李沛勇 馬俊霞

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)。根據(jù)中央確定的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，全國各地逐步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展趨勢(shì);探析

近年來，我國經(jīng)濟(jì)整體穩(wěn)中向好，穩(wěn)中趨優(yōu)，不斷向高質(zhì)量發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。各地堅(jiān)持中央確定的“房子是用來住的，不是用來炒的”發(fā)展理念，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的挑戰(zhàn)

（一）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨非常嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。新常態(tài)時(shí)代背景下，在經(jīng)營(yíng)與運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)受到銷售額等因素的影響，資金回流較慢，企業(yè)現(xiàn)金流嚴(yán)重不足，致使企業(yè)的庫存房產(chǎn)壓力變得越來越大，甚至部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)為了增強(qiáng)其自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，緩解庫存壓力，通常采用大額度降價(jià)等形式來增加企業(yè)收益和加快資金回流，這在某種程度上來講，進(jìn)一步造成房地產(chǎn)行業(yè)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)局面。同時(shí)，由于不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平和價(jià)值觀念的不同，在房地產(chǎn)發(fā)展方面存在一定的差異性條件，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)區(qū)域化的發(fā)展現(xiàn)狀，一線、二線、三線的城市較為明顯。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)融資困難

最近兩年來，除北上廣深等一、二線城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)之外，我國部分三、四線城市的房?jī)r(jià)上漲速度相對(duì)較大，整體房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益呈現(xiàn)一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，大多數(shù)以房地產(chǎn)為主要核心產(chǎn)業(yè)的房企，采取各種營(yíng)銷策略進(jìn)行資金回籠，并逐漸向其他行業(yè)或領(lǐng)域進(jìn)行拓展。當(dāng)前，由于政府采取各種限購措施、投放市場(chǎng)的土地價(jià)格持高不下，加之房地產(chǎn)行業(yè)的建筑成本、勞動(dòng)力成本、稅收成本不斷增高，進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，行業(yè)整體利益呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)?；诖朔N發(fā)展態(tài)勢(shì)，銀行業(yè)站在資金使用率及金融投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面考慮，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金投入和貸款融資采取限制性措施，進(jìn)一步制約了房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

（三） 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素限制

近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中，過分追求經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)，產(chǎn)品開發(fā)出現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的新常態(tài)環(huán)境中，過分依賴于其他行業(yè)的投資，缺乏科技創(chuàng)新類資金投入，企業(yè)的組織管理和科學(xué)性規(guī)劃等方面也存在嚴(yán)重不足，對(duì)內(nèi)部的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)尚未存在風(fēng)險(xiǎn)性管理意識(shí)。為了追逐高收益，很難將重點(diǎn)放在成本和資本的節(jié)約層面，也缺乏相應(yīng)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)意識(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)若想獲得長(zhǎng)足的進(jìn)步與發(fā)展，就必須認(rèn)真貫徹落實(shí)“綠水青山就是金山銀山”的偉大號(hào)召，努力提高自身的創(chuàng)新能力，加大新產(chǎn)品的開發(fā)力度，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售寒流時(shí)，出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷和資金鏈緊張等局面，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

二、解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對(duì)策

（一）合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，避免市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)

房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要意義，我國政府部門應(yīng)注重房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)的引導(dǎo)，合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格降低并不代表著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理，是需要及時(shí)改善價(jià)值與價(jià)格相互背離的現(xiàn)象，從而在房地產(chǎn)商品價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，避免價(jià)格出現(xiàn)過高或過低的問題。因此，我國政府部門應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控力度，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格所出現(xiàn)的波動(dòng)，結(jié)合科學(xué)理念對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行評(píng)估，使房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)評(píng)估數(shù)據(jù)制定合理價(jià)格，從而保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督

房地產(chǎn)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程、地方財(cái)政、居民財(cái)產(chǎn)、銀行業(yè)務(wù)、投資等都有極為密切的關(guān)系。國家已經(jīng)明確提出“房子是用來住的，而不是用來炒的”，堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加快住房制度改革和建立長(zhǎng)效機(jī)制將成為今后長(zhǎng)期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新主題。為促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，需要政府部門為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建合理路徑，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始終堅(jiān)持以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)。一是要建立用地分類調(diào)控制度，對(duì)保障性住房用地實(shí)行應(yīng)保盡保，對(duì)商品房要根據(jù)供需形勢(shì)因地施策。二是要探索房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制。鼓勵(lì)現(xiàn)有的國有建設(shè)用地依法依規(guī)轉(zhuǎn)讓為住房開發(fā)建設(shè)。同時(shí)，允許符合條件的企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)政策性住房。三是要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)。對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例;對(duì)去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。四是要健全住房租賃市場(chǎng)管理體系。要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大對(duì)新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例。五是要鼓勵(lì)市場(chǎng)主體多元化。制定優(yōu)惠政策，吸引更多知名房屋租賃企業(yè)入駐，扶持國有企業(yè)做大做強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)。

