劉旭凱

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)有著投資額度較大、開發(fā)周期較長(zhǎng)、受政策影響程度大、區(qū)域差異等等基本特征;與此同時(shí)，房地產(chǎn)有著很大的經(jīng)濟(jì)潛力，在房地產(chǎn)行業(yè)全面發(fā)展的趨勢(shì)下能夠全面帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金予以支持，所以房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展以及生存通常需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的有效支持，而較高的投資回報(bào)率也就決定了房地產(chǎn)行業(yè)有著較高的風(fēng)險(xiǎn)性。倘若未能有效防范以及規(guī)避，則極有可能影響到企業(yè)自身發(fā)展?；诖耍疚闹貙?duì)大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：中大型房地產(chǎn)：信用風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)策

一、引言

基于大中型房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來(lái)講，其基本的運(yùn)營(yíng)模式是對(duì)自由資金進(jìn)行充分利用，從而向政府以招、拍、掛等形式取得的土地，然后以土地為抵押品從銀行獲得房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金。從銀行的層面來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)是其能夠持續(xù)獲得高投資回報(bào)收益的主要對(duì)象，所以銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的期望，為其所提供的信貸量非常巨大。因此，我國(guó)房地產(chǎn)貸款已然成為商業(yè)銀行重要的金融業(yè)務(wù)之一，加之利率上調(diào)、政策收緊等宏觀因素的變化，一定程度上會(huì)加劇大中型房地產(chǎn)企業(yè)違約出現(xiàn)的概率，從而引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響到企業(yè).金融機(jī)構(gòu)乃至我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)義被稱之為“違約風(fēng)險(xiǎn)”，具體指的是借款人或者是交易對(duì)手未能按照預(yù)期的時(shí)間對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還或者是未能對(duì)合約中的規(guī)定進(jìn)行有效履行，并在交易之中導(dǎo)致另外一方的經(jīng)濟(jì)受到損失。對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)來(lái)講，從廣義的層面來(lái)講，則主要指的是因?yàn)榭蛻舫霈F(xiàn)了違約行為從而引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)等所有違約行為所引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)。從狹義的層面來(lái)講，則是我們常見的信貸風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中存在著很多不確定的因素，進(jìn)而導(dǎo)致債務(wù)人無(wú)法按照合同的規(guī)定而按時(shí)償還債務(wù)并造成債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失。

三、大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀以及問(wèn)題

（一）信貸核查執(zhí)行力度不足

信貸盡職調(diào)查工作執(zhí)行力度不足，而極有可能因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱原因而引發(fā)一定的信用風(fēng)險(xiǎn)。首先，銀行信貸人員在對(duì)大中型企業(yè)進(jìn)行調(diào)查的過(guò)程中，因?yàn)橹R(shí)體系不夠完善、專業(yè)素質(zhì)不夠等因素，未能全面掌握借款人的情況。例如，在對(duì)大中型房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查過(guò)程中，對(duì)于企業(yè)的真實(shí)狀況了解不夠深入，關(guān)于企業(yè)的榮譽(yù)、具體開發(fā)項(xiàng)目以及以往案例、業(yè)界評(píng)價(jià)等方面都為深入考察，尤其在項(xiàng)目施工化解、市場(chǎng)利潤(rùn)等方面沒(méi)有深入排查，進(jìn)而埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。其次，大中型房地產(chǎn)企業(yè)（借款人）對(duì)自身的采取狀況進(jìn)行了隱瞞，其本身可能不符合銀行貸款的要求，但為了成功獲得貸款，而故意粉飾企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，提供不真實(shí)的材料：而銀行由于各方面因素的影響，未能精準(zhǔn)識(shí)別，為此埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的高額利潤(rùn)促使商業(yè)銀行將其列為優(yōu)良業(yè)務(wù)項(xiàng)目之中，并不斷提升對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的貸款數(shù)量：加之銀行在信貸核查方面由于考慮到經(jīng)濟(jì)成本的束縛，所以很多貸款之前的核查僅僅只是表面工作，所以成了信用發(fā)生的源頭。

