【摘要】我國的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺已在2018年8月份實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，從此我國的不動產(chǎn)體系將進入到全面運行階段。為全民落實國家相關政策，不動產(chǎn)管理部門應該注意壓縮不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時的手續(xù)流程，確保實現(xiàn)登記資料移交到位、人員轉(zhuǎn)劃到位等問題得到有效解決。

【關鍵詞】不動產(chǎn);轉(zhuǎn)移登記;困境;解決路徑

1、不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀

我國的不動產(chǎn)登記多以城鎮(zhèn)房屋所有權的轉(zhuǎn)移登記為主，受我國房產(chǎn)市場各種因素影響，會致使部分房主沒有辦法對房屋進行初始登記，導致這些訴爭房不存在于不動產(chǎn)機構(gòu)的登記資料中，這樣會查閱不到該房屋是否具備條件，完成房屋不動產(chǎn)的首次登記，這種情況下如果房屋出賣人為出面參與辦理，房屋登記機構(gòu)將無法通過“協(xié)助執(zhí)行通知書”對房屋買受人予以房屋登記，導致此房屋進入“現(xiàn)狀處置”狀態(tài)。此狀態(tài)下的房屋不能進行轉(zhuǎn)移登記，對維護不動產(chǎn)權利人的財產(chǎn)不利，此情況下會增加房屋買受人的經(jīng)濟負擔，于國家的稅收和經(jīng)濟發(fā)展不利。但國家對不動產(chǎn)相關法律條例的確立就是為方便房產(chǎn)交易而產(chǎn)生，只有交易市場在滿足安全交易前提的狀態(tài)下，進行大量的房產(chǎn)交易才能夠讓不動產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟得到發(fā)展。

2、不動產(chǎn)登記時遇到的現(xiàn)實問題

目前我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在大量的二手房手續(xù)轉(zhuǎn)移問題，因為我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平得到提高，所以人們對居住環(huán)境的要求越來越高，出現(xiàn)較多居民對房屋進行改造的問題，致使在對房屋進行轉(zhuǎn)移登記時，現(xiàn)有測量圖紙和開發(fā)商建造時的老圖紙對不上，此時重現(xiàn)測繪的必要，而一般對二手房屋進行測繪不單單只對需要辦理轉(zhuǎn)移登記的業(yè)主進行，需要的是整棟樓的房屋測繪圖紙來確定其房屋樣式，但是此項工作由百姓來承擔，所以加大了老百姓的轉(zhuǎn)移登記時的資金投入。

我國的不動產(chǎn)登記類型較多，它是經(jīng)濟發(fā)展和人民進行房屋更換買賣所形成的。其中待抵押的轉(zhuǎn)移登記成為不動產(chǎn)機構(gòu)在進行房屋登記工作時，遇到的較多的轉(zhuǎn)移登記情形，在此類房產(chǎn)中，夫妻雙方會將一方的婚前房產(chǎn)約定為雙方共有房產(chǎn)，造成面對離婚時要辦理房產(chǎn)分割處理。受目前我國社會發(fā)展的影響，房屋價格越來越高，許多新婚夫妻都會選擇房屋分期付款，在婚后未還清房款的情況下，如果遇到離婚問題，會導致房屋的抵押權發(fā)生變化。所以不動產(chǎn)登記機構(gòu)在處理這類問題時，會要求當事人先將房屋抵押登記申請注銷，然后再進行不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，之后還需設立新的房屋抵押權。但是這種方式存在很大的法律風險，許多抵押權人都不愿意，去將房屋進行抵押權的注銷登記，所以當事人需要還清銀行房屋尾款，才能對此房屋進行不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移，因為離婚雙方未及時處理房屋糾紛問題較易引發(fā)矛盾糾紛。

3、解決途徑

3.1房屋的首次不動產(chǎn)登記

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關規(guī)定和實施細節(jié)規(guī)范，在辦理初次登記時，房屋買受人應該上交的資料包含：登記申請人的身份證明材料（身份證、營業(yè)執(zhí)照或其他身份證明等）;不動產(chǎn)登記申請書;房屋的竣工驗收備案證明資料;建設房屋的房產(chǎn)商測繪報告;不動產(chǎn)權的所屬證書等;物業(yè)繳費憑證;派出所開證的分層分戶定位表等。在房屋買受人進行過房屋的初次登記時，申請人提前將所需資料進行收集整理，在進行登記時才能快速地將登記手續(xù)流程走完，加快辦理效率。

