黃玉蘭

摘要：房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系、地理區(qū)位、交通通達(dá)度以及國(guó)家政策制度多方因素的影響。隨著時(shí)代的發(fā)展，為了緩解城市交通壓力，軌道交通成為解決交通問題的主要手段之一，軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也逐漸加大。本文通過論述城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響過程進(jìn)行分析，從而提出相應(yīng)的對(duì)策建議，希望能為讀者提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;軌道交通;影響;對(duì)策

一、研究背景

我國(guó)改革開放進(jìn)程取得巨大成就，許多大中城市的社會(huì)資源、教育資源、保障資源的優(yōu)勢(shì)明顯，這就促使大批人流涌入各大城市，造成嚴(yán)重的交通矛盾。所以，為了緩解交通壓力，軌道交通也就進(jìn)入了人們的視野。

根據(jù)中國(guó)城市軌道交通網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年，中國(guó)已經(jīng)有35座城市建成并且已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的城市軌道線路共計(jì)5027.36公里。這表明在城市交通需求也在劇烈增長(zhǎng)的同時(shí)，我國(guó)也在積極建設(shè)新的交通模式，擴(kuò)展交通線路藍(lán)圖。軌道交通一方面給人們的出行帶來了便利，一定程度上緩解了城市的交通壓力。另一方面而言，軌道交通也給房地產(chǎn)價(jià)格帶來了機(jī)遇，人們會(huì)越來越傾向于選擇沿軌道交通一線而建立的住宅項(xiàng)目。軌道交通是通過怎樣的機(jī)制影響房地產(chǎn)價(jià)格，這就成為我們研究的方向。

二、城市軌道交通的發(fā)展

（一）城市軌道交通的含義

城市軌道交通是指以電力或內(nèi)燃機(jī)驅(qū)動(dòng)，必須具有一定線路方向且處于軌道上運(yùn)行的服務(wù)于城市大眾的運(yùn)輸系統(tǒng)。

（二）發(fā)展?fàn)顩r

在軌道交通發(fā)展的初期，我國(guó)面臨著帝國(guó)主義的經(jīng)濟(jì)封鎖和前蘇聯(lián)的技術(shù)封鎖的處境，在沒有過多參考文件下，中國(guó)學(xué)者仍然兢兢業(yè)業(yè)，終于迎來軌道交通發(fā)展前景的光芒。1965年，我國(guó)在北京建設(shè)第一條城市軌道交通系統(tǒng)。2017年，“復(fù)興號(hào)”稱號(hào)問世，前身是中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)車組，該動(dòng)車是具有完全自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)、達(dá)到世界先進(jìn)水平的動(dòng)車組列車。至今，中國(guó)已經(jīng)形成了強(qiáng)大的城市軌道交通體系，城市軌道還在不斷創(chuàng)新的路上。

三、房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素

（一）供求關(guān)系

供求關(guān)系是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素，其他因素也是通過改變供求關(guān)系而影響房地產(chǎn)價(jià)格的。住宅除了居住功能之外，還具有投資功能。就居住功能而言，居住環(huán)境條件較好地區(qū)住房需求會(huì)大于供給。就投資功能而言，優(yōu)質(zhì)資源集中區(qū)的需求也會(huì)大于供給，例如教育資源集中區(qū)的學(xué)區(qū)房，房地產(chǎn)價(jià)格攀高不下，但需求仍然十分旺盛。

（二）地理區(qū)位

房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目所處的地段直接決定房地產(chǎn)的價(jià)格水平。不同的地段擁有不同的房地產(chǎn)價(jià)格水平，這也就會(huì)形成級(jí)差地租[1]。而各地段的房地產(chǎn)價(jià)格水平并不是由地理位置因素決定的，還會(huì)根據(jù)整個(gè)城市的發(fā)展水平，綜合城市中經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)、人文等各方面因子而篩選出最具有價(jià)值的地段區(qū)位，以此展現(xiàn)該城市的無限可能。例如，不同的購房者會(huì)根據(jù)自身的需求而選擇相應(yīng)區(qū)位的房產(chǎn)。商業(yè)辦公用房的選址會(huì)接近城市的CBD，高級(jí)住宅會(huì)更接近于遠(yuǎn)郊自然環(huán)境優(yōu)越的地帶，普通住宅會(huì)更靠近城市廣場(chǎng)、公園等地。

（三）交通通達(dá)度

交通通達(dá)度[2]也會(huì)成為影響人們購房的重要因素之一。人們?cè)谫彿繒r(shí)常常會(huì)考慮三條基本的交通動(dòng)線以及多條特殊動(dòng)線。三條基本交通線一般表現(xiàn)為生活動(dòng)線、工作動(dòng)線以及游玩動(dòng)線。這些交通線會(huì)要求購房者所購房屋接近超市、工作地點(diǎn)、中心廣場(chǎng)等地，而將這些地點(diǎn)串聯(lián)起來的本質(zhì)要素就是交通。因此，越是靠近這些區(qū)域的住宅，房地產(chǎn)的交通通達(dá)性會(huì)越高，自然而然房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)升高。

（四）國(guó)家政策

在房地產(chǎn)方面，國(guó)家政策的工具主要是土地制度[3]和住房制度。

近年來，我國(guó)城市土地資源在城市發(fā)展的進(jìn)程中不斷減少。因此，國(guó)家和政府需要對(duì)土地管理做出相應(yīng)的制度規(guī)范，可以通過設(shè)置建筑的高度、建筑的容積率、建筑的綠地率以及安全技術(shù)指標(biāo)等規(guī)范來確保土地的規(guī)劃更加合理。就建筑物綠地率指標(biāo)而言，建筑物的綠地率越高，證明綠化水平高，房地產(chǎn)價(jià)格也相對(duì)較高。與此同時(shí)，住房制度也需要跟進(jìn)人們的收入水平，要將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的范疇里。住房制度越完善，人們的購房需求就會(huì)越容易滿足。制定實(shí)施合理的住房制度和土地制度，才可以保證房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)上健康平穩(wěn)的發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供支持。