（二）經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的發(fā)生

房地產(chǎn)行業(yè)具有資產(chǎn)負(fù)債水平高、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，所以宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生巨大的影響。其中經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的發(fā)生也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。通常來(lái)講，擴(kuò)展以及收縮是宏觀經(jīng)濟(jì)期的兩個(gè)基本階段。對(duì)于擴(kuò)展階段來(lái)講，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，居民可支配的收入也比較高。擴(kuò)展階段下的房地產(chǎn)行業(yè)處于高度繁榮的時(shí)期，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況普遍較好，且保持著較高的發(fā)展水平，所以在償還債務(wù)方面有著一定的保障，使得債務(wù)人能夠保持良好的信用水平。而這個(gè)階段銀行在為企業(yè)批準(zhǔn)貸款時(shí)往往會(huì)適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)，那么所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)被忽視。一旦進(jìn)入到收縮階段，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將發(fā)展緩慢，社會(huì)整體需求量開始下降，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力逐漸下滑，其償債能力也將令人擔(dān)憂。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的下滑，銀行等金融機(jī)構(gòu)會(huì)將貸款進(jìn)行收縮：與此同時(shí)，投資者的投機(jī)需求也將開始降低。房地產(chǎn)企業(yè)抵押給銀行的房產(chǎn)商品也會(huì)隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的破裂而開始貶值，加之銷售業(yè)績(jī)的下滑，最終將會(huì)陷入資不抵債的泥潭之中。而銀行也將面對(duì)很多的呆賬、壞賬，并帶來(lái)巨大的損失。此時(shí)，所有隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將逐漸暴露出來(lái)被不斷擴(kuò)大，并轉(zhuǎn)化現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（三）盈利能力引發(fā)的信用風(fēng)險(xiǎn)

大中型房地產(chǎn)企業(yè)如果要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)足發(fā)展，那么必須要有一定的盈利能力以及發(fā)展能力，倘若無(wú)法盈利就無(wú)法發(fā)展，那么便會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及信用風(fēng)險(xiǎn)，而這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)若為及時(shí)發(fā)現(xiàn)，那么將會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以碧桂同為例，根據(jù)相關(guān)調(diào)查，為有效評(píng)估碧桂園的盈利能力以及發(fā)展能力，選取銷售凈利率、銷售毛利率以及總資產(chǎn)收益等作為指標(biāo)，2013 - 2016年則連續(xù)四年低于標(biāo)準(zhǔn)值，尤其是2015與2016年與標(biāo)準(zhǔn)值相差更大，雖然其他指標(biāo)都正常，但是銷售毛利率較低，這就意味著碧桂園的盈利方面存在著問(wèn)題，如果盈利不好那么企業(yè)也難以會(huì)有足夠的資金去償還銀行的債務(wù)，這樣便會(huì)引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，碧桂園由于盲目發(fā)展新項(xiàng)目所以不斷增加資產(chǎn)規(guī)模，但是卻忽略企業(yè)的負(fù)債量，同時(shí)也影響到企業(yè)額度的信用等級(jí)。房地產(chǎn)企業(yè)本身會(huì)有很大一部分的預(yù)收款，而像碧桂同這類大型房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)有更多，倘若企業(yè)未能保障其盈利能力，那么就極有可能因?yàn)橘Y金不足而出現(xiàn)違約情況，進(jìn)而增加企業(yè)自身的信用風(fēng)險(xiǎn)，并影響到企業(yè)的信譽(yù)。

四、大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策建議

（一）盡快構(gòu)建以及完善房地產(chǎn)行業(yè)信用數(shù)據(jù)庫(kù)

倘若要對(duì)大中型房地產(chǎn)企業(yè)信用進(jìn)行度量以及評(píng)估，往往需要有對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)予以支持。就我國(guó)證券市場(chǎng)來(lái)看，由于起步晚，關(guān)于大中型房地產(chǎn)企業(yè)違約的情況并不多：而歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家，則針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立對(duì)應(yīng)的信用數(shù)據(jù)庫(kù)，著重對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)估。目前，我國(guó)還未成立這樣的信用數(shù)據(jù)庫(kù)，加之經(jīng)驗(yàn)方面不夠豐富，一旦企業(yè)有意隱瞞自身不利因素則難以進(jìn)行有效識(shí)別與評(píng)估。對(duì)此，本文建議商業(yè)銀行能夠認(rèn)清當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，并依托信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資源共享，從而建立與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的信用數(shù)據(jù)觀：并充分結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)一套科學(xué)、合理的評(píng)級(jí)方案，以此為基礎(chǔ)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)進(jìn)行合理評(píng)估，并借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，能夠?qū)⑷珖?guó)各個(gè)地區(qū)的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的信用違約數(shù)據(jù)以及企業(yè)相關(guān)信息進(jìn)行匯總，從而將房地產(chǎn)行業(yè)信用違約以及相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行完善。

