王紹楠

摘要：隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，加之人們消費(fèi)水平不斷提升，客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，創(chuàng)設(shè)優(yōu)質(zhì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展氛圍，成為當(dāng)今社會(huì)關(guān)注要點(diǎn)問題之一，本文通過分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，以期推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響

中圖分類號(hào)：F812.42;F299.233 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）018-0205-02

在當(dāng)前稅制體系改革進(jìn)程中，第二產(chǎn)業(yè)較為適合增值稅改革，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)較為適合營(yíng)業(yè)稅改革，在全國范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展新常態(tài)下，期許通過發(fā)展服務(wù)業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大營(yíng)改增適應(yīng)范疇，面向大多數(shù)企業(yè)降低賦稅負(fù)擔(dān)，激發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展活力，逐步形成一套對(duì)所有交易、企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有利稅收制度，營(yíng)建公正、穩(wěn)定競(jìng)爭(zhēng)氛圍，其中房地產(chǎn)企業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)之一，亦受營(yíng)改增影響，基于此為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展，分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響顯得尤為重要。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.稅務(wù)。在營(yíng)改增施行后，房地產(chǎn)企業(yè)5%營(yíng)業(yè)稅率被11%增值稅取代，雖然稅率上有所提升，但房地產(chǎn)企業(yè)可以從上游獲取可以抵扣增值稅的發(fā)票，達(dá)到減輕賦稅，規(guī)避征繳重復(fù)稅目的，例如某房地產(chǎn)企業(yè)收入為2000萬元，其中1000萬元為銷售成本，按照17%計(jì)算增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，企業(yè)在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)需繳納約100萬元稅費(fèi)，在推行營(yíng)改增后企業(yè)繳稅額度降至53萬元左右，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)賦稅。房地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)進(jìn)程中與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)系較為緊密，如建材行業(yè)等，在操作營(yíng)改增時(shí)容易出現(xiàn)無法抵扣現(xiàn)象，例如房地產(chǎn)企業(yè)在小規(guī)模繳納個(gè)稅企業(yè)購買建材，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)受上游建筑行業(yè)營(yíng)改增后成本轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)影響，建材采辦費(fèi)用可能會(huì)增加，再如在建筑行業(yè)中人工成本占比較大無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，加大建筑企業(yè)稅負(fù)壓力，間接影響房地產(chǎn)企業(yè)收益。雖然營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以帶來積極影響，但在實(shí)際操作中卻會(huì)帶來一定負(fù)面影響。

2.財(cái)務(wù)報(bào)表。首先，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表將產(chǎn)生一定影響，固定資產(chǎn)因進(jìn)項(xiàng)稅抵扣降低，使房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)金額“縮水”，在繳稅項(xiàng)目中，雖然應(yīng)交稅費(fèi)在營(yíng)改增前后均計(jì)算在增值稅中，但二者稅率、計(jì)稅基數(shù)存在差異性，使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展結(jié)果不盡相同，在企業(yè)其他發(fā)展條件穩(wěn)定前提下，總資產(chǎn)中房地產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)比率將增加，有利于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展;其次，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)表產(chǎn)生一定影響，增值稅屬于價(jià)外稅，不列入營(yíng)業(yè)收入范疇，對(duì)營(yíng)業(yè)稅金、銷售收入及附加存在影響，例如某房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，收入2200萬元，營(yíng)改增前2200萬元為營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)改增后按照22001（1+11%）=2000萬元，減少200萬元，收入降幅10%，營(yíng)業(yè)稅額隨之降低;最后，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量產(chǎn)生影響，主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流量削減，籌資現(xiàn)金流增多，主要源于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前支付進(jìn)項(xiàng)稅，使企業(yè)流出大量現(xiàn)金。進(jìn)項(xiàng)稅在房地產(chǎn)銷售及產(chǎn)生支出進(jìn)程中被抵扣，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目承建周期較長(zhǎng)，裝備、物料及相關(guān)支出稅費(fèi)抵扣周期長(zhǎng)，不利于企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定，為此會(huì)給企業(yè)帶來一定現(xiàn)金壓力，綜合來看可以增加企業(yè)現(xiàn)金流量，通過進(jìn)項(xiàng)稅抵扣減少現(xiàn)金支出，使房地產(chǎn)企業(yè)有更加充足的資金進(jìn)行其他投資活動(dòng)，助力房地產(chǎn)企業(yè)追加投資范疇，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)，使企業(yè)現(xiàn)金流更加充足。當(dāng)前房地產(chǎn)對(duì)資金的需求量越來越大，為提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)土地資源、融資、銷售等環(huán)節(jié)投入更多資金，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流及負(fù)債隨之增加。