3.2將宣示登記與處分登記合二為一

因辦理轉(zhuǎn)移登記的前提條件是不動產(chǎn)首次登記，所以必須由宣示登記之后才能進行處分登記，但在現(xiàn)實的轉(zhuǎn)移登記情況中，存在被執(zhí)行人不配合登記的現(xiàn)象。依據(jù)“協(xié)助執(zhí)行通知書”規(guī)定，當房屋的材料具備齊全時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以對不加以配合的被執(zhí)行人的存在訴爭的房屋進行強制性執(zhí)行，將其當“具備首次登記條件”的房屋看待，直接登記在申請執(zhí)行人的名下，該次登記同樣可視為對被申請執(zhí)行人的處分登記，完成宣示登記與處分登記的合二為一，進行一并登記，發(fā)放不動產(chǎn)登記證書。

3.3提高不動產(chǎn)機構(gòu)工作效率

我國的不動產(chǎn)登記的信息管理基礎平臺于2018年8月份實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，標志著我國的不動產(chǎn)體系將進入到全面運行階段，所以如何合理利用這一網(wǎng)絡信息平臺加大對不動產(chǎn)行業(yè)的推動，使其更為有效地為人民服務成為全國各地政府和不動產(chǎn)機構(gòu)需要聯(lián)合解決的首要問題。

3.3.1精簡登記手續(xù)，壓縮辦理時限

為節(jié)省房屋買受人辦理房屋不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的時間，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應該在符合政府相關房屋交易條例的基礎上，對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的申請流程和房屋受理條件等進行簡化，排除繁瑣且不必要的辦理環(huán)節(jié)，將登記手續(xù)辦理流程做到最優(yōu)，手續(xù)最減，時限最短，方便申請遞交不動產(chǎn)資料，做到清晰明了，一步到位將資料備齊，同時也是節(jié)省不動產(chǎn)機構(gòu)相關工作人員的工作時間，提高其辦理效率，為機構(gòu)的房屋登記轉(zhuǎn)移成交量做出貢獻。對業(yè)務窗口進行整合，可將遞交人的辦理流程分為預審、綜合、收費等，其中收費窗口需要對登記轉(zhuǎn)移所需的收費進行一次性收取;綜合窗口對稅收及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記材料進行一窗受理;預審窗口繼續(xù)進行材料的材料初審和業(yè)務咨詢工作。這樣可以解決人民群眾和企業(yè)在辦理業(yè)務時，來往于大廳之間反復遞交資料和不清楚業(yè)務辦理窗口的問題。也可以采用自助式業(yè)務辦理，提高辦理效率，節(jié)省辦理時間。

3.3.2基于全國聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)一網(wǎng)通辦

我國的不動產(chǎn)登記信息管理平臺的全國聯(lián)網(wǎng)在當下網(wǎng)絡時代下，極大方便了不動產(chǎn)辦理程序，不動產(chǎn)機構(gòu)可以建立完善的聯(lián)審聯(lián)辦方案，對不動產(chǎn)的紙質(zhì)資料進行掃描形成電子檔案，方便資料調(diào)取查閱，實現(xiàn)網(wǎng)上辦理，相比紙質(zhì)資料而言，不必重復遞交，省掉諸多反復程序。同時全國聯(lián)網(wǎng)可以實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的共享互認，防止出現(xiàn)國家法律規(guī)定的個人名下房產(chǎn)超過限定套數(shù)的現(xiàn)象發(fā)生。同時可以對不動產(chǎn)資源進行數(shù)據(jù)整合，及時反映出辦理實情，方便政府和機構(gòu)把握房產(chǎn)市場實況。

3.3.3多元化服務，實現(xiàn)一站完結(jié)

在全國各行業(yè)都奉行人性化服務需求時，不動產(chǎn)機構(gòu)也應該追隨腳步，完善其配套設施，推行延伸業(yè)務，如可以將房屋水、電、氣過戶問題設置在一個業(yè)務窗口，這樣人們在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時也可以同步辦理水電氣的轉(zhuǎn)戶。

結(jié)語：

我國不動產(chǎn)登記是政府改革的重點，是維護群眾利益的一項重要舉措，但是因為我國對此方面行政經(jīng)驗不足，地方登記人員素質(zhì)不一，導致很多地方不合理，增加了登記的難度，也使得群眾跑了很多冤枉路。這些問題可以通過培養(yǎng)登記人員的積極工作態(tài)度、提升其工作技能、改變其思想道德水準，來予以改善。更要在登記軟硬件上給予支持，并在工作中形成總結(jié)的習慣，使得工作得以循序漸進地開展起來。

參考文獻：

[1]姚彥虎.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點與政策建議[J].農(nóng)業(yè)科技與信息，2017（10）：38.

[2]張坤寧.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點與政策建議[J].經(jīng)濟師，2018，No.353（07）：51-52+56.

作者簡介：

呂洋，遼寧省朝陽市自然資源局（不動產(chǎn)登記中心），遼寧朝陽。