賈興恒　杜英

摘要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長，不可避免會存在不同程度的財務(wù)風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展取決于能否對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的應(yīng)對和控制。本文主要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行研究，介紹了其基本特征和表現(xiàn)形式，在分析了財務(wù)風(fēng)險成因的基礎(chǔ)上，提出了相應(yīng)的控制策略。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因分析

中圖分類號：F275

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298（2019）03（a）-121-02

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到財務(wù)風(fēng)險的直接影響，是影響企業(yè)生存的重要隱患，特別是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模后，隨之不斷增大的財務(wù)管理范圍使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)工程項目的過程中伴隨一系列的財務(wù)風(fēng)險，所導(dǎo)致的財務(wù)問題會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需提高對工程成本控制的重視程度，深入了解本企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險，據(jù)此完成風(fēng)險防范措施合理有效的制定，建立并完善科學(xué)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，降低財務(wù)風(fēng)險，有效提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制能力。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的基本特征及表現(xiàn)形式

1.1 基本特征

（l）投資周期較長，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要花費較長的時間完成前期準(zhǔn)備工作及開發(fā)的過程，從而顯著拉長了企業(yè)投資的周期，如果不分賬款不能及時收回則會導(dǎo)致壞賬的出現(xiàn)，進(jìn)而影響資金的周轉(zhuǎn)，造成企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險;（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高效益為經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)較高的投資通常會帶來較高的投資報酬率，但由于通貨膨脹及不確定性因素等的存在使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)同時面臨較高的投資風(fēng)險;（3）投資額較大，且具有資金的回收期較長的特點，增加了企業(yè)財務(wù)出現(xiàn)危機(jī)的概率。

1.2 表現(xiàn)形式

（1）無法按期償還債務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的基礎(chǔ)需保證資金能夠正常周轉(zhuǎn)，通常商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多有較多的負(fù)債，需按期償還各項債務(wù)，若企業(yè)所投資的項目沒有達(dá)到預(yù)期的收益，將顯著降低企業(yè)按期償還債務(wù)的能力，使企業(yè)資金鏈存在較大的風(fēng)險。（2）再籌資難度大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)若難以按期償還債務(wù)則會一定程度損害企業(yè)的信譽，增加了企業(yè)接下來進(jìn)行籌資的難度，進(jìn)而易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的資金缺口，出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。（3）從資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題看，由各種因素導(dǎo)致的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行債務(wù)按期償還及資金籌集難度大，使企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。（4）投資回收存在較大的不確定性，受到各種因素的影響，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會存在建筑用地或地產(chǎn)商品閑置的情況.企業(yè)前期已投入大量的資金由于閑置而極難變現(xiàn)，甚至在較長的時間段內(nèi)難以收回，此外如果客戶無法按時交清房款同樣會給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的投資回收風(fēng)險[1]。

2 企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

2.1 內(nèi)部因素

（1）行業(yè)的特性，商業(yè)地產(chǎn)工程項目投資額較大且投資周期較長，項目竣工后銷售商品房時仍然存在較多的不確定因素，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)存在較大的風(fēng)險隱患。（2）企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時需企業(yè)投入較多的資金，由于目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多存在規(guī)模較小、資金實力較弱等問題，通常自有資金在整個工程投資中占比較小，因此表現(xiàn)出對銀行貸款較為依賴的現(xiàn)象，此外還需依賴建設(shè)工程項目中的部分欠款及客戶的預(yù)付款作為部分運營資金，導(dǎo)致企業(yè)存在較大的潛在財務(wù)風(fēng)險;企業(yè)較高的負(fù)債對運營要求較高，一旦出現(xiàn)問題極易引發(fā)財務(wù)危機(jī)。（3）企業(yè)風(fēng)險管理水平較低，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，發(fā)展時間較短，部分由國有企業(yè)轉(zhuǎn)換來的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍然存在對風(fēng)險管理重視程度不高以及控制能力不強(qiáng)等問題，對于財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識不足，缺乏科學(xué)高效的財務(wù)風(fēng)險規(guī)避體系。此外國家為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展采取了多項政策措施以控制商業(yè)地產(chǎn)市場過熱的問題，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在這種情況下并沒有做好風(fēng)險應(yīng)對準(zhǔn)備，一些規(guī)模較小、管理水平較差且風(fēng)險控制意識不足的企業(yè)易受到較大的打擊，風(fēng)險防范意識淡薄及控制水平較低是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因[1]。

2.2 外部因素

（1）政策環(huán)境的調(diào)整，國家對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)通過采取經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，以國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)（包括商業(yè)地產(chǎn)的價格及流通狀況）會較大程度的受到這些宏觀調(diào)控政策的影響。例如國家土地政策的影響，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時不可或缺的土地資源，其供應(yīng)會受到國家開發(fā)和使用計劃的直接影響;企業(yè)融資同樣會受到貨幣政策調(diào)整的影響，受到影響的資金流動易導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。（2）不穩(wěn)定的金融環(huán)境及市場環(huán)境的影響，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品價格在金融市場利率出現(xiàn)變動的情況下，易導(dǎo)致定位的準(zhǔn)確性不佳，同時會影響到購房者的購房成本及購買能力，從而影響到地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售數(shù)量，不利于企業(yè)資金的及時回收，降低了企業(yè)按期償還債務(wù)的能力，使企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險;市場的變化會直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系，發(fā)生變化的供求關(guān)系進(jìn)而會影響到商業(yè)地產(chǎn)的價格，為地產(chǎn)企業(yè)投資的預(yù)期效益帶來較大的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)供大于求時則會增加地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的難度，此種情況下企業(yè)若降價銷售則難以獲得利潤甚至難以收回投入的資金，無法償還貸款，易導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險甚至破產(chǎn)。（3）資源環(huán)境存在風(fēng)險，不可再生的土地是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)時不可或缺的資源，同時是企業(yè)主要資源環(huán)境風(fēng)險的來源，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會受到各種土地因素包括土地價格、位置及土地政策等的影響[2]。