3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。相較于營(yíng)改增前，營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的需求更高，需企業(yè)會(huì)計(jì)核算與營(yíng)改增聯(lián)動(dòng)，需持續(xù)規(guī)范稅務(wù)申報(bào)流程，這就需要企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)，兼顧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展導(dǎo)向，在營(yíng)改增指引下，制定富有前瞻性的財(cái)務(wù)管理計(jì)劃，以此為由制定房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，在營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員需通過會(huì)計(jì)核算、增值稅應(yīng)納稅額針對(duì)特殊交易進(jìn)行處理，例如商業(yè)折扣、銷售折讓等增值稅處理，利用增值稅專用發(fā)票抵扣稅額，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理引導(dǎo)各個(gè)部門加強(qiáng)發(fā)票管理，實(shí)現(xiàn)部門聯(lián)動(dòng)規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理目標(biāo)。

4.資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在營(yíng)改增后房地產(chǎn)稅負(fù)較少，房地產(chǎn)企業(yè)受政府政策性傾斜影響，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)建良好的發(fā)展氛圍，在此環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)需把握良好的發(fā)展時(shí)機(jī)，通過營(yíng)改增調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，將房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，助力企業(yè)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，使企業(yè)可以獲取更高經(jīng)濟(jì)收益，體現(xiàn)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響。

二、有效發(fā)揮營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)積極影響的方略

通過對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行分析可知，雖然營(yíng)改增在實(shí)際操作進(jìn)行中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利情況會(huì)帶來一定負(fù)面影響，但綜合來講通過營(yíng)改增房地產(chǎn)企業(yè)可以提升綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，降低納稅比率，獲取更高經(jīng)濟(jì)收益，為此房地產(chǎn)企業(yè)需立足營(yíng)改增實(shí)況，在總結(jié)以往運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)同時(shí)，思考有效發(fā)揮營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)積極影響良策，旨在推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

1.樹立營(yíng)改增意識(shí)。營(yíng)改增作為稅控工具之一，跟隨新時(shí)代稅務(wù)管理工作發(fā)展需求不斷變革，例如將“互聯(lián)網(wǎng)+”與營(yíng)改增融合在一起，形成“互聯(lián)網(wǎng)+”電子底賬體系，在該體系加持下房地產(chǎn)企業(yè)需樹立營(yíng)改增意識(shí)，秉持與時(shí)俱進(jìn)理念不斷優(yōu)化營(yíng)改增推行模式，根據(jù)企業(yè)發(fā)展實(shí)際需求進(jìn)行創(chuàng)新，例如以網(wǎng)絡(luò)為依托建立財(cái)務(wù)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)迅速整合有關(guān)營(yíng)改增的數(shù)據(jù)創(chuàng)造便利條件，通過財(cái)會(huì)分析明晰營(yíng)改增之于企業(yè)發(fā)展積極影響，以此為由調(diào)整發(fā)展決策，助力房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

