■ 倪 獻

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)總體處于低層級水平。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)及個人整體業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)偏低，絕大多數(shù)中介機構(gòu)都呈現(xiàn)出小規(guī)模粗放經(jīng)營、經(jīng)營競爭非良性和行業(yè)經(jīng)營規(guī)范不足的特點。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國房產(chǎn)中介企業(yè)中，30%是品牌企業(yè)，20%是加盟企業(yè)，50%是沒有品牌的中小企業(yè)。

一、主要組織結(jié)構(gòu)模式

房地產(chǎn)中介機構(gòu)組織結(jié)構(gòu)主要存在3種模式，并呈現(xiàn)出鮮明的地域分布特點。3種組織模式分別為：特許加盟組織結(jié)構(gòu)、直營組織結(jié)構(gòu)和單戶組織結(jié)構(gòu)，其中，特許加盟組織結(jié)構(gòu)和直營組織結(jié)構(gòu)主要集中在中東部地區(qū)和熱點城市，單戶組織結(jié)構(gòu)主要存在于西部地區(qū)和小城市。

（一）特許加盟組織結(jié)構(gòu)模式

特許加盟組織結(jié)構(gòu)模式，是當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)的重要模式之一，也是未來房地產(chǎn)中介的主要發(fā)展模式。該模式下，加盟雙方以合同約定經(jīng)營合作方式，主要中介機構(gòu)根據(jù)自行研發(fā)設(shè)計的服務(wù)系統(tǒng)、商品品種范圍，依據(jù)合同約定，在特定范圍內(nèi)授予加盟方的經(jīng)營權(quán)力，加盟方需繳納一定的加盟費用，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的一種經(jīng)營方式。如總部位于美國的“21世紀(jì)不動產(chǎn)”房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商和來自香港的“中原地產(chǎn)”房地產(chǎn)代理服務(wù)商。

優(yōu)點：運營模式相對成熟，發(fā)展成本低，進入行業(yè)快，實行資源共享的平臺管理方式。

缺點：按年繳納加盟費，分散管理，各加盟店的經(jīng)營思路不統(tǒng)一。

（二）直營組織結(jié)構(gòu)模式

直營模式又稱集中管理模式，是我國當(dāng)前房地產(chǎn)中介機構(gòu)的主要模式，指房地產(chǎn)中介組織的總部根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展需要，開設(shè)分支公司（或門面店），并對旗下分支公司（門面店）所有形成的連鎖店面進行集中管理，分支機構(gòu)的經(jīng)營者統(tǒng)一由總部派遣，分支機構(gòu)的經(jīng)費和預(yù)算統(tǒng)一由總部核撥，該模式下的中介機構(gòu)通常都是單一資本參與經(jīng)營。如房天下、信義房產(chǎn)、太平洋房產(chǎn)、我愛我家等中介機構(gòu)。

優(yōu)點：集中管理，中介服務(wù)品質(zhì)管控相對容易；單一的企業(yè)文化價值觀，利于培養(yǎng)企業(yè)所需的經(jīng)營管理人才。

缺點：受眾面相對較小，品牌知名度相較低，集中的管理方式，不利于資金、人才和資源的創(chuàng)新發(fā)展。

（三）單戶組織結(jié)構(gòu)模式

單戶組織結(jié)構(gòu)模式，通常指單個個體戶取得工商營業(yè)執(zhí)照后，以單個經(jīng)營店面作為經(jīng)營場所，開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的組織結(jié)構(gòu)模式。該模式在中西部城市及小城市中普遍存在，少數(shù)在所屬地房屋管理部門進行備案，但多數(shù)未進行備案。優(yōu)點：行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，運營資金需求小，運轉(zhuǎn)成本低。缺點：組織規(guī)模小、從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低，經(jīng)營狀態(tài)不夠規(guī)范。

二、主要經(jīng)營模式類別

（一）單一線下經(jīng)營模式

該經(jīng)營模式下，經(jīng)營主體以個體工商戶為主，部分直營機構(gòu)粗放經(jīng)營為輔。主要經(jīng)營零售房源信息、出租住房等相對單一業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式，單一線下經(jīng)營模式主要集中在中西部地區(qū)和小城市。

（二）“線下+租借平臺”合作經(jīng)營模式

“線下+租借平臺”屬于單一線下經(jīng)營模式與互聯(lián)網(wǎng)平臺的合作創(chuàng)新經(jīng)營模式，線下經(jīng)營主體受限于自身技術(shù)開發(fā)、人才資源不足等限制因素，選擇與具備一定開發(fā)設(shè)計水平的互聯(lián)網(wǎng)平臺公司合作的經(jīng)營模式。如我愛我家、麥田等線下經(jīng)營主體租借58同城線上平臺模式，58同城以收取線下中介的端口費實現(xiàn)盈利。

