■ 倪 獻(xiàn)

一、內(nèi)江房地產(chǎn)業(yè)面臨的難題及不利因素

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地成交穩(wěn)定性差，波動(dòng)較大，土地流拍增多

四川省內(nèi)江市房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地交易總體變化呈“N”型，波動(dòng)較大。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資在2012-2018年間，有2個(gè)低點(diǎn)和2個(gè)高點(diǎn)，2個(gè)低點(diǎn)分別為2012年58.03億元（同比增長(zhǎng)6.8%）、2017年115.05億元（同比下降6.32%）；2個(gè)高點(diǎn)分別為2014年115.43億元（同比增長(zhǎng)46.78%）、2018年155.56億元（同比增長(zhǎng)35.21%）。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

因內(nèi)江市公共資源交易服務(wù)中心公開土地拍賣成交面積數(shù)據(jù)僅有2014年至今的，故按2014-2019年上半年的土地成交面積及成交金額顯示，截至2019年6月底，全市土地拍賣成交面積累計(jì)達(dá)909.08萬m2，累計(jì)實(shí)現(xiàn)成交金額231.628億元，各年拍賣成交面積變化較大，最大增幅和跌幅分別為2015年183.27%、2016年-32.68%。同時(shí)，自2018年以來，土地流拍現(xiàn)象逐漸增多，共計(jì)流拍28宗，其中5宗出現(xiàn)2次流拍，值得注意的是，5宗2次流拍的土地全部來自資中縣，4宗屬于資中縣城南片區(qū)南側(cè)地塊，1宗屬于資中縣重龍鎮(zhèn)磐石大道南側(cè)地塊。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江市公共資源交易服務(wù)中心

（二）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量和增速“雙降”，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)波動(dòng)性大，側(cè)面反映內(nèi)江市社會(huì)供給端在短期內(nèi)可能出現(xiàn)供給缺口

內(nèi)江市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資從2014年開始呈現(xiàn)出投資增速放緩，但總量保持增長(zhǎng)，至2016年總量達(dá)到905.52億元，從2017年至今，出現(xiàn)總量和增速“雙降”的情況，固定資產(chǎn)投資疲軟開始，內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力源之一的固定資產(chǎn)投資下降對(duì)內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成明顯拖累。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

2012-2018年，內(nèi)江市規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值總體呈下降趨勢(shì)，2016年達(dá)到最大值1772.64億元，但2017年創(chuàng)下歷年新低1097.77億元，跌幅達(dá)38.07%。2018年稍有好轉(zhuǎn)，微微增長(zhǎng)9.3%，總量仍低于近7年的平均水平，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)動(dòng)力不足，較為疲軟，全市社會(huì)供給端在短期內(nèi)可能出現(xiàn)一定的供給缺口。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

（三）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲軟：地區(qū)生產(chǎn)總值總量增加，但增速放緩，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在結(jié)構(gòu)性分歧，人均GDP增長(zhǎng)承壓明顯，增長(zhǎng)動(dòng)力匱乏。預(yù)計(jì)社會(huì)需求端可能出現(xiàn)消費(fèi)需求不足的情況

內(nèi)江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在明顯的結(jié)構(gòu)性分歧：地區(qū)生產(chǎn)總值總量增加，但GDP增速明顯呈逐年放緩的趨勢(shì)，由2011年的15.30%一直下降到2018年的7.8%。存在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足的問題，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在結(jié)構(gòu)性分歧，總量上仍依賴于傳統(tǒng)的第二產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整步伐明顯滯后于經(jīng)濟(jì)增速的目標(biāo)要求。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

2011-2018年，全市人均GDP整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但增速明顯有所放緩。人均GDP變化過程與全市GDP變化極為相似——總量增長(zhǎng)，增速放緩，后期發(fā)展后勁不足，人均GDP增長(zhǎng)承壓明顯，預(yù)計(jì)社會(huì)需求端可能出現(xiàn)消費(fèi)需求（即內(nèi)需）不足的情況。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

（四）城鎮(zhèn)化發(fā)展水平不足，低于全國(guó)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)，同世界中高收入經(jīng)濟(jì)體及高收入經(jīng)濟(jì)體有近30個(gè)百分點(diǎn)的差距，并面臨常住人口增長(zhǎng)乏力等難題

2018年，全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到59%，內(nèi)江市全市常住人口369.9萬人，城鎮(zhèn)化率49.1%，低于全國(guó)平均水平近10個(gè)百分點(diǎn)；參照全球高收入經(jīng)濟(jì)體81%和中高收入經(jīng)濟(jì)體65%的城鎮(zhèn)化率水平，內(nèi)江市城鎮(zhèn)化仍有近30個(gè)百分點(diǎn)的提升空間。但內(nèi)江市城鎮(zhèn)化率面臨全市常住人口存量萎縮、增量銳減等增長(zhǎng)乏力因素制約。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