（三）制定激勵(lì)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，應(yīng)明確市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)?，F(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)是以低碳環(huán)保為戰(zhàn)略目標(biāo)，大力倡導(dǎo)建設(shè)可持續(xù)發(fā)展社會(huì)，任何行業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都應(yīng)以該目標(biāo)為導(dǎo)向。因此，政府部門應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將環(huán)保型低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為發(fā)展目標(biāo)。在工程建設(shè)中明確低碳環(huán)保的關(guān)鍵性，倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)融入到環(huán)保事業(yè)當(dāng)中，鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)低碳環(huán)保進(jìn)行充分的考量。政府部門也應(yīng)制定相應(yīng)的激勵(lì)政策，優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，吸引更多的開發(fā)商參與到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型中，對(duì)于選擇結(jié)合環(huán)保低碳策略建設(shè)住宅的企業(yè)，給予貸款利率的優(yōu)惠政策與補(bǔ)貼，有效滿足購買需求，促進(jìn)消費(fèi)者的購房率。同時(shí)，相關(guān)政府部門應(yīng)加大力度宣傳綠色住宅，使消費(fèi)者建立低碳型住房的選購意識(shí)，不斷推動(dòng)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，尋求行業(yè)發(fā)展新契機(jī)

現(xiàn)階段社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r呈現(xiàn)良好趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景看好。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程加快和二孩政策的實(shí)施，使房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了全新的發(fā)展局面。從房地產(chǎn)行業(yè)投資與回報(bào)層面來講，房地產(chǎn)行業(yè)的投資與回報(bào)比率顯然要高于其他行業(yè)以及社會(huì)平均數(shù)值，未來一段時(shí)間內(nèi)仍舊會(huì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)雖然不會(huì)出現(xiàn)高速上漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是也并不代表房?jī)r(jià)會(huì)在短期內(nèi)進(jìn)行大幅降價(jià)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀態(tài)與未來

發(fā)展規(guī)劃，積極謀求發(fā)展新出路。

（二）借助互聯(lián)網(wǎng)，開創(chuàng)發(fā)展新模式

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足發(fā)展，就必須根據(jù)自身的實(shí)際狀況與特點(diǎn)，充分利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，不斷優(yōu)化企業(yè)的營(yíng)銷策劃方案和產(chǎn)品，將其實(shí)現(xiàn)資源的合理組合，開創(chuàng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新模式。利用好互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，抓住互聯(lián)網(wǎng)上面的用戶，是今后房地產(chǎn)企業(yè)高效發(fā)展與成功經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)工作方向和目標(biāo)。

（三）打破壟斷，有效競(jìng)爭(zhēng)

在土地被壟斷的情況下，政府應(yīng)該加強(qiáng)土地市場(chǎng)透明度，公開市場(chǎng)土地信息，使其土地價(jià)格趨于合理。在土地出讓過程中，政府應(yīng)注重土地質(zhì)量而非一味關(guān)注土地價(jià)格，對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)和質(zhì)量要求嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)住房的環(huán)境，配套設(shè)施以及生活設(shè)施都實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)高要求，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的引導(dǎo)，更有利于市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，滿足人們的生活需求。在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，質(zhì)量發(fā)展成為企業(yè)發(fā)展的重中之重，在保證質(zhì)量的前提下提高速度，增加社會(huì)保障福利，推進(jìn)質(zhì)量和速度的同步穩(wěn)步發(fā)展，才能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)諸如供需和價(jià)格等一系列矛盾，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)形成健康的發(fā)展形勢(shì)。

（四）政府進(jìn)行原則性規(guī)范

政府只有客觀的對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行深入分析，理性區(qū)別價(jià)格層次，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握市場(chǎng)機(jī)遇，獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，對(duì)于不同檔次的房屋類型實(shí)行不同的調(diào)控政策，以滿足市場(chǎng)發(fā)展需求。高檔型住房的消費(fèi)人群一般為高收入者，他們一般對(duì)房屋的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、物業(yè)以及周邊環(huán)境的要求都比較高，針對(duì)這類房屋政策，應(yīng)該給予合理的價(jià)格上升空間。中低檔性房屋一般消費(fèi)人群為普通中產(chǎn)階級(jí)，只要滿足基本的住房生活需求即可，針對(duì)這類房屋類型，政府應(yīng)給予一定的房屋優(yōu)惠政策，使其價(jià)格保持在中等穩(wěn)定水平，避免其價(jià)格突增，影響這類消費(fèi)人群的生活品質(zhì)。

四、結(jié)語：

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性進(jìn)行的分析研究，也在一定程度上促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體性發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)既是相互對(duì)立，又是相互統(tǒng)一的，在發(fā)展過程中需要政府部門的重點(diǎn)關(guān)注。通過制定激勵(lì)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型;加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和控制，為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)建合理路徑;合理控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，避免市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)等多方面推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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