2.打造優(yōu)質(zhì)會(huì)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)。為使房地產(chǎn)企業(yè)可以應(yīng)對(duì)營(yíng)改增對(duì)其發(fā)展的沖擊，企業(yè)需重視財(cái)務(wù)管理，立足財(cái)務(wù)管理實(shí)況，以規(guī)避財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)為先導(dǎo)，打造優(yōu)質(zhì)會(huì)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，提升會(huì)計(jì)工作人員業(yè)務(wù)處理能力，從專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)素養(yǎng)、道德素養(yǎng)等角度出發(fā)，提升企業(yè)財(cái)會(huì)管理成效，這就需要企業(yè)一方面加大在職財(cái)會(huì)工作人員營(yíng)改增相關(guān)政策培訓(xùn)力度，確保其工作思想與時(shí)俱進(jìn)，可以根據(jù)營(yíng)改增發(fā)展實(shí)況積極轉(zhuǎn)變企業(yè)財(cái)務(wù)管理方略，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理更富時(shí)效性，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)需加大專業(yè)人才招募力度，為財(cái)會(huì)管理團(tuán)隊(duì)不斷注入鮮活血液。除加大財(cái)會(huì)工作人員培育力度外，財(cái)會(huì)管理團(tuán)隊(duì)還需具備以下能力：一是交互性。為保障第一時(shí)間明晰房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)況，面向企業(yè)提出寶貴的發(fā)展建議，助力企業(yè)鍛造優(yōu)質(zhì)資金鏈條，使現(xiàn)金流更加充裕，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)會(huì)管理團(tuán)隊(duì)需具有交互性，可以與企業(yè)運(yùn)營(yíng)各個(gè)部門建立穩(wěn)定、持久、長(zhǎng)遠(yuǎn)交流互動(dòng)關(guān)系，以便企業(yè)發(fā)揮營(yíng)改增積極影響;二是真實(shí)性。財(cái)務(wù)管理主要由內(nèi)部控制、管理會(huì)計(jì)等日常工作構(gòu)成，這就需要財(cái)會(huì)工作人員深入企業(yè)運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)時(shí)整合房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，確保相關(guān)財(cái)會(huì)數(shù)據(jù)真實(shí)、有效，為制定精準(zhǔn)管理會(huì)計(jì)報(bào)表奠定基礎(chǔ)，同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)發(fā)揮營(yíng)改增積極影響，通過數(shù)據(jù)整合規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)信息交流不對(duì)等現(xiàn)象;三是防范性。財(cái)務(wù)管理具有規(guī)避企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)積極作用，為此房地產(chǎn)企業(yè)需通過溝通、數(shù)據(jù)整合、管理互動(dòng)洞察企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以此為由轉(zhuǎn)變管理方略，提高財(cái)務(wù)管理靈動(dòng)性，助力房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避營(yíng)改增帶來的不良影響。

3.優(yōu)化納稅籌劃工作。顛覆傳統(tǒng)納稅籌劃方案，立足稅制改革關(guān)鍵突破口，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)況及納稅承受力，在營(yíng)改增指引下制定納稅籌劃方案，同時(shí)重視納稅籌劃改革，合理轉(zhuǎn)移納稅主體產(chǎn)生的稅費(fèi)，助力房產(chǎn)企業(yè)更好享受營(yíng)改增帶來的優(yōu)惠，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，助力房地產(chǎn)企業(yè)提高綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

4.做好房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票管理工作。明確增值稅發(fā)表拒開情況，根據(jù)國家法律做好日常管理工作，如《中華人民共和國稅收征收管理法》等，明確代開發(fā)票流程，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第25條相關(guān)內(nèi)容要求房地產(chǎn)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、代開發(fā)票，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需制定富有導(dǎo)向性的發(fā)票管理制度，確保增值稅發(fā)票專人專管，為房地產(chǎn)企業(yè)更好享受營(yíng)改增優(yōu)惠奠定基礎(chǔ)。

5.重構(gòu)資金模式。房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外稅，在稅率變化后房地產(chǎn)企業(yè)原有預(yù)算、投資及成本模式需隨之調(diào)整，根據(jù)營(yíng)改增及其對(duì)上下游的沖擊，立足市場(chǎng)發(fā)展實(shí)況重構(gòu)資金模式，為資金合理流動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)投資指明方向，確保其投資更加合理，同時(shí)需考慮新老兩種預(yù)算形式兼容，通過預(yù)算控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，助其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

6.科學(xué)選擇合作伙伴。在營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)趨于利潤(rùn)考慮，需選擇具有開具增值稅發(fā)票資格的企業(yè)進(jìn)行合作，通過追加建筑物料增值稅發(fā)票減輕企業(yè)賦稅壓力，助其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)企業(yè)需在上游選擇交易對(duì)象，繼而充分享受營(yíng)改增優(yōu)惠，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，為發(fā)揮營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展積極影響，房地產(chǎn)企業(yè)需樹立營(yíng)改增意識(shí)，打造優(yōu)質(zhì)會(huì)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，優(yōu)化納稅籌劃工作，做好房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票管理工作，重構(gòu)資金模式，科學(xué)選擇合作伙伴，提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，助力房地產(chǎn)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。