（五）人口老齡化風(fēng)險(xiǎn)：中青年勞動(dòng)力明顯不足，老年化社會(huì)生活需求將更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)中青年消費(fèi)主體將逐年減少

2011-2018年，人口增長(zhǎng)總體呈現(xiàn)出以下變化：出生率逐年下降，人口死亡率逐年增加，并在2015年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2017-2018年連續(xù)的自然增長(zhǎng)率下降至1‰以下且漸趨近于0，說明內(nèi)江市亦將正式步入人口老齡化社會(huì)階段，屆時(shí)，中青年勞動(dòng)力的供應(yīng)將明顯不足，老年化生活需求將顯著增加。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

（六）人口流失風(fēng)險(xiǎn)：人口凈流入連續(xù)4年負(fù)增長(zhǎng)，年凈流出人數(shù)最高達(dá)5.43萬人，房地產(chǎn)行業(yè)購(gòu)買力基礎(chǔ)有所弱化

人口總體呈凈流出趨勢(shì)，人口總量從2013年最高的426.83萬人下降到2018年411.77萬人，人口凈減少量達(dá)15.06萬人。其中，2015年受成渝高鐵線路通車帶來的便利交通，使得凈流出人口數(shù)創(chuàng)下歷年新高，人口凈流出達(dá)5.43萬人，2017年凈流出3.19萬人，在成渝1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)，成都和重慶兩大主力城市對(duì)人才吸引具有“虹吸效應(yīng)”，人才流失也會(huì)加劇，人才和人口流失風(fēng)險(xiǎn)存在進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒.

（七）城鄉(xiāng)收入差距拉大：城鎮(zhèn)與農(nóng)村人均總收入分配結(jié)構(gòu)不合理，且差距逐年拉大，農(nóng)村居民參與房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的意愿受阻

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

2012-2018年，城鎮(zhèn)住戶人均總收入和農(nóng)村住戶人均總收入均有所增加，其中，城鎮(zhèn)住戶人均總收入增幅達(dá)57.06%，農(nóng)村住戶人均總收入增幅達(dá)44.78%，農(nóng)村住戶人均總收入較城鎮(zhèn)住戶人均總收入呈現(xiàn)出基數(shù)小、增長(zhǎng)少的特點(diǎn)。同時(shí)，城鎮(zhèn)住戶人均總收入與農(nóng)村住戶人均總收入差距逐年增大，人均總收入差距從2012年的10702.6元擴(kuò)大到2018年的18074元，增幅達(dá)68.87%，收入差距年均增長(zhǎng)9.83%。

城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入呈現(xiàn)出總量逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但增速呈逐年減速增長(zhǎng)，且近3年人均可支配收入增速基本保持不變，城鎮(zhèn)人均可支配收入增速明顯低于農(nóng)民人均可支配收入，但從人均可支配收入的絕對(duì)值看，城鎮(zhèn)仍高于農(nóng)村。

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)江各年統(tǒng)計(jì)年鑒

綜上，全市房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)因?yàn)槭ハM(fèi)群體基礎(chǔ)、土地流拍頻繁發(fā)生、城市城鎮(zhèn)化水平發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)住戶人均收入差距拉大、社會(huì)供給與需求失衡阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展等不利因素出現(xiàn)萎縮，受2019年棚改政策調(diào)減計(jì)劃的影響而失去部分消費(fèi)需求。此外，作為三四線城市的內(nèi)江市雖從表面房?jī)r(jià)看，無任何風(fēng)險(xiǎn)，但其自身發(fā)展存在固有局限——對(duì)未來人口和資金的吸附能力較差。

二、內(nèi)江房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策

（一）進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)韌性，促進(jìn)內(nèi)江經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展

2018年，內(nèi)江市第三產(chǎn)業(yè)在全市GDP中占比達(dá)41.19%，首次突破40%，較2011-2016年的20%以上的占比有了大幅提升，但同省會(huì)城市相比，內(nèi)江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍需進(jìn)一步優(yōu)化。因?yàn)榈谌a(chǎn)業(yè)涵蓋大多數(shù)服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的提升能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，吸納就業(yè)群體，留住住房消費(fèi)人群，穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)群體基礎(chǔ)，利于內(nèi)江市在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展之路上行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

（二）提升房地產(chǎn)行業(yè)集中度，淘汰落后產(chǎn)能，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)能

