胡嘉琦 朱耘

2019年5月，雅居樂頻頻成為行業(yè)焦點——CFO辭職、投資電動車領域、收購武漢長凱50%股權遭遇項目風波……

2018年，雅居樂銷售額破千億元，然而2018年年初公司設定的年度目標是1100億元，這一年，雅居樂未能交上一份漂亮的業(yè)績答卷，實際完成1026.7億元，同比增長14.45%。而2019年，雅居樂定下的業(yè)績目標是實現(xiàn)預售金額1130億元，僅比2018年同比增長約10%?！渡虒W院》記者統(tǒng)計了最近3年雅居樂的銷售額數(shù)據(jù)，2017年銷售額達897.06億元，同比大增52.36%，2016年銷售額為528.2億元，同比增長19.4%。

2018年雅居樂首次銷售額破千億元，雅居樂在其2018年年報中稱：“雅居樂繼續(xù)采取‘以地產為主，多元業(yè)務并行（1+N）的營運模式，推動旗下各業(yè)務板塊的穩(wěn)步發(fā)展?！?/p>

投資新能源汽車、重點聚焦文旅、康養(yǎng)和休閑體育三大核心產業(yè)等，都是雅居樂多元業(yè)務并行的重要舉措。然而記者注意到，布局多元化后，雅居樂的負債率開始攀升。無論是造車還是文旅，都是前期資金占用大，回籠資金周期長的業(yè)務。多元化如何助力雅居樂打破單一地產經營模式，實現(xiàn)業(yè)績再創(chuàng)新高？布局多元化如何解決資金饑渴問題呢？

人事調整

2019年5月14日，雅居樂發(fā)布公告，張森因其個人原因及需要更專注于家庭事務，已辭去首席財務官職務，自2019年6月1日起生效。

根據(jù)雅居樂披露的信息，張森于2013年加入雅居樂地產控股有限公司委任為首席財務官，主要負責公司財務管理、會計核算、企業(yè)融資及稅務籌劃。在加入雅居樂之前，張森曾在多家港交所上市公司及國際投銀任職。

另外，該公司董事會表示，張森辭任首席財務官后，該公司副總裁潘智勇將負責張森在集團的職務。據(jù)公告顯示，潘智勇于2017年加入雅居樂，主要負責該集團財務管理、投資業(yè)務、法律事務、人力資源與行政管理等事務。

在加入該集團之前，潘智勇曾于中國農業(yè)銀行廣東省分行擔任多個職務，包括市場開發(fā)部、機構業(yè)務處及對公業(yè)務管理部總經理、行長助理、副行長，分管財務會計、國際業(yè)務、對公業(yè)務、投資銀行與資產管理等業(yè)務；其還曾擔任中國農業(yè)銀行肇慶市分行行長。

盡管雅居樂公告稱，張森離職系個人原因，但由于雅居樂2018年未完成1100億元的銷售目標，張森離職是否與業(yè)績有關？張森的繼任者雅居樂有哪些期許？雅居樂對于張森的繼任者有哪些期許？針對這些問題《商學院》記者向雅居樂方面發(fā)去了采訪提綱，截至記者發(fā)稿，雅居樂方面未予回復。

入局造車

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是中央對于房市定下的大基調。在這一大基調之下，業(yè)內人士對于未來單靠房地產增長拉動表示看空，因此諸多房地產企業(yè)紛紛轉型，而雅居樂則期待通過“多元化”突破單一地產增長的“天花板”。

新能源汽車是當下的一個大風口，恒大、華夏幸福、寶能等一眾“外行人”紛紛入局新能源汽車領域，雅居樂最近也入局了。

2019年5月8日，力世紀（00860. HK）最新公告顯示，雅居樂集團擬斥資2.04億港元認購力世紀約5.89%股權，認購價為0.51港元，較昨日收盤價0.485港元溢價約5.15%。雅居樂地產還與力世紀簽訂了合作框架協(xié)議，即雙方將就在中國生產、研究及開發(fā)新能源汽車相關技術及產品進行合作。

雅居樂和力世紀有限公司現(xiàn)在進入新能源行業(yè)比較晚了，如果現(xiàn)在建廠新車要2020年上市，而在2020年上市的新能源車企，政府已經沒有相關補貼。

