劉守君

摘要：潛在利害關系人查詢不動產(chǎn)登記資料是否合法？潛在利害關系人的判定標準是什么？結合相關法律法規(guī)作出相關解釋。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;資料;查詢

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2019）05-0050-53 收稿日期：2019-03-15

1問題的提出

《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第21條規(guī)定，有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)意向，或者擬就不動產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等，但不能提供本辦法第20條規(guī)定的利害關系證明材料的，可以提交本辦法第8條規(guī)定材料，查詢相關不動產(chǎn)登記簿記載的下列信息：（一）不動產(chǎn)的自然狀況;（二）不動產(chǎn)是否存在共有情形;（三）不動產(chǎn)是否存在抵押權登記、預告登記或者異議登記情形;（四）不動產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。對此規(guī)定，很多登記人員提出疑問：

第一，如何判斷申請人是否有買賣、租賃、抵押不動產(chǎn)的意向，或者擬就不動產(chǎn)提起訴訟、仲裁等？

第二，此條指出“不能提供本辦法第20條規(guī)定的利害關系證明材料的，可以提交本辦法第8條規(guī)定材料”即可進行相關查詢，從該層面講，是否任何一個人都可以隨意查想查的人的不動產(chǎn)登記相關信息，只要說有買賣意向、提起訴訟或申請仲裁意向就行？

第三，當事人申請查詢時是否還須提供其他申請材料，若須提供其他申請材料，具體是什么材料？

《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第20條規(guī)定，不動產(chǎn)的利害關系人申請查詢不動產(chǎn)登記結果的，除提交本辦法第八條規(guī)定的材料外，還應當提交下列利害關系證明材料：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構成利害關系的，提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同;（二）因不動產(chǎn)存在相關民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而構成利害關系的，提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。據(jù)此可知，與登記簿上記載的權利人簽訂買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同，或因登記簿上記載的事項產(chǎn)生民事糾紛而對登記簿上的權利人提起訴訟或申請仲裁且持有案件通知書、仲裁受理通知書的人，為與登記簿上記載的事項有利害關系的人，簡稱利害關系人。相對而言，該辦法第21條規(guī)定的對登記簿上記載的事項有買賣、租賃、抵押意向，但尚未簽訂買賣合同、租賃合同、抵押合同的人，或因登記簿上記載的事項產(chǎn)生民事糾紛欲對登記簿上的權利人提起訴訟或申請仲裁但還沒有提起訴訟或申請仲裁的人，則為與登記簿上記載的事項有潛在利害關系的人，簡稱潛在利害關系人。

筆者認為，要解決上述登記人員的問題，需回答兩個問題：

第一，潛在利害關系人查詢不動產(chǎn)登記資料是否合法？

第二，潛在利害關系人的判定標準是什么？

2潛在利害關系人是查詢不動產(chǎn)登記資料的合法主體

《物權法》第18條規(guī)定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。其中的利害關系人是指那些人？筆者擬采用文義解釋、體系解釋、社會學解釋對其作解讀。

2.1文義解釋

法律解釋必先由文義解釋入手，且所作解釋不能超過可能的文義。對《物權法》第18條規(guī)定中的“利害關系人”作文義解釋，該利害關系人包括：一是登記簿上記載的事項對其行使不動產(chǎn)權利，或實施不動產(chǎn)交易有影響或妨礙并產(chǎn)生利害關系的人，即利害關系人;二是登記簿上記載的事項可能影響或妨礙其行使不動產(chǎn)權利，或可能對其抉擇是否與登記簿上記載的事項產(chǎn)生交易有影響并產(chǎn)生利害關系的人，即潛在的利害關系人。

2.2體系解釋

對《物權法》第18條規(guī)定中的“利害關系人”作體系解釋：《物權法》第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。質言之，不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是有公信力的。所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權的內(nèi)容而取得的該項權利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。據(jù)此可知，第三人基于對登記簿上現(xiàn)時記載的內(nèi)容的查詢、知曉，即基于對登記簿上現(xiàn)時記載內(nèi)容的依賴而取得登記簿上記載的不動產(chǎn)權利的，受法律的保護。申言之，查詢登記簿的人可能是與登記簿上記載的不動產(chǎn)權利有交易意向且最終完成交易的人，即利害關系人。也可能是與登記簿上記載的不動產(chǎn)權利有交易意向但最終沒有建立交易關系的人，即潛在利害關系人?！段餀喾ā返?6條和第18條同在該法第2章第1節(jié)“不動產(chǎn)登記”中，且不動產(chǎn)登記簿屬于登記成果資料，屬于當事人可以申請查詢、復制的登記資料，登記簿的公信力建立在當事人查詢、知曉登記簿的記載后信任、利用登記簿的基礎上，即《物權法》第16條和第18條間存在緊密聯(lián)系，通過對第16條意思之探析，能夠判斷出第18條規(guī)定的利害關系人中包括利害關系人和潛在利害關系人。

2.3社會學解釋

社會學解釋，須以文義解釋為基礎，在文義解釋得出復數(shù)解釋結果的情形下，才能進行社會學解釋。《物權法》第1條規(guī)定，為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據(jù)憲法，制定本法。據(jù)此可知，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，是物權法的立法目的。據(jù)此可知，按《物權法》第18條規(guī)定，與登記簿上記載的不動產(chǎn)權利產(chǎn)生交易的人，或產(chǎn)生訴訟、申請仲裁的人，即利害關系人，通過對登記簿記載內(nèi)容的查詢，知曉登記簿的記載并信任、利用登記簿的記載，按正常秩序交易，提高了效率和質量，充分發(fā)揮了不動產(chǎn)的效用。或根據(jù)登記簿的記載，判定其受到損害的權益是否能夠得到救濟，以保護權利人的合法權益。與登記簿上記載的不動產(chǎn)權利有交易意向的人，即潛在利害關系人，通過對登記簿的查詢，在知曉登記簿記載內(nèi)容的基礎上，對欲實施的交易行為根據(jù)自身情況進行評估、抉擇，雖然最終沒有形成交易，但能有效防止交易產(chǎn)生的矛盾或錯誤，維護社會的和諧。或根據(jù)登記簿的記載，判定其權益是否受到損害，明確訴訟對象或申請仲裁的對象，為有的放矢地提起訴訟或申請仲裁作準備。