自2015年房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)一步收緊以來，最直接的效果是房地產(chǎn)領(lǐng)域的小規(guī)模開發(fā)企業(yè)和落后管理方式的開發(fā)企業(yè)被淘汰，在近幾年的緊調(diào)控政策下存活下來的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在管理水平、生產(chǎn)效率、融資擴(kuò)能等方面具有更強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)行業(yè)集中度得到明顯提升，整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域逐漸呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，如根據(jù)2019年6月安居客內(nèi)江樓盤網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在內(nèi)江市房地產(chǎn)行業(yè)的在售項(xiàng)目中，拿地和開發(fā)項(xiàng)目最多的前3位開發(fā)企業(yè)分別是邦泰、金科、萬晟城，其中，邦泰和金科各有6個(gè)項(xiàng)目，萬晟城3個(gè)項(xiàng)目，但邦泰拿地比金科多，總體而言，未來房地產(chǎn)業(yè)將在幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，更能在創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供新動(dòng)能。

（三）加速制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，發(fā)掘?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)

內(nèi)江作為傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市，有一定的工業(yè)基礎(chǔ)，應(yīng)立足當(dāng)前實(shí)際，淘汰傳統(tǒng)落后的制造業(yè)企業(yè)，圍繞高技術(shù)制造業(yè)、智能裝備制造業(yè)等為中心，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，高技術(shù)制造業(yè)和智能裝備制造業(yè)在制造業(yè)投資中占比分別高達(dá)13.5%、41.6%，兩項(xiàng)制造業(yè)是未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。在服務(wù)消費(fèi)逐漸超越實(shí)物消費(fèi)、進(jìn)口消費(fèi)增長(zhǎng)快于國(guó)內(nèi)消費(fèi)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯的趨勢(shì)下，內(nèi)江市制造業(yè)可根據(jù)消費(fèi)需求創(chuàng)新革新，發(fā)掘?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)。

（四）培育并支持本土具備條件的房企上市，豐富融資渠道，引導(dǎo)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)

培育并支持內(nèi)江本地具備上市條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市，通過發(fā)行債券股票等方式豐富融資渠道，獲得更多的資金支持，彌補(bǔ)因信貸政策和調(diào)控政策收緊產(chǎn)生的資金缺口，防范房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，讓本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)，為全市房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展樹立標(biāo)桿，引導(dǎo)更多房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化管理方式和籌融資結(jié)構(gòu)，參與房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，逐步形成良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

（五）擴(kuò)大職業(yè)教育惠及面，提升農(nóng)村勞動(dòng)群體的勞動(dòng)技能，縮小收入差距，為全市城鎮(zhèn)化發(fā)展提供持續(xù)有效的增長(zhǎng)動(dòng)力

結(jié)合鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的大背景，鼓勵(lì)外出打工的農(nóng)民工群體、農(nóng)村未就業(yè)的高校畢業(yè)生和農(nóng)村復(fù)員退伍軍人參加職業(yè)教育的技能培訓(xùn)，通過內(nèi)江高校（如內(nèi)江師范學(xué)院、內(nèi)江職業(yè)技術(shù)學(xué)院等）定期培訓(xùn)或通過農(nóng)村社區(qū)推廣網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程教育培訓(xùn)，擴(kuò)大職業(yè)教育惠及面，讓有意愿提升勞動(dòng)技能的農(nóng)村勞動(dòng)力群體獲得在城市立足發(fā)展的機(jī)會(huì)，縮小城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民的收入差距，讓農(nóng)村居民參與購(gòu)房的意愿能夠?qū)崿F(xiàn)，逐步引導(dǎo)農(nóng)村居民向城鎮(zhèn)居民過渡，提升全市居民的技能素養(yǎng)，為全市城鎮(zhèn)化發(fā)展提供持續(xù)有效的增長(zhǎng)動(dòng)力。

（六）優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，創(chuàng)新人才吸引政策留住人才，鞏固產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)

優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，提升城市宜居宜行的品質(zhì)，逐步完善房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的配套設(shè)施，提升物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量，以更高質(zhì)量更優(yōu)品質(zhì)的居住環(huán)境留住人才。結(jié)合具有明確目標(biāo)的激勵(lì)機(jī)制，創(chuàng)新人才吸引政策，創(chuàng)造利于內(nèi)江市發(fā)展和人才成長(zhǎng)的平臺(tái)和環(huán)境，以應(yīng)對(duì)成渝城市群中成都和重慶對(duì)內(nèi)江產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”，逐步形成宜居城市內(nèi)江吸引人才的“羊群效應(yīng)”，讓更多有能力的個(gè)人和群體愿意留在內(nèi)江，支持內(nèi)江發(fā)展，鞏固產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。