（二）提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，構(gòu)建多元化融資渠道

從國(guó)家層面來(lái)講有必要持續(xù)提升對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，從土地管理制度人手，持續(xù)進(jìn)行完善。房地產(chǎn)的基礎(chǔ)是土地，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)通常是從“拿地”環(huán)節(jié)開始，而我國(guó)房地產(chǎn)也因?yàn)椤岸诘亍钡韧稒C(jī)行為以及地方政府對(duì)土地的抬價(jià)，以致于土地價(jià)格居高不下，這是我國(guó)現(xiàn)階段房?jī)r(jià)高以及房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因。目前，政府應(yīng)該加強(qiáng)土地管理，以適當(dāng)降低土地價(jià)格的方式來(lái)降低房?jī)r(jià)，從而對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定程度的控制，使其房地產(chǎn)行業(yè)能夠從快速擴(kuò)展階段穩(wěn)步過(guò)渡到收縮階段。同時(shí)，提升土地市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻以及提升土地交易稅收，這樣能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)減少投機(jī)行為，達(dá)到從源頭上讓房產(chǎn)價(jià)格回歸理性的目標(biāo)，從而將房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)降低。此外，基于我國(guó)大中型房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀以及問(wèn)題來(lái)講，可以看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)受政策變動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控等方面的影響程度比較大?；诖?，南政府方面進(jìn)行牽頭組織銀行等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道，完善房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托投資資金等等。與此同時(shí)，不僅要將房地產(chǎn)開發(fā)貸款的門檻合理提升起來(lái)，還要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金的具體流向進(jìn)行合理把控，這樣有利于分散各方面的信用風(fēng)險(xiǎn)，將信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率有效降低。

（三）企業(yè)層面規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)的建議

自身資金不足并大量向外界借款，并用于新項(xiàng)目的開發(fā)：而新項(xiàng)目義未能達(dá)到預(yù)期的收益，進(jìn)而導(dǎo)致資金方面的不足等等，這是導(dǎo)致企業(yè)自身出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。以碧桂同為例，建議碧桂同應(yīng)當(dāng)適度暫停一些激進(jìn)型開發(fā)項(xiàng)目，保持穩(wěn)健開發(fā);尤其是一些已經(jīng)在運(yùn)作的開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)該優(yōu)先將其完成，要最大限度避免出現(xiàn)未達(dá)到與其他利益者、消費(fèi)者約定以及合同的情況。因此，碧桂園應(yīng)當(dāng)注重對(duì)資金流動(dòng)性的管理，尤其是專門控制財(cái)政收入以及支持，從而對(duì)手中的資金進(jìn)行合理安排，確?，F(xiàn)有項(xiàng)目能夠有序開展以及完工。現(xiàn)階段，有很多大中型房地產(chǎn)企業(yè)都有著碧桂同同樣的問(wèn)題，手中有很多的項(xiàng)目，但進(jìn)展非常緩慢，倘若項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)時(shí)交付，則意味著盈利能力未達(dá)標(biāo)，那么意味著企業(yè)將無(wú)法償還債務(wù)而引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)，應(yīng)該著手分析企業(yè)現(xiàn)狀，在投資籌資以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要對(duì)資金的往來(lái)進(jìn)行審核，在明確資金使用目標(biāo)的基礎(chǔ)上制定合理的計(jì)劃，要善于站在集團(tuán)整體利益層面上進(jìn)行考慮與分析。只要預(yù)算合理，再按照預(yù)算去經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持穩(wěn)健開放項(xiàng)目，擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)留足必要的資金，做到按起償還債務(wù)，這樣企業(yè)則可以對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。

五、結(jié)語(yǔ)

整體來(lái)講，我國(guó)大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)以及自身發(fā)展等等原因而不同程度的出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著國(guó)家相關(guān)部門、銀行以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)自身等等都應(yīng)該高度重視信用違約帶來(lái)的危害?；谖覈?guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本文認(rèn)為銀行方面應(yīng)該盡快建立房地產(chǎn)行業(yè)信用違約數(shù)據(jù)庫(kù)：國(guó)家層面應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度，確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康發(fā)展：而企業(yè)自身則應(yīng)當(dāng)認(rèn)清自身發(fā)展能力以及盈利能力，從而有合理開發(fā)，減少庫(kù)存，集中資金發(fā)展項(xiàng)目，確保企業(yè)能夠全面發(fā)展，從而有效規(guī)避信用風(fēng)險(xiǎn)。

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