陳勛

摘要：住房建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中地位舉足輕重。住房問(wèn)題與社會(huì)問(wèn)題緊密相關(guān)，涉及民生，涉及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新一輪住房空置率形成了住房市場(chǎng)的惡性循環(huán)，嚴(yán)重影響住房產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：住房租賃；特色市場(chǎng)；發(fā)展研究

目前住房建設(shè)在一定程度上所陷入的困境乃至對(duì)民生和國(guó)民經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響，業(yè)已開始引起社會(huì)和廣大民眾的廣泛關(guān)注，筆者研究贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)的課題，現(xiàn)將其研究報(bào)告于此，企求專家和行家予以教正，不勝感激。

一、贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究的科學(xué)性思考

課題以贛州市中心城區(qū)（章江新區(qū)為例）的住房市場(chǎng)為研究目標(biāo)，研究的范圍適當(dāng)，具有一定說(shuō)明問(wèn)題的代表性，具有一定的借鑒意義。人們可以借鑒思考自身管轄范圍內(nèi)發(fā)展特色住房租賃的相關(guān)問(wèn)題；表明研究結(jié)果具有指導(dǎo)性，整個(gè)課題研究，通過(guò)理論和實(shí)踐相結(jié)合的方式，對(duì)贛州市中心城區(qū)（尤其是章江新區(qū)）現(xiàn)在和未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r做全面分析和預(yù)測(cè)。并且從本市本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀入手，依據(jù)歷史發(fā)展數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)查結(jié)果，具體分析贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征與發(fā)展規(guī)模，并借助曲線回歸、灰色預(yù)測(cè)以及房地產(chǎn)供需模型等數(shù)學(xué)方法對(duì)贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、住房供需規(guī)模以及房地產(chǎn)價(jià)格做定量預(yù)測(cè)和定性分析。其預(yù)測(cè)明確，定性分析準(zhǔn)確，得出的結(jié)論對(duì)贛州地區(qū)發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)具有一定的指導(dǎo)意義。也表明其結(jié)論的科學(xué)性，贛州中心城區(qū)（尤其章江新區(qū)）在未來(lái)的住房供應(yīng)區(qū)域和結(jié)構(gòu)特征前提下，住房租賃市場(chǎng)龐大，有巨大的發(fā)展空間；也表明研究方法的科學(xué)，應(yīng)用住房市場(chǎng)理論對(duì)影響住房需求規(guī)模的各種因素進(jìn)行分析，結(jié)合贛州的地域和經(jīng)濟(jì)特征，在盡可能獲得贛州中心城區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料的前提下，分析得到影響中心城區(qū)住房需求規(guī)模的關(guān)鍵因素，得出中心城區(qū)未來(lái)幾年住房需求規(guī)模及住房租賃空間。運(yùn)用成本構(gòu)成法、房?jī)r(jià)收入比對(duì)贛州中心城區(qū)住房?jī)r(jià)格的合理性進(jìn)行深入分析，與住房租賃成本和必然性形成對(duì)比。