（三）“線下+線上自主平臺開發(fā)”經(jīng)營模式

“線下+線上自主平臺開發(fā)”經(jīng)營模式屬于“線下+租借平臺”的經(jīng)營模式的升級版，該經(jīng)營模式擁有更多經(jīng)營自主權(quán)，是房地產(chǎn)中介經(jīng)營模式的未來發(fā)展主流趨勢，具備技術(shù)優(yōu)勢和房源的大型房地產(chǎn)中介將實現(xiàn)資源整合，房地產(chǎn)中介的行業(yè)集中度將逐年提高。如鏈家2018年重點打造平臺——貝殼找房，中介可以登錄這個平臺發(fā)布新房、二手房信息，消費者則通過貝殼找房的信息達到找房目的，鏈家通過該平臺實現(xiàn)自身房源儲備，同時向其他線下中介提供類似58同城的服務(wù)，但按照操作系統(tǒng)切分成交收益。

表1 關(guān)于房地產(chǎn)中介市場的規(guī)章制度

三、相關(guān)法規(guī)政策及治理情況

2018年，現(xiàn)行治理房地產(chǎn)中介市場相關(guān)法律法規(guī)6項、決定2項、4項通知、1項意見和3項通報（見表1）；2018年下半年，海南和四川自貢、陜西西安、湖北十堰等四省市出臺開展規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營行為、打擊“黑中介”治理專項政策措施（見表2）；全年全國累計超過50個城市開展打擊投機炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)和虛假房地產(chǎn)廣告等市場亂象行動（見表3）。

表2 2018年有關(guān)省市關(guān)于房地產(chǎn)中介治理的政策梳理

表3 2018年開展房地產(chǎn)“黑中介”亂象治理的城市

四、存在問題

（一）客觀環(huán)境問題

一是房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展不平衡。首先，從數(shù)量上看，部分發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)中介數(shù)量較多，如廣東省、江蘇省和浙江省，單個省市的中介數(shù)量均超過3000家，廣東省超過7000家，而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)中介數(shù)量則較少，如西藏自治區(qū)中介數(shù)量僅47家。其次，從發(fā)展的質(zhì)量看，規(guī)?；?jīng)營的中介機構(gòu)并不多。如2018年房屋中介前10強中，北京4個、深圳3個、上海、香港和廣東均1個，其中，北京的“21世紀(jì)不動產(chǎn)”屬于總部位于美國的全球房產(chǎn)中介機構(gòu)，并非中國本土房產(chǎn)中介，其余本土中介機構(gòu)相較于3.78萬家的體量而言，有約近50%的小中介在制度規(guī)范和內(nèi)部控制管理方面還存在嚴(yán)重不足，中介機構(gòu)發(fā)展質(zhì)量有待提升。

二是政策調(diào)控傳導(dǎo)壓力巨大。受自2016年9月以來的房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，全國大部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)面臨業(yè)務(wù)績效增速放緩、盈利能力持續(xù)下滑的生存壓力。即使當(dāng)前市場需求量與日俱增，但受到國家政策調(diào)控手段與經(jīng)濟下行壓力的影響，房地產(chǎn)市場面臨重新洗牌的格局，加之2018年年底房地產(chǎn)市場銷售下滑，房地產(chǎn)中介組織的發(fā)展危機逐漸凸顯。據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，即使近期政策松動的預(yù)期蔓延，北京市2018年末兩個月的月均成交比前10個月的月均成交下滑24%，而2017年同期下滑8.9%，2018年年末二手房市場回升幅度較小。

三是雙邊代理存缺陷，易導(dǎo)致買賣雙方“跳單”。雙邊代理，指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既為賣方服務(wù)，也為物業(yè)的買方服務(wù)，但“代理須在切實可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費率”。房地產(chǎn)中介服務(wù)的“買賣通吃”雙邊代理制度存在“一手托兩家”的漏洞，在雙邊代理中，中介方無法同時與買賣雙方保持一致立場，在一定程度上也使得買賣雙方萌生“跳單”念頭。如2018年11月，上海鏈家宣布，調(diào)整上海地區(qū)中介費收費標(biāo)準(zhǔn)，由原來的房價2%調(diào)整至3%，其中賣家承擔(dān)1%，買家承擔(dān)2%。盡管機構(gòu)從收費制度上提出了買賣雙方各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費率，但在交易過程中實際費用一律由購房者承擔(dān)的事實依然沒有改變。

（二）中介自身主觀問題

一是資金缺乏監(jiān)管，房地產(chǎn)中介機構(gòu)挪用客戶資金。由于交易信息的不對稱，房地產(chǎn)中介機構(gòu)利用幫助買賣雙方代為監(jiān)管資金為由，非法吸收大批的客戶繳存資金，該類資金主要來源于二手房買賣方進行交易過程中由中介機構(gòu)代為保管的購房款，以及房產(chǎn)中介辦理租賃業(yè)務(wù)時產(chǎn)生的租金沉淀。中介自有資金與該類資金混合管理，為不法中介挪用客戶資金進行投機活動提供了便利。