四、軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響過程

軌道交通對(duì)房地產(chǎn)的影響最大程度體現(xiàn)在交通通達(dá)度上，即交通便捷度。隨著城市化不斷推進(jìn)，城市功能更加豐富化，在人們?nèi)粘Ｉ钪袝?huì)涉及工作、娛樂、購物以及學(xué)習(xí)場(chǎng)地，在大中城市中，人口數(shù)量多，交通壓力大，傳統(tǒng)的交通工具的弊端開始顯露，比如說公交車的運(yùn)行速度和等待時(shí)間具有不可估計(jì)性，自行車騎行時(shí)間長(zhǎng)，私家車出行成本高。這些工具在一定程度上都是在提高人們出行的時(shí)間成本、勞動(dòng)成本和價(jià)值成本。在這種情況下，城市軌道交通具有傳統(tǒng)交通工具不具備的特點(diǎn)，速度快、費(fèi)用低、舒適度高。在20世紀(jì)60年代開始，W.Alonso（阿隆索）和W.Evans（埃文斯）將城市中土地使用情況與交通系統(tǒng)結(jié)合起來探討住宅的區(qū)位，并以此建立了權(quán)衡理論。該理論中闡述了越遠(yuǎn)離城市中心，交通費(fèi)用越高的觀點(diǎn)，表明在進(jìn)行住宅區(qū)位選址的過程中，交通費(fèi)和居住成本之和越小的點(diǎn)，越趨向最佳區(qū)位。因此，在居住成本不變的條件下，當(dāng)交通費(fèi)用開始降低時(shí)，交通費(fèi)用和居住成本之和就會(huì)下降，原先距離城市遠(yuǎn)的住宅區(qū)域的土地價(jià)格水平會(huì)得到相應(yīng)上升，證明交通系統(tǒng)對(duì)土地價(jià)格影響顯著。以南寧市一號(hào)線為例，南寧軌道交通一號(hào)線連接了石埠和火車東站，沿途25個(gè)站點(diǎn)經(jīng)過廣西大學(xué)、朝陽廣場(chǎng)、會(huì)展中心以及東盟商務(wù)區(qū)等教育、娛樂、商務(wù)區(qū)域，該軌道交通拉進(jìn)了南寧市郊區(qū)與市中心的距離，降低了遠(yuǎn)郊地區(qū)人民到達(dá)市區(qū)的交通成本。不僅如此，南寧市1號(hào)線沿線區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平也在提升。軌道交通的適用性也促使許多城市積極籌建軌道交通，這也將在一定程度上會(huì)改變?cè)袇^(qū)域的用地規(guī)模。[4]再以深圳地鐵一號(hào)線為例，深圳一號(hào)線在進(jìn)行建設(shè)之前，由相關(guān)數(shù)據(jù)表明，住宅用地與工業(yè)用地之比為8：5，在一號(hào)線建成之后，兩者的比例為11：1，這表明工業(yè)用地規(guī)模下降，交通系統(tǒng)的建設(shè)，會(huì)促使該地區(qū)住房規(guī)模的擴(kuò)大，吸引更多人購房。

五、對(duì)策建議

（一）政府應(yīng)該加強(qiáng)交通線的規(guī)劃，不斷優(yōu)化合理交通線布局

政府在城市規(guī)劃建設(shè)中具有重要的決策權(quán)。在軌道交通建設(shè)中，政府應(yīng)該認(rèn)清軌道交通的利弊，合理規(guī)劃布局。一方面需要考慮到軌道交通帶來的經(jīng)濟(jì)效益，另一方面也需要考慮城市產(chǎn)業(yè)的布局，提高產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量。政府需要合理規(guī)劃住宅、商業(yè)、工業(yè)以及公用用地的規(guī)模，軌道交通雖然帶來許多好處，但也不要忘記其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定合理的開發(fā)規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)主要地位。在考慮經(jīng)濟(jì)最大化的同時(shí)，也應(yīng)該權(quán)衡消費(fèi)者的出行動(dòng)線需要，應(yīng)如何布置格局才更加合理。與此同時(shí)，也需要充分考慮消費(fèi)者的消費(fèi)水平，制定合理的銷售計(jì)劃，提高盈利水平

（三）購房者應(yīng)理性購房

在城市建設(shè)中，越接近交通系統(tǒng)的住房的房?jī)r(jià)越高，這并不意味著消費(fèi)者需要追求此類住宅。消費(fèi)者應(yīng)該保持自己理性的頭腦，預(yù)見城市發(fā)展的方向，可以在政府預(yù)計(jì)規(guī)劃建設(shè)交通線的區(qū)域購房，這樣可以享受到未來交通的紅利。

參考文獻(xiàn)：

[1] 沈爍. 城市軌道交通對(duì)住宅價(jià)格的影響研究[D].上海師范大學(xué)，2018.

[2] 王禹杰，孫巖.城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究[J].四川建材，2016，42（06）：162-163.

[3] 尹偉，孫建波.城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理研究[J].科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2016（36）：245.

[4] 李澤涵.城市軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理分析[J].價(jià)格月刊，2016（10）：1-4.