造車是個“燒錢”的生意，作為國內造車新勢力的引領者，蔚來汽車創(chuàng)始人、董事長李斌曾說過，200億元是造車的門檻。對于造車這樣一個需要高資金的行業(yè)來說，資金的重要性不言而喻。小鵬汽車董事長何小鵬也曾在微博上直言：“以前看別人做車覺得100億元太夸張，現(xiàn)在自己跳進來才知道200億元都不夠花。”

值得注意的是，近幾年國家對于新能源汽車實施政策性補貼，但補貼將于2020年正式退坡，距此不足1年的時間，這時候對于局外人的雅居樂入局造車是否是個好機會？雅居樂將如何發(fā)力新能源汽車領域，涉足新能源汽車領域是否會增加雅居樂的財務風險？對此，《商學院》記者向雅居樂方面發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿日期未收到回復。

據(jù)公開資料顯示，力世紀原名奧立仕控股有限公司、明豐珠寶集團有限公司，最初于2002年上市，主營鉆石珠寶的生產、銷售及經營。

近年來，隨著新能源汽車投資熱潮的興起及奢侈品市場增速放緩，力世紀開始進行轉型。2017年7月，力世紀宣布，擬以8.97億港元（折合7.80億人民幣）收購日本電動車企業(yè)GLM 85.5%股權，進軍電動汽車行業(yè)。

近年來，圍繞新能源汽車領域，力世紀進行一系列布局，但是整個新能源業(yè)務所帶來的收入，僅占力世紀2018年營業(yè)收入極低的比例。

年報顯示，2018年，力世紀實現(xiàn)營收7.17億港元，同比增長31.4%，其中珠寶產品及鐘表銷售貢獻6.22億港元，占比86.8%，電動車銷售及提供工程服務營收僅為760萬港元，占比僅為1.1%。

工信部人才交流中心汽車專家張翔認為，雅居樂和力世紀有限公司現(xiàn)在進入新能源行業(yè)比較晚了，如果其現(xiàn)在建廠新車要2020年上市，而在2020年上市的新能源車企政府已經沒有相關補貼。同時，也面臨著來自國外大眾、豐田及國內上汽、北汽、比亞迪等成熟的傳統(tǒng)車企的競爭壓力，生存環(huán)境比較惡劣。

而現(xiàn)階段雅居樂進軍新能源汽車領域，也意味著需要更多的資金投入。然而，雅居樂的財務狀況不甚樂觀。據(jù)2018年年報顯示，雅居樂的財務費用凈額為人民幣27.44億元，較2017年人民幣8.99億元增加205.4%。據(jù)悉，雅居樂2018年內利息開支大幅增長52.6%至50.56億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，利息開支的成本增加，對于企業(yè)來說壓力也會增大。嚴躍進建議，從企業(yè)本身發(fā)展來說，降低利息開支是一個很關鍵的因素，未來也需要雅居樂在財務領域積極研究控制費用、降低成本的工作。

此外，雅居樂集團總借貸為885.29億元，一年內到期需還的短期借貸約353.33億元，雅居樂集團的現(xiàn)金及銀行存款總額為450.62億元， 嚴躍進認為，雅居樂財務費用增加和融資規(guī)模增加有關。而且，值得注意的是，雅居樂財務費用增加過快，對于企業(yè)內部財務管理人員也構成了壓力，而且容易侵蝕企業(yè)的盈利水平。

據(jù)年報顯示，雅居樂集團的經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額自2015年起連續(xù)三年同比減少。2018年，雅居樂經營活動產生的現(xiàn)金凈額僅約為26.28億元，同比減少約11%。下降的原因是什么？此外，據(jù)年報顯示，雅居樂2018年融資活動產生的現(xiàn)金流量凈額約317.36億元，同比去年增長194.99%。

文旅模式何以為繼？

造車需要持續(xù)的資金投入，而雅居樂亟需夯實以往業(yè)務，實現(xiàn)公司的持續(xù)性發(fā)展，除了主營的地產業(yè)務，“1+N”的運行模式中重要“一N”便是文旅業(yè)務，在2019年3月雅居樂舉辦的2018年業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂副總裁王海洋就表示，雅居樂將重點聚焦文旅、康養(yǎng)和休閑體育三大核心產業(yè)，產業(yè)IP重點圍繞樂活天地系列。

