陸 侃

（100088 中國政法大學 北京）

房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國家經(jīng)濟的主要組成，若想保證該行業(yè)實現(xiàn)健康持續(xù)發(fā)展，必須確保相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范性、完整性與權(quán)威性。由于我國的房地產(chǎn)法律制度主要由憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行業(yè)規(guī)范文件等內(nèi)容組成，因此立法人員應(yīng)結(jié)合實際情況對上述內(nèi)容進行更新、補充與完善。

一、制定科學合理的單行房地產(chǎn)法

我國按照物權(quán)法要求將物權(quán)劃分為三類：所有權(quán)、擔保物權(quán)、用益物權(quán)，基于此分析房地產(chǎn)物權(quán)，可以得出其是由房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)綜合組成的復(fù)合式物權(quán)，涵蓋了所有權(quán)與用益物權(quán)兩方面內(nèi)容，當發(fā)生物權(quán)糾紛時，經(jīng)常因為該問題無法保證最終審判的合理性[1]。因此，立法人員要對房地產(chǎn)法律制度進行完善，基于房地產(chǎn)特征制定科學合理的單行房地產(chǎn)法，保證該法律與物權(quán)法相互獨立，如此可有效協(xié)調(diào)各種房地產(chǎn)社會關(guān)系，對推動行業(yè)持續(xù)發(fā)展、避免經(jīng)濟糾紛具有積極影響。由于我國在制定單行房地產(chǎn)法方面缺乏經(jīng)驗，故而立法人員可以借鑒國外某些國家的先進經(jīng)驗，綜合國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，制定符合基本國情與市場行情的法律法規(guī)。

二、健全房屋預(yù)售與保障制度

（一）建立商品房預(yù)售許可有效期制度

健全房屋預(yù)售與保障制度是規(guī)范商品房銷售管理程序的關(guān)鍵舉措，有利于維護預(yù)購方的基本權(quán)益，為了確保該制度落到實處，立法人員需要建立商品房預(yù)售許可有效期制度。在建立該制度時，工作人員應(yīng)明確以下幾點內(nèi)容：第一，商品房預(yù)售擁有固定期限，從取得預(yù)售許可證開始，到商品房竣工驗收合格為止，因此建立健全商品房預(yù)售許可有效期制度能夠避免因超出預(yù)售期限給預(yù)購方造成經(jīng)濟損失；第二，由于我國《行政許可法》第18條、第50條規(guī)定：行政許可是有有效期的，當有效期屆滿，被許可人可申請延續(xù)，行政機關(guān)應(yīng)當根據(jù)被許可人的申請作出是否準予延續(xù)的決定，故而基于商品房預(yù)售許可有效期制度簽署的行政許可也應(yīng)具有一定期限。

（二）健全商品房預(yù)購方權(quán)益保障制度

商品房預(yù)購方權(quán)益保障制度主要作用是避免預(yù)購方切身權(quán)益受到侵害，有利于維護房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康性。因此，在建立健全該制度時，立法人員首先要針對《商品房預(yù)售合同》的范本加大監(jiān)管力度，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供可行性與權(quán)威性較強的格式條款，要求其在此基礎(chǔ)上適當放寬預(yù)購方對合同的選擇權(quán)，允許預(yù)購方在合同上添加合理條款，這是尊重預(yù)購方合法權(quán)益的具體表現(xiàn)。其次，保證商品房預(yù)售登記程序的完整性與規(guī)范性，只有真正做到上述要求，才能確保預(yù)售合同正常生效，通過分析當前商品房預(yù)購雙方之間的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購方屬于債權(quán)關(guān)系，為了消除一房多賣等侵害消費者權(quán)益的現(xiàn)象，必須完善權(quán)益保障制度，將債權(quán)關(guān)系變更為穩(wěn)定的物權(quán)關(guān)系。最后，立法人員應(yīng)針對信息披露制度進行修改與完善，之所以經(jīng)常發(fā)生預(yù)購方權(quán)益被侵害的現(xiàn)象，主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與預(yù)購方之間存在信息不對等問題，預(yù)購方對房屋的建造、預(yù)售等情況知之甚少，若想改善這種情況，需要建立健全登記備案制度，要求房地產(chǎn)開發(fā)商將預(yù)售信息聯(lián)網(wǎng)公示，保證預(yù)購方能夠在網(wǎng)上查閱到相關(guān)具體信息，此舉有利于降低商品房預(yù)購方權(quán)益受侵案件的發(fā)生率[2]。

三、建立高效可靠的監(jiān)督管理制度

監(jiān)督管理制度是保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要內(nèi)容，立法人員應(yīng)基于當前市場發(fā)展現(xiàn)狀制定完善性、高效性、可靠性較強的監(jiān)管制度。為了實現(xiàn)上述目標，工作人員應(yīng)明確對房屋預(yù)售全過程進行監(jiān)管的重要性，在土地拍賣階段，需要重點審查房地產(chǎn)開發(fā)商的信用、資質(zhì)、資金，確保其有能力完成整個房屋建造與銷售過程；在工程正式開始之后，監(jiān)管人員應(yīng)對開發(fā)商的施工情況進行檢查，避免施工無故拖延現(xiàn)象；在房屋竣工后，需要對建筑質(zhì)量進行驗收，同時要求開發(fā)商嚴格遵循公平、公正的原則與消費者進行交易。除此之外，獨立性與專門性較強的監(jiān)管機構(gòu)是監(jiān)督管理制度落到實處的基本保障，故而有關(guān)人員可以參考證監(jiān)會、銀監(jiān)會等組織以立法的形式構(gòu)建房監(jiān)會，同時建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警機制，并擴大房地產(chǎn)法律制度的適用范圍。

四、結(jié)束語

綜上所述，完善的法律制度是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要影響因素，決定著企業(yè)的運營規(guī)劃與戰(zhàn)略目標的制定，因此若想提高房地產(chǎn)市場管理質(zhì)量、促使房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系協(xié)調(diào)，立法人員必須對現(xiàn)有房地產(chǎn)法律制度進行完善，制定單行房地產(chǎn)法、健全房屋預(yù)售制度、完善監(jiān)督預(yù)警機制，同時擴大法律適用范圍。