3 控制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的策略

3.1 提高財務(wù)風(fēng)險控制意識及風(fēng)險管理能力

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展過程中，財務(wù)風(fēng)險環(huán)節(jié)至關(guān)重要，風(fēng)險防范意識淡薄及控制水平較低是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的重要原因，但目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多缺乏財務(wù)風(fēng)險意識，尤其是管理層的認(rèn)識不足，還停留在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的推動力的片面認(rèn)識中，認(rèn)為國家即使不扶持商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不會使其陷入泥潭，只要經(jīng)濟(jì)波動不大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就按部就班，對財務(wù)風(fēng)險控制的重視程度不足導(dǎo)致易出現(xiàn)風(fēng)險。因此需通過宣傳等手段讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層意識到財務(wù)風(fēng)險控制的重要性，成立行業(yè)協(xié)會定期交流經(jīng)驗及教訓(xùn)，企業(yè)管理者也需要認(rèn)清現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場的動態(tài)發(fā)展情況，提高財務(wù)風(fēng)險控制意識，以獲得持續(xù)發(fā)展的動力。為確保風(fēng)險管理的有效性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理具體落地實施過程中，需以企業(yè)自身特點為依據(jù)，對財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)進(jìn)行分解，細(xì)化到每個具體的崗位上，使所有員工對自身在風(fēng)險管理中的位置和作用有清晰的認(rèn)識，并在企業(yè)考核過程中納入風(fēng)險管理的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，從而實現(xiàn)員工利益同企業(yè)整體利益間的有效結(jié)合，真正實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)[3]。

3.2 建立并完善財務(wù)風(fēng)險控制體系

在充分掌握行業(yè)特點的基礎(chǔ)上商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身的實際情況，建立并完善適合本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制體系，并細(xì)化評價指標(biāo)，做到能夠?qū)崟r動態(tài)監(jiān)測財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)，并結(jié)合實際情況定期更新監(jiān)測指標(biāo)，對投資回收期、貸款償還期限等進(jìn)行監(jiān)測，使其能夠有效滿足企業(yè)發(fā)展各階段的避險需求，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有效的規(guī)避風(fēng)險。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體實施過程中，為避免財務(wù)風(fēng)險控制流干形式，可通過獨立規(guī)范的審計委員會的建立，實現(xiàn)對企業(yè)的運營和財務(wù)工作定期進(jìn)行獨立檢查，內(nèi)部審計不僅需進(jìn)行事后審計并據(jù)此追究相關(guān)部門的責(zé)任，同時還需將事前的風(fēng)險防范作為工作重點，以使企業(yè)的損失得以有效降低，真正實現(xiàn)維護(hù)企業(yè)利益的目標(biāo);此外還需對內(nèi)部審計的管理建議職能進(jìn)行充分利用，在實際檢查和監(jiān)督會計資料的過程中，審計能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)在財務(wù)方面存在的問題和風(fēng)險，在此基礎(chǔ)上所提出的建議會更加有針對性，需管理層采納并作出適當(dāng)調(diào)整;內(nèi)部審計監(jiān)督工作的高質(zhì)量和高效率完成需以內(nèi)部審計人員的獨立性為支撐，在選拔或聘請審計人員時需具備良好的職業(yè)道德和相關(guān)的專業(yè)勝任能力[3]。

3.3 強(qiáng)化資金鏈風(fēng)險控制力度

企業(yè)進(jìn)行項目開發(fā)時需要大量的資金，對資金的依賴性較強(qiáng)，且通常項目周期較長.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對資金鏈的控制力度，避免由資金周轉(zhuǎn)不靈等導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，如果缺少資金則會阻礙企業(yè)的發(fā)展，尤其對于處于發(fā)展初期或是中小型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，科學(xué)合理的資金鏈管理的不足極易導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題，致使企業(yè)陷入財務(wù)困境，極不利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需通過資金鏈管理政策的建立以提高資金鏈風(fēng)險控制的科學(xué)性和合理性，建立并不斷完善財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，強(qiáng)化對資金鏈風(fēng)險的控制能力。

3.4 提高應(yīng)對環(huán)境變化的能力

目前我國商業(yè)地產(chǎn)對環(huán)境變化的應(yīng)對能力不足，環(huán)境包括宏觀的政策環(huán)境和微觀的市場環(huán)境，市場和政策的變化均會對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險達(dá)到一定程度時，若缺乏對市場和政策變化的應(yīng)變能力則易于陷入經(jīng)營困境。因此需企業(yè)準(zhǔn)確把握市場和政策變化所帶來的風(fēng)險，提高對環(huán)境變化的應(yīng)變力，是商業(yè)地產(chǎn)有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的重要策略，財務(wù)決策的合理確定需根據(jù)市場和政策的變化情況進(jìn)行，財務(wù)風(fēng)險的控制則需通過確保本企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的科學(xué)合理來實現(xiàn)，以便企業(yè)實現(xiàn)價值的最大化[4]。

4 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對商品住宅的需求不斷增長，促使商業(yè)地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需投入較多資金且開發(fā)周期較長，不可避免會存在不同程度的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的因素較多，因此需商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)風(fēng)險控制意識，做到對財務(wù)風(fēng)險成因的了解，在此基礎(chǔ)上采取對應(yīng)的措施進(jìn)行風(fēng)險控制，同時需建立并不斷完善財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)體系，強(qiáng)化對資金鏈風(fēng)險的控制能力，提高應(yīng)對環(huán)境變化的能力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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