實際上，雅居樂布局文旅項目由來已久。自2009年開售以來， 雅居樂清水灣項目始終是該公司銷售業(yè)績的頂梁柱。2011年至2016年，清水灣項目的銷售金額分別達到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元。2017年，雅居樂全年實現(xiàn)營收516億元，銷售額為897.1億元。其中，華南區(qū)域、海南和云南區(qū)域、華東區(qū)域貢獻量位列前三，銷售金額分別為350億元、200億元和180億元，占其全年銷售金額的比例分別為39%、22.3%和20%。海南的200億元業(yè)績中，清水灣貢獻了178.92億元，占比近9成。

一邊是雅居樂 “高喊”聚焦文旅，另一邊卻是2018年4月隨著海南出臺全域限購政策，雅居樂清水灣項目受挫。據(jù)了解，由于受到海南限購影響，2018年雅居樂海南區(qū)域銷售業(yè)績并不理想。據(jù)雅居樂2018年年報顯示，海南及云南區(qū)域對雅居樂的業(yè)績貢獻比出現(xiàn)下滑，由2017年的22.3%下降至19%，不及華南區(qū)域和華東區(qū)域。

文旅地產由于前期投入大，整體開發(fā)周期長，回籠資金困難，過多的依賴于自然環(huán)境，回報率不確定以及項目開發(fā)后失敗率高等因素，這都對房企的資金實力、項目整體規(guī)劃能力提出了更高的要求。

另外，中金公司發(fā)布報告，將雅居樂由推薦下調至回避，同時認為對雅居樂的估值過高下調目標價21%至9.72港元，并且提出雅居樂2018年核心凈利潤67億元，同比增長11%，低于一致預期10%，主要因為收入僅同比增長9%至561億元，低于一致預期8%，因此，認為雅居樂能否完成2019年銷售同比增長10%達到1130億元存在不確定性。

另外，值得注意的是，2014～2016年，雅居樂負債情況較為穩(wěn)健，三年內資產負債率分別為66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018年兩年，負債率已經逐漸攀升至72.96%和76.14%，總負債規(guī)模也急劇攀升。實際借貸利率為6.49%，較上年度上升29個基點。

為什么傳統(tǒng)開發(fā)型企業(yè)轉型做文旅地產？它的盈利模式是怎樣的？在轉型的過程中有什么難點和痛點？對此，資深房地產評論家薛建雄表示，文旅地產的商業(yè)邏輯在于企業(yè)可以低價拿地，低成本先開發(fā)，回籠資金之后，再對后期大規(guī)模投資，從而拉動項目價值。薛建雄舉例稱，近年來，在萬達、恒大的帶動之下，文旅地產競爭激烈，很多項目都是企業(yè)先高資金投入配套設施，進而才能將周邊的住宅出售，回籠資金。

但是，文旅地產由于前期投入大，整體開發(fā)周期長，回籠資金困難，過多的依賴于自然環(huán)境，回報率不確定以及項目開發(fā)后失敗率高等因素，這都對房企的資金實力、項目整體規(guī)劃能力提出了更高的要求。

嚴躍進認為，文旅地產的痛點在于市場的消費需求和投資是完全脫節(jié)的，投資端投資力度比較大、運營周期長，消費端對于文化旅游的消費需求每天都會發(fā)生變化，導致很多文旅項目還沒進入運營階段就被淘汰，因此，長周期的開發(fā)模式與消費需求的日新月異，變化頻率很快是文旅地產的一個很重要的痛點。嚴躍進建議，房企在轉型的時候應該注意的是，不應該過多地復制項目，而是要做出精品項目，例如迪士尼并沒有大規(guī)模布局很多項目，而是將僅有的幾個項目做出品牌。

同策房產咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認為，文旅項目失敗的概率大約為80%～90%，這種高失敗率也對房地產企業(yè)運營文旅項目提成了更高的要求。張宏偉建議，企業(yè)在開始嘗試之初應放慢步伐，先進行0～1的嘗試模式，走通之后再進行廣泛布局。

2019年對于雅居樂而言，是多元化發(fā)展的關鍵之年，在房地產宏觀調控趨嚴的背景之下，如何做好地產主要板塊，多元化發(fā)展如何形成合力而非彼此掣肘或彼此獨立，對于雅居樂而言，有著不小的考驗，《商學院》亦將持續(xù)關注。