)為樣本，對(duì)兩系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系進(jìn)行了定量測(cè)算，并利用Moran值判定耦合協(xié)調(diào)均值的空間關(guān)聯(lián)性。主要研究結(jié)論為：

第一，我國(guó)城市化水平值與房地產(chǎn)繁榮度均處于穩(wěn)定的上升階段，但房地產(chǎn)發(fā)展程度較城市化發(fā)展水平相對(duì)滯后，且房地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)不平衡愈演愈烈。歷史上，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重要宏觀調(diào)控出現(xiàn)過(guò)6次（1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年），其中具有代表性的調(diào)控政策包括國(guó)十六條、國(guó)八條、國(guó)六條、（新）國(guó)十條、23號(hào)文件、18號(hào)文件等。自2008年起，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨鞯胤?jī)r(jià)飆升，這客觀上促使了政府更加緊縮的房?jī)r(jià)調(diào)控政策的出臺(tái)，特別是2012年黨的十八大報(bào)告直接指出，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松。因此，在這一時(shí)期，房地產(chǎn)繁榮度的增速明顯低于城市化水平。同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)繁榮度的增長(zhǎng)僅依靠房?jī)r(jià)的漲幅，特別是在一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)城市化、社會(huì)城市化帶來(lái)的行業(yè)改革優(yōu)勢(shì)尚未釋放。作為城市土地和環(huán)境管理戰(zhàn)略的一部分，政府應(yīng)該重新審視土地價(jià)值和土地投機(jī)行為增加的原因以及由此造成的環(huán)境危害、市場(chǎng)損害。

第二，雖然我國(guó)城市化水平與房地產(chǎn)繁榮度的耦合協(xié)調(diào)值仍處于失調(diào)階段，但在12年的時(shí)間跨度下，省份之間的區(qū)間分布趨于平衡，整體向上邁進(jìn)了兩個(gè)階段，兩系統(tǒng)的協(xié)調(diào)發(fā)展水平從極差提升至輕度失調(diào)階段。如保持現(xiàn)有發(fā)展速率，到2018年，廣東省將進(jìn)入勉強(qiáng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。然而，從房地產(chǎn)繁榮度指標(biāo)構(gòu)成分析，房?jī)r(jià)的飆升雖然刺激了兩系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性，但這只是一時(shí)的假性協(xié)調(diào)。房?jī)r(jià)的虛高雖然能夠提高經(jīng)濟(jì)城市化的貢獻(xiàn)率，但在長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)遏制城市化進(jìn)程，特別是人口、空間城市化層面，故而重新陷入失調(diào)期。因此，只有當(dāng)兩系統(tǒng)內(nèi)部保持平衡，才能促使系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

第三，城市化與房地產(chǎn)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系整體呈現(xiàn)空間正相關(guān)性，但局部空間分布不均，規(guī)模效應(yīng)初現(xiàn)。從全局Moran I值看，測(cè)算值大于0，即表明協(xié)調(diào)值呈現(xiàn)正的空間關(guān)聯(lián)性，但空間分布的離散性經(jīng)歷了較為集中、分散到再集中的過(guò)程。雖然空間關(guān)聯(lián)性在2008年后出現(xiàn)停滯期，但最近3年增速明顯。華東地區(qū)空間正相關(guān)較強(qiáng)，而華中、西北、西南地區(qū)存在空間離散現(xiàn)象，仍有省份偏離趨勢(shì)線，我國(guó)城市區(qū)域一體化或整體規(guī)模效益的優(yōu)勢(shì)尚未充分發(fā)揮。