二是市場競爭無序，惡意暴力搶單行為時有發(fā)生。由于中介行業(yè)各公司競爭激烈，部分中介人員為了爭奪房源、客源，不惜大打出手。

三是信息不對稱，“黑中介”換馬甲重操舊業(yè)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)中介工商登記信息未能與房地產(chǎn)部門信息共享，部分房產(chǎn)中介隱瞞房屋真實情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問題等，“黑中介”通過注銷原有中介名稱，更名改姓換馬甲重操舊業(yè)。

五、對策建議

一是建議適時推行單邊代理制度，規(guī)范中介行為。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會于2018年7月27日在北京舉辦“賣方代理”模式研討會及新聞發(fā)布會，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，中介不應(yīng)攀比資本、流量、規(guī)模，倡導(dǎo)像律師行業(yè)一樣，實施“單邊代理”制，也就是誰委托、誰付費、誰受益，健全完善中介服務(wù)規(guī)則、業(yè)務(wù)模式，以形成良好的行業(yè)生態(tài)環(huán)境。另外，從行業(yè)發(fā)展的角度來看，未來也將走向“單邊代理”制。

二是建議整合價費收取，打擊投機炒房行為。如人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立信息互通查詢機制規(guī)范購房融資的通知》，于2018年3月28日正式實施“三價合一”制度，該制度的實施全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅賦公平性。

三是建議強化信息共享機制建設(shè)，曝光“黑中介”。加強對相關(guān)交易、納稅等重要環(huán)節(jié)的監(jiān)管，探索建立房地產(chǎn)、稅務(wù)、工商行政主管部門聯(lián)動機制及信息共享機制，加大“黑中介”曝光力度，探索強制退出機制。如北京市豐臺區(qū)檢察院發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)規(guī)模較大的房地產(chǎn)中介公司嚴(yán)格實行特許加盟模式外，很多小的中介公司廣泛采用掛靠加盟或經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，使得很多資質(zhì)不全的非法中介機構(gòu)以合法形式進入市場，且在被舉報后還可以重新注冊新公司繼續(xù)經(jīng)營。

四是建議簽署誠信承諾書，倡導(dǎo)誠信經(jīng)營理念。如海南省于2018年7月2日組織全省300多家中介企業(yè)簽定企業(yè)誠信承諾書，有2000多名經(jīng)紀(jì)人被納入誠信檔案統(tǒng)一管理，中介經(jīng)紀(jì)人一有違規(guī)行為，會被記錄到誠信檔案中，約束其行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

五是建議推行中介備案制度，規(guī)范中介市場發(fā)展。定期在政府政務(wù)服務(wù)中心或政府官方網(wǎng)站進行公示備案、未備案的中介機構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風(fēng)險，審慎選擇中介機構(gòu)。如浙江省諸暨市自2018年1月起，在全面推進存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，開始推行中介備案制度，同年1～4月，已有74家中介機構(gòu)取得備案資格，核發(fā) 《備案證明》，要求在看房、簽約及交易確認(rèn)時持證上崗。同時，對涉及中介的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、合同文本及交易流程等，要求制作統(tǒng)一的該市二手房交易公開欄，懸掛在中介經(jīng)營場地的醒目位置，并進一步加強行業(yè)信用及自律管理，健全交易資金監(jiān)管制度，強化行業(yè)監(jiān)督檢查。

六、國外房產(chǎn)中介監(jiān)管經(jīng)驗

歐美日澳等發(fā)達國家對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管重點各有不同，但總體對我國正在蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介市場而言，其監(jiān)管措施和經(jīng)驗對完善和規(guī)范我國房地產(chǎn)中介市場有一定的借鑒意義（見表4）。其中，澳大利亞重點審查中介虛報價格行為，嚴(yán)厲查處違規(guī)行為；日本以行業(yè)自律機制規(guī)定的持續(xù)盈利、具備資格的交易專員和繳納1000萬日元的營業(yè)保證金等規(guī)范房地產(chǎn)中介市場行為；英國圍繞買賣雙方與中介之間的糾紛解決機制，解決消費者與中介糾紛；美國則通過較為完善的相關(guān)稅費設(shè)計，約束中介協(xié)助炒房投機者的非法行為。

七、未來發(fā)展變化趨勢預(yù)判

2019年，根據(jù)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的當(dāng)前格局和形勢變化，預(yù)計各大熱點城市的存量房將逐年增加，存量房將成為房地產(chǎn)中介市場的主體。未來，中介機構(gòu)可能會出現(xiàn)以下四種發(fā)展變化趨勢：一是新建房二手房房源緊密聯(lián)動；二是擴張租賃業(yè)務(wù)范圍；三是小中介機構(gòu)抱團發(fā)展；四是線上線下營銷并駕齊驅(qū)（見表5）。

表4 歐美日澳等國房地產(chǎn)中介監(jiān)管經(jīng)驗借鑒

表5 2019年房地產(chǎn)中介機構(gòu)變化趨勢預(yù)判