二、贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究的過(guò)程性回顧

作為一個(gè)期待促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的課題研究，作為一個(gè)緩解相關(guān)區(qū)域民生問(wèn)題的課題研究，整個(gè)研究過(guò)程細(xì)化的。首先對(duì)課題研究的思考力求做到定位準(zhǔn)確，經(jīng)過(guò)思考堅(jiān)持以贛州市中心城區(qū)（章江新區(qū)為例）的住房市場(chǎng)進(jìn)行研究。贛州市中心城區(qū)（章江新區(qū)），在我們整個(gè)省份還是極具代表性的，感到對(duì)其進(jìn)行研究，能夠?qū)ζ渌鞘挟a(chǎn)生一定的輻射作用。其次課題研究理論的支撐運(yùn)用比較得當(dāng)?？v觀整個(gè)研究，我們采用的理論還是比較廣泛的，比較理想地引領(lǐng)贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究的過(guò)程推進(jìn)。再次力求做到其過(guò)程研究的細(xì)化，不管怎樣的環(huán)節(jié)我們都力求不馬虎，不懈怠。對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析也多力求做到了精益求精。如借助曲線回歸方法研究著，實(shí)施灰色預(yù)測(cè)對(duì)課題研究的相關(guān)研究進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)供需模型進(jìn)行分析。如此之多的數(shù)學(xué)方法運(yùn)用促使對(duì)贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、住房供需規(guī)模以及房地產(chǎn)價(jià)格做定量預(yù)測(cè)和定性分析研究更為準(zhǔn)確，促使課題研究能夠達(dá)到預(yù)期的研究目標(biāo)。贛州市是個(gè)發(fā)展較快的典型的三、四線城市，近幾年章江新區(qū)的發(fā)展尤其快，住房?jī)r(jià)格方面基本在贛州市起著引領(lǐng)作用，而章江新區(qū)的住房租賃市場(chǎng)也基本帶動(dòng)著贛州市住房租賃行業(yè)。再其次做到對(duì)區(qū)域內(nèi)住房交易研究的多層面，特別以碧桂園、紫金瀚江府、嘉福、云星公園大觀、紅點(diǎn)公寓等交易現(xiàn)狀情況進(jìn)行分析，分析出新樓盤的房?jī)r(jià)，交易量，空置率。參考怡和園、江南明珠、黃金時(shí)代等二手房交易量進(jìn)行統(tǒng)籌分析，分析出二手房的交易量，空置率。進(jìn)而分析出租賃市場(chǎng)的潛在空間和價(jià)值。最終，根據(jù)現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)結(jié)果得出贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議，并得出租賃市場(chǎng)存在必要性的研究結(jié)論。明確贛州中心城區(qū)（尤其章江新區(qū)）在未來(lái)的住房供應(yīng)區(qū)域和結(jié)構(gòu)特征前提下，住房租賃市場(chǎng)龐大，有巨大的發(fā)展空間。以獲取研究數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確，為整個(gè)課題研究的如期完成產(chǎn)生較為理想的促進(jìn)作用。

三、贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究的達(dá)成性簡(jiǎn)述

經(jīng)過(guò)比較具體的課題研究，發(fā)現(xiàn)贛州市住房市場(chǎng)發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)的諸多可行性，發(fā)現(xiàn)贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究的創(chuàng)新性。

（一）以贛州市中心城區(qū)（章江新區(qū)為例）的住房市場(chǎng)為研究目標(biāo)，對(duì)贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、住房供需規(guī)模以及房地產(chǎn)價(jià)格做出比較科學(xué)的定量預(yù)測(cè)和定性分析。

（二）以贛州市房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)章江新區(qū)住房交易量進(jìn)行分析。分析出相關(guān)區(qū)域內(nèi)交易現(xiàn)狀情況，分析出租賃市場(chǎng)的潛在空間和價(jià)值。

（三）贛州中心城區(qū)（尤其章江新區(qū)）在未來(lái)的住房供應(yīng)區(qū)域和結(jié)構(gòu)特征前提下，住房租賃市場(chǎng)龐大，有巨大的發(fā)展空間。一旦租賃市場(chǎng)開發(fā)出來(lái)，將有效遏制房?jī)r(jià)的迅猛上漲，更有可能出現(xiàn)大面積“只租不買”的情況。

（四）通過(guò)類似級(jí)別城市房產(chǎn)的供求關(guān)系，得出可復(fù)制的適用價(jià)值，即其他類似城市可以參考本文發(fā)展和開發(fā)租賃市場(chǎng)。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，我們對(duì)贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)的研究所獲取的研究成果是肯定的。但并不意味著研究的結(jié)束，社會(huì)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，社會(huì)的發(fā)展也顯得比較艱巨。發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)，也完全會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，甚至就是比較尖銳復(fù)雜的矛盾。就是我們所研究的贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)課題也還有人們亟需完善的地方。也完全需要再具體的實(shí)踐中對(duì)課題研究的經(jīng)驗(yàn)成果進(jìn)行提煉。從這個(gè)意義上說(shuō)，涉及民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的住房問(wèn)題還需要我們?nèi)プ龈鼮樯羁痰乃伎寄酥粮鼮樯钊胍饬x上的研究。路漫漫其修遠(yuǎn)兮，吾將上下而求索。努力前行，在獲取發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究初步成果的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)住房研究綻放出更為靚麗的奇葩。

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注：【項(xiàng)目基金】本文為江西省贛州市社會(huì)科學(xué)研究課題“贛州市發(fā)展特色住房租賃市場(chǎng)研究”（項(xiàng)目編號(hào)：18190）的階段性研究成果。