因此，《物權法》第18條中的“利害關系人”包括利害關系人和潛在利害關系人，換言之，潛在利害關系人是查詢不動產(chǎn)登記資料的合法主體。

3作為不動產(chǎn)登記資料查詢主體的潛在利害關系人的判定標準

《物權法》第18條規(guī)定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。在不動產(chǎn)登記實務中，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第4條規(guī)定，不動產(chǎn)權利人、利害關系人可以依照本辦法的規(guī)定，查詢、復制不動產(chǎn)登記資料。據(jù)此可知，不動產(chǎn)登記資料查詢不是公開開放的，而是針對一定范圍內(nèi)的對象有限開放的，即不動產(chǎn)登記資料查詢只對不動產(chǎn)權利人、利害關系人、潛在利害關系人提供查詢。反之，非不動產(chǎn)權利人、利害關系人、潛在利害關系人，則不屬于不動產(chǎn)登記資料查詢的主體，若登記機構為其提供查詢服務，屬于《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第29條第2項規(guī)定的擅自查詢、復制不動產(chǎn)登記資料或者出具查詢結果證明的情形，登記機構相關責任人應當受到行政處分、甚至承擔刑事責任。申言之，利害關系人、潛在利害關系人申請不動產(chǎn)權登記資料查詢時，應當提交其為利害關系人、潛在利害關系人的證明。

在不動產(chǎn)登記實務中，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第8條第1款規(guī)定，不動產(chǎn)權利人、利害關系人申請查詢不動產(chǎn)登記資料，應當提交查詢申請書以及不動產(chǎn)權利人、利害關系人的身份證明材料。第20條規(guī)定，不動產(chǎn)的利害關系人申請查詢不動產(chǎn)登記結果的，除提交本辦法第8條規(guī)定的材料外，還應當提交下列利害關系證明材料：（一）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產(chǎn)構成利害關系的，提交買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同;（二）因不動產(chǎn)存在相關民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟或者仲裁而構成利害關系的，提交受理案件通知書、仲裁受理通知書。據(jù)此可知，《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第20條規(guī)定中，申請人提交的買賣合同、互換合同、贈與合同、租賃合同、抵押合同、受理案件通知書、仲裁受理通知書是其與登記簿上記載事項有利害關系的證明，該類證明也是申請人有資格查詢不動產(chǎn)登記資料的證明，即是申請人的利害關系人資格的證明。按舉重明輕原則，已經(jīng)與登記簿上記載的事項產(chǎn)生利害關系的利害關系人查詢不動產(chǎn)登記資料尚且舉證證明其有資格查詢，可能與登記簿上記載的事項產(chǎn)生利害關系的潛在利害關系人，更應當證明其有資格查詢，那么，潛在的利害關系人應當提交什么證明呢？

如前所述，潛在的利害關系人，是指與登記簿上記載的不動產(chǎn)有互換、買賣、抵押等有交易意向但尚未簽訂交易合同的人，或對登記簿上記載的事項有提起訴訟或申請仲裁意向，但尚未持有受理案件通知書、仲裁受理通知書的人。與之對應，登記簿上記載的不動產(chǎn)權利人也應當有與他人有互換、買賣、抵押等交易意向，或登記簿上記載的事項對他人已經(jīng)構成損害?；诖?，與登記簿上記載的不動產(chǎn)權利有互換、買賣、抵押等交易意向的潛在利害關系人申請查詢時，應當提交登記簿上記載的權利人與他人有交易意向的證明佐證其查詢主體資格，該類證明的具體方式如權利人或有權處分人在報刊上登載的轉讓公告、有資質的中介機構發(fā)布的轉讓信息招貼、當事人達成的互換或轉讓意向書等。對登記簿上記載的事項有提起訴訟或申請仲裁意向的潛在利害關系人，申請查詢時，應當提交登記簿上記載的事項對其已經(jīng)構成損害的證明佐證其查詢主體資格，該類證明根據(jù)具體個案確定，如甲樓上的乙下水管漏水，影響其對廚房的正常使用，甲與乙交涉了多次，但乙仍未維修，甲在向乙發(fā)出起訴解決問題的警告后，向登記機構申請查詢登記簿記載的房屋所有權人是乙，還是乙的配偶，或是乙的兒子，為起訴解決問題作準備，甲提交的乙對其構成損害的證明可以是其所在小區(qū)物管服務企業(yè)出具的漏水損害證明。再如張某將其房屋轉讓給李四，轉讓合同約定轉讓總價60萬元，轉讓轉移登記前李四付給張某40萬元，轉讓轉移登記完成后30日內(nèi)付清剩下的20萬元。但完成轉讓轉移登記90日后，李四沒有向張某支付剩下的20萬元，張某多次向李四催收未果，向登記機構申請查詢登記簿的記載情況，以證明轉讓轉移登記已經(jīng)完成，為可能產(chǎn)生的訴訟或申請仲裁解決問題作準備，張某應當提交的李四對其構成損害的證明為房屋轉讓合同和收到李四付給張某40萬元的證明或張某的